Загородная недвижимость: что будет с рынком жилья в ближайшие пять лет - sk-mcity.ru

Загородная недвижимость: что будет с рынком жилья в ближайшие пять лет

Рынок недвижимости 2019: что произошло и чeгo ждать в будущем

Рынок недвижимости невероятно подвижен. Изменения происходят не только на законодательном уровне, влияние оказывают и сами участники рынка. Вместе с партнером ДомКлик — агентством недвижимости «Этажи» — мы подводим итог первого полугодия и делаем прогноз на ближайшее будущее.

Снижение активности

В первые месяцы года сделки с недвижимостью в России совершались в большом количестве, но уже во втором полугодии наблюдалось падение продаж. Если провести параллель с аналогичным периодом прошлого года, то в мае 2019 количество сделок было на 30% меньше, чем в то же время 2018 года, а в летние месяцы — июнь и июль — разница составила 20%.

Пpи этoм цены на недвижимость выросли на 10-12%. Количество предложений на рынке тоже увеличилось: с декабря по июль рост составил 20-22%. Это своеобразный рекорд, а сама ситуация для рынка кажется абсурдной — спрос падает, предложение растет.

Но есть один сегмент, который не вписывается в общую тенденцию — загородная недвижимость. Развитие инфраструктуры поселков, отсутствие жестких регуляторов со стороны закона привело к тому, что покупатели все чаще стали рассматривать загородные дома не только как место сезонного отдыха, но и для постоянного проживания. Первое полугодие 2019 года отмечено ростом сделок в данном сегменте рынка, в среднем по России продажи загородных домов увеличились на 30%.

График отражает стабильность сегмента индивидуального жилья по отношению к долевому строительству.

Недвижимость на вторичном рынке

Снижение ипотечных ставок, скорее всего, приведет к увеличению предложений на вторичном рынке недвижимости. С января по апрель этого года рынок вторичного жилья уже вырос на 17%. Это peкopднoe yвeличeниe за пocлeдние 15 лeт. Пока цены на недвижимость не покидают разумных пределов, но если рост предложений на вторичном рынке замедлится, рост цен на жилье обеспечен.

География цeн

Аналитика красноречиво говорит о том, что цены на жилье в разных регионах будут существенно отличаться. Такая локализация цен установится до 2020 года. Местами стоимость жилья растет в среднем на 15%. В некоторых регионах наблюдается и рост выдачи ипотечных кредитов. Гдe-тo эта разница в сравнении с прошлом годом достигает 25%. Рынок становится более локальным.

Как меняются pиелтоpcкие ycлyги

Несмотря на непростую ситуацию на рынке недвижимости, перед риелторским бизнесом открывается множество перспектив. Появляется все больше продуктов, привлекательных для клиентов. Например, интеграция собственных баз с базой данных Росреестра стала для многих компаний удобным инструментом в получении необходимой документации в кратчайшие сроки.

Основным катализатором развития риелторского бизнеса станут IT-технологии. Koмпaнии, игнорирующие данное обстоятельство, рискуют стать ayтcaйдepaми. Вероятно, в ближайшем будущем произойдет слияние финансов риелтоpcкoгo и IT-бизнеса.

«Сегодняшними клиентами кoмпaний cтaнoвитcя та молодежь, которая взрослела вместе c гaджeтaми. И чтобы не просто понимать своих клиентов, но и предвосхищать их ожидания, компании должны активно следить за тенденциями в IT-сфере, внедрять их в работу и все больше стремиться к оцифровке услуг. При этом главным преимуществом компаний останутся человеческие ресурсы. Только грамотная работа риелтора сохранит за компанией лидирующие позиции», – комментирует Сергей Зайцев, руководитель департамента новостроек компании «Этажи».

Пepcпeктивы paзвития

Есть вероятность, что в ближайшее время цены на недвижимость перестанут расти, а рынок новостроек может просесть еще: первый квартал 2019 года отметился исторически рекордной долей ипотеки по отношению к новостройкам.

Вместе с тем объем возводимого жилья восстановится и увеличится. На сегодняшний день в России ежегодно cтpoитcя около 75 млн кв. м, а гocyдapcтвy нyжнo 120 млн. Тaкиe покaзaтeли были зaлoжeны в пacпopтe нaцпpoeктa «Жильe и гopoдcкaя cpeдa».

По поводу ипотечных ставок стоит отметить, что объем продаж и размер средней ставки напрямую связаны между собой. Всякий раз, когда ведущие банки объявляют об очередном снижении ставки, увеличивается количество сделок. Поскольку первый квартал года отметился снижением спроса, есть надежда, что ставки по ипотеке будут и дальше снижаться.

Ипотека в 2019 году в Сбербанке

В 2019 году Сбербанк предлагает несколько ипотечных программ. Ставки по ипотеке зависят от типа приобретаемой недвижимости, срока кредитования, суммы первоначального взноса и других факторов.

Приобрести квартиры в новостройке в ипотеку можно по ставке от 7,6% годовых, а квартиру на вторичном рынке — от 9,1%. В рамках программы «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» ставка составит от 5%.

Чтобы узнать условия ипотечного кредита, который подходит вам, воспользуйтесь персональным подбором ипотечной программы.

Внимание, мнение автора может не совпадать с позицией редакции ДомКлик.

За 10 лет кризиса рынок загородного жилья Подмосковья избавился от части застройщиков и провинциальных представлений о роскоши

В 2008-м даже самые активные застройщики снизили темпы реализации проектов, в 2014–2015 гг. резкий рост курсов валют вынудил рынок перейти на рублевые цены. Это положительно повлияло на темпы продаж, но цены упали примерно в 2 раза и продолжили снижение в последующие годы, воспроизводит хроники падения директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. По оценке Ильи Менжунова, управляющего директора «Метриум премиума», в 2019 г. загородный рынок элитной недвижимости пребывает в глубокой стагнации: в компании число звонков уменьшилось на 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, интереса к покупке объектов по цене от $10 млн тоже меньше.

Читать еще:  История успеха компании Sony

Эксперты говорят, что обеспеченные клиенты переориентировались на покупку городского жилья. Или жилья за рубежом, отмечает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group: каждый третий, обратившийся в компанию, интересуется заграничной недвижимостью. Менжунов видит в этом позитивный знак: выходит, ресурсы для заключения сделок есть. Но на загородном рынке, увы, уровень спроса даже ниже, чем в кризисный 2008 год, и поддерживается он в основном скидками.

За год в среднем застройщики продают около 250 элитных лотов, говорит независимый эксперт Александр Шибаев. За последние 10 лет появилось всего несколько новых проектов, и, по оценке эксперта, в большинстве случаев это либо участки без подряда (УБП), либо участки с подрядом в более демократичном премиальном сегменте. В 2018-м были начаты три проекта класса премиум (все на Новой Риге) и ни одного de luxe, не добавилось элитных проектов и в первой половине 2019-го.

По данным Нины Резниченко, директора департамента продаж загородной недвижимости Savills в России, за пять лет количество объектов на первичном рынке на западе Подмосковья сократилось на 40%. Летом 2014 г. было около 1200 предложений, сейчас – чуть более 700 лотов от застройщиков, в основном на Новорижском (59%) и Рублево-Успенском (28%) шоссе. Румянцева говорит о дефиците современных «европейских» проектов класса люкс, и ее наблюдения подтверждает поведение покупателей, которые благосклонно воспринимают немногочисленный качественный продукт. «В свежих проектах сейчас хорошо продаются и дома, и участки, например в поселках «Раздоры-2», Art Eсо, поселках Villagio Estate», – комментирует Колосницын.

Что выбирать, где покупать

По разным оценкам, на долю элитного приходится от 5 до 15% предложения на загородном рынке. Формируют его пара десятков девелоперов, среди которых Villagio Estate, Gletcher, Millhouse Capital, Сrocus Group, «Велес девелопмент», Vesco Group, «Мирум». По статистике, приведенной Шибаевым, в начале III квартала 2019 г. из 760 лотов в 35 поселках по 48% приходилось на участки без подряда и коттеджи, 4% – это сблокированное жилье в разных конфигурациях: коттеджи, таунхаусы, дуплексы и т. п.

С готовыми домами вышел на рынок зимой 2017 г. поселок Art Eсо (Новорижское шоссе, 30 км). В первой очереди Agalarov Estate тоже предлагались готовые дома, во второй – появились земельные участки. Полуфабрикаты, коробки без отделки, «так и стоят на рынке годы и, пока застройщик не доведет их до ума, они не продадутся, даже если поселок известный и архитектура неплохая», рассказывает Колосницын. Зато «как только на вторичном рынке что-то качественное и готовое появляется – сразу быстро разлетается», – комментируют в Villagio Estate. Впрочем, большую часть предложения на вторичном рынке, которого сейчас переизбыток, риэлторы характеризуют как неликвид.

По данным Kalinka Group, с 2014 г. элитные загородные домовладения потеряли 30% в цене. С начала года их средняя стоимость на вторичном рынке упала на 6%: с 203,2 млн до 191,5 млн руб., подсчитали в «Метриум премиуме». На первичном рынке четкой динамики Румянцева не отмечает. По информации Шибаева, 1 кв. м коттеджа класса de luxe стоил в первом полугодии около 370 000 руб., класса премиум – $2489 (162 000 руб.). В среднем стоимость выставленного на продажу лота в западной части Подмосковья, по данным Savills, – 103 млн руб.: 131,6 млн руб. – за коттедж, 43,7 млн – за таунхаус и 110 млн – за УБП при цене за сотку около 2,9 млн руб. Наибольшим спросом (оценка Savills) пользовались объекты стоимостью от 45 млн до 60 млн руб. и от 75 млн до 90 млн руб.

В Villagio Estate снижение среднего чека сделки на 10–15% по сравнению с 2014 г. объясняют тем, что теперь пользуются спросом дома от 300 кв. м (было от 450 кв. м) с меньшими участками. Впрочем, по данным Savills о заключенных сделках, средняя площадь приобретаемого коттеджа – 475 кв. м, таунхауса – 260 кв. м, размер УБП – 32 сотки. В будущем покупатели все же откажутся от неоправданно больших площадей, уверены эксперты. «350 кв. м – достаточное пространство, чтобы можно было организовать его для комфортной и красивой жизни», – полагает Захар Захаров, совладелец компании Woodstone. Но площадь участка должна быть все-таки не менее гектара, добавляет он. «Обеспеченные покупатели стали устраивать на участках огороды. Становятся востребованными одноэтажные проекты», – описывает архитектор. «Минимализм во всех вариациях и интерпретациях стал актуален и любим в России», – говорит Мария Николаева, глава бюро Mad Architects. По ее словам, «в прошлом остались масштабность и ложная монументальность, псевдоисторические элементы вроде башен и брустверов, высокие ограды. Значительно увеличилась площадь остекления в проектах, покупатели полюбили дневной свет в помещениях».

Шибаев ожидает, что в ближайший год на рынок выйдет 2–3 новых поселка (или новые очереди существующих) уровня премиум, Колосницын более пессимистичен и считает, что новые проекты если и появятся, то скорее бизнес-класса. Застройщики станут предлагать либо участки с коммуникациями в хороших местах, либо дома под ключ. А когда ценам на вторичном рынке уже будет некуда падать, продавцы начнут медленно разворачиваться в сторону реконструкций и ремонта своих домов.

Читать еще:  Как быстро и эффективно подготовиться к экзамену

Из-за того что покупатели рассчитывают на огромные скидки, с рынка ушли небольшие компании и частные лица, строившие 1–6 домов. Экономика таких проектов не рассчитана на сверхдисконты, и нет смысла продолжать бизнес, когда возможная доходность оказывается намного ниже запланированной. Но все надеются, что покупателей станет больше и «в перспективе пяти лет спрос на дорогие объекты первичного рынка увеличится», прогнозируют в Villagio Estate.

События года 2019

Страхование

Потребительский рынок

Энергетика

Здравоохранение

Технологии

Недвижимость

Образование

На рынке загородного жилья наметился дефицит качественных объектов

По данным «ИНКОМ-Недвижимость», на подмосковной «загородке» появилось 63 новых проекта — это на 8% меньше, чем в 2018-м году. Только 10 из них подразумевают застройку, это антирекорд последних 10 лет.

На 16% сократилось и общее число загородных объектов в экспозиции, причем из-за реформы долевого строительства объем жилья в «малоэтажках» снизился почти на треть, а количество таунхаусов — на 10%. В основном рынок пополняется земельными участками без коммуникаций, а доля готового предложения с застройкой не превышает 5%.

Руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов главной проблемой на первичной «загородке» назвал дефицит доступного по цене, но качественного готового предложения. Такие объекты составляют не более 5% от всего объема рынка.

— Поселки с объектами «под ключ» крайне редки, даже в формате участков без подряда лишь 20% лотов имеют все коммуникации, — рассказал эксперт. — Другую сложность представляет получение ипотеки на строящиеся дома. В прошлом году мы увидели подвижки в этой теме, но пока вопросов остается больше, чем ответов, и первые результаты программы ипотечного кредитования ИЖС мы увидим еще нескоро.

В этом году развитие индивидуального жилищного строительства станет одним из основных направлений работы министерства строительства и ЖКХ. К пилотному проекту присоединятся еще пять регионов — Якутия, Чечня, Башкирия, Алтайский край и Тульская область, рассказал в интервью ТАСС замглавы ведомства Никита Стасишин.

Сейчас пилотный проект по развитию ИЖС реализуется в Белгороде и Липецке. По словам Стасишина, большинство частных домов сегодня люди строят своими руками или с привлечением частных бригад. Министерство полагает, что в этой сфере должны появиться застройщики, которые будут открывать эскроу-счета по аналогии с многоквартирными домами. «Это нужно для того, чтобы люди, которые принимают решение жить в индивидуальном доме, могли получить ипотеку по такой же ставке, как и люди, которые покупают квартиру в ипотеку в многоквартирном многоэтажном доме», — пояснил замминистра.

По оценкам экспертов «ИНКОМ-Недвижимость», сейчас 72% предложения на подмосковной «загородке» представлено участками без подряда, 12% — малоэтажными домами, 8% — коттеджами, 6% — таунхаусами и 2% — дуплексами. При этом 80% объектов относится к экономклассу, 13% — к сегменту «комфорт», 3% принадлежит бизнес-классу и 4% — высшим ценовым категориям.

— Заметно сократился объем квартир в «малоэтажках»: за год их стало меньше на 30%, — отметил Дмитрий Таганов. — Количество таунхаусов уменьшилось на 10%, за прошлый год не появилось ни одного поселка с таким форматом. Стоит заметить, что таунхаусы и МЖД — это форматы, которые в первую очередь подпадают под действие закона 214-ФЗ. Подобная динамика — явный признак того, что девелоперы оказываются бессильны перед новыми правилами долевого строительства.

Снижается и площадь домов: средний метраж коттеджа в 2019 году составил 268 квадратных метра (минус 7% за год), таунхауса — 171 квадратный метр (минус 2%), квартиры в МЖД — 57 квадратных метра (минус 3%).

В географической структуре лидирует Новорязанское шоссе, там расположено 17% объектов, причем больше 90% из них — это участки без подряда. Второе место у Новорижского шоссе (11% объектов), третье — у Дмитровского шоссе (9%). Треть объектов находятся на расстоянии не более 35 километров от Москвы.

На вторичном рынке недвижимости в прошлом году стало продаваться больше частных домов. В 44 регионах они подешевели, в 39 — поднялись в цене, посчитали аналитики федерального портала «МИР КВАРТИР». Наиболее заметно цены упали в Новгородской области — минус 20%, в среднем 2,6 миллиона рублей за дом, в Карачаево-Черкесии (минус 19,9%, 5 миллионов рублей) и Тыве (минус 18,9%, 1,8 миллиона рублей).

Также в антилидерах Курская и Тамбовская области, Камчатский край, Башкирия, Челябинская и Амурская области и Республика Марий Эл. Средний российский дом стоит 4,4 миллиона рублей, за год он подешевел на 4,9%.

В самых экономически активных регионах страны частные дома за год подорожали. В Москве они прибавили в цене 1,4%, до 17,4 миллиона рублей, в Московской области — 1,7% (15,1 миллиона рублей), в Санкт-Петербурге — 2,5% (14,8 миллиона рублей).

— Повышение цен происходит за счет вымывания дешевого предложения, — отметил генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко. — Одновременно на рынок продажи продолжают поступать дома, построенные в период до введения налога на имущество и дачной реформы. Со временем люди понимают, что содержать дом совсем не дешево, и многие решаются на продажу. Однако, цены выставляют выше рыночных, так как в свое время вложились в строительство или покупку и еще психологически не готовы снижать планку ожиданий, даже если спроса нет.

Читать еще:  Должностная инструкция трейдера, должностные обязанности трейдера

В прошлом году на рынке частных домов вырос спрос на коттеджи в черте городов и недалеко от них, в районах с развитой инфраструктурой. При росте цен на квартиры в новостройках семьи с детьми предпочли отдельно стоящее жилье, так как при равной цене коттедж гораздо больше по площади, чем квартира.

Взлёты и падения рынка загородной недвижимости: что ожидает желающих купить или продать «домик в деревне»

Закон «О земельной реформе» 1990 года и впоследствии новая Конституция РФ вновь ввели в юриспруденцию и обиход понятие «частная собственность на землю». Это, помимо прочего, означает возможность совершения на законных основаниях сделок с недвижимостью. И вот в современной России появился рынок недвижимости. С весьма значительным сегментом недвижимости именно загородной.


В последние десятилетия в России образовался рынок загородной недвижимости

За почти три десятка лет сфера покупки-продажи объектов недвижимости неоднократно переживала периоды роста и стагнации, чутко реагируя на дефолты, внутренние и мировые кризисы и прочие экономические неурядицы. Очередное такое падение рынок недвижимости вообще и загородной в частности испытывает сейчас.

2017 год – «дно» очередного падения рынка недвижимости

По результатам прошедшего года специалисты – риелторы и аналитики – отмечают самое низкое количество заключённых сделок за последние десять лет: желающих купить загородную недвижимость в 2017 году было меньше на 50 %, чем в 2016-м.

Заметное снижение отмечается во всех сегментах рынка загородной недвижимости: меньше стало и покупок элитного загородного жилья, и домов бизнес-класса, и относительно недорогих дачных участков как на первичном, так и на вторичном рынке.

Однако для специалистов происходящее не стало неожиданностью – последние три года наблюдалось планомерное снижение цен на объекты недвижимости, которое тем не менее не провоцировало потенциальных покупателей: после валютного кризиса 2014 года произошло снижение общего благосостояния граждан и как следствие – уменьшение покупательской активности населения.


Валютный кризис 2014 года заметно снизил покупательскую активность граждан

Ещё четыре года назад один из признанных авторитетов в аналитике рынка недвижимости Геннадий Стерник сделал долгосрочный прогноз. По его расчётам, сделанным в 2014 году, спрос снизится, затем упадут цены, и в ответ на это застройщики отреагируют уменьшением объёма вводимых в эксплуатацию объектов – что и наблюдается.

Аналитик заявил, что минимальный экстремум придётся на 2017 год, а некоторая положительная динамика наметится только в 2019 году. Вновь своего максимального развития, соотносимого с уровнем 2013 года, рынок загородной недвижимости сможет достичь только к 2024 году.

Гримасы рынка

Загородная недвижимость на сегодняшний момент – предмет роскоши. Более 70 % покупателей приобретают дом за городом не для постоянного проживания, а в качестве места для отдыха. Поэтому естественно, что в моменты спада экономики не до жиру: те, кто собирался купить дачу для отдыха на природе, откладывают покупку. А многие из владельцев дорогих коттеджей сегодня решают продавать свои владения, потому что не в состоянии содержать дорогостоящий загородный дом. И вынуждены продавать за бесценок, потому что высокая цена на сегодняшний день не адекватна рыночному спросу.


Дорогостоящий загородный дом может стать обузой во времена кризиса

Особенно это касается загородных домов премиум-класса: если на заре появления услуг риелторов в нашей стране основным предметом сделок с загородной недвижимостью были объекты VIP, то сегодня этот сегмент практически умер. Основной объём продаваемых загородных домов относится к среднему классу.

А в настоящий кризисный момент постепенно снижаются продажи и домов бизнес-класса, уступая место более дешёвым предложениям. По оценкам специалистов, к 2018 году цены в долларовом эквиваленте снизятся примерно на 40-45 % в сравнении с 2014 годом.

Ещё одной характерной чертой стало уменьшение площади продаваемых домов: покупатели стали искать дома поменьше, и застройщики отреагировали на спрос изменением проектов в сторону меньшего количества комнат и уменьшения их площади.


Лучше меньше

Изменилось и само понятие «загородная недвижимость». Во-первых, «самостоятельные» дома вышли из моды: застройщику сложно и дорого обеспечить требуемые для создания комфортного жилья коммуникации, а владельцу – содержать отдельный особняк. Развиваются коттеджные посёлки, где вопросы канализации, водоснабжения, электрификации и прочие решаются одновременно для всех покупателей домов, что значительно уменьшает конечную стоимость дома в таком посёлке.

А во-вторых, застройщики и девелоперы создают новые форматы загородной недвижимости: вместо привычного отдельно стоящего коттеджа с придомовой территорией, со всех сторон окружённой забором, покупателям предлагают различные варианты блокированных домов: таунхаусы, британхаусы, мезонеты, виллеты, квадрохаусы, лейнхаусы, дуплексы и прочие хаусы.


Таунхаус – современный эконом-вариант загородной недвижимости

Эти строения имеют не только общие коммуникации, но и общие фундаменты, стены и крыши, а зачастую и общий придомовой участок – что, само собой, значительно уменьшает строительные издержки, и как следствие – конечную стоимость загородной недвижимости.

Долгосрочный прогноз развития рынка загородной недвижимости Геннадия Стерника уже наполовину сбылся. И, судя по всему, вторая половина аналитической модели – о новом подъёме продаж и цен на загородную недвижимость только к началу 20-х годов – тоже будет актуальна.

Это не очень хорошо для риелторов и владельцев недвижимости, желающих её продать. Зато неплохо для тех, кто мечтает купить «домик в деревне»: сейчас самое время – и выбор большой, и цены невысокие.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector