Содержание

Как купить квартиру без обмана: советы покупателю квартиры

Советы продавцу: как не остаться без денег и имущества при продаже квартиры

Вопреки распространённому мнению, при совершении сделок с недвижимостью рискует не только покупатель, но и продавец.

У мошенников есть целый арсенал приёмов, с помощью которых они обманывают как покупателей, так и продавцов квартир. Поэтому очень важно знать о том, какие именно уловки и схемы они используют.

Подозрительные покупатели

Владельцы жилья периодически сталкиваются с такими «псевдопокупателями», которые только смотрят квартиры, но на самом деле приобретать их вовсе не собираются. Некоторые из подобных персонажей совершенно безобидны. Но есть среди них и те, кто может работать в сговоре с преступниками. Например, они могут быть наводчиками воров-домушников.

Поэтому если вы хотите себя обезопасить от подобного развития событий, стоит просить всех потенциальных покупателей подписывать акт просмотра квартиры и предоставлять свои данные. Если вы обратились к риелтору, то подобный акт он сам составит за вас и предложит на подпись покупателю. А ещё лучше – постарайтесь, если это возможно, вывезти часть обстановки и дорогую технику из квартиры до показов.

Аванс и задаток

Задаток – это сумма, которая является обеспечением исполнения договора. Если от сделки отказывается тот, кто дал задаток, деньги ему не возвращаются. А если же отказывается тот, кто его взял, то он должен отдать задаток в двойном размере. А аванс – это просто предоплата. При неисполнении договора он всегда возвращается. Переданные денежные средства признаются авансом, если не было заключено письменного соглашения о задатке.

Именно на незнание простыми обывателями этих тонкостей и упирают мошенники, предлагая продавцам дать задаток за квартиру. Затем они всё делают для того, чтобы вынудить продавца нарушить обязательства и потребовать выплаты задатка в двойном размере. В некоторых случаях подставных покупателя может быть два, и если один из них даст задаток больше, то второй непременно потребует возвращения суммы, которая будет в два раза больше той, чем он заплатил. Работают такие «псевдопокупатели» заодно, а потом делят разницу, оставив незадачливого продавца в дураках.

Таким образом, лучше брать у покупателей аванс и при необходимости прописать штрафные санкции за неисполнение обязательств. Это лучше, чем выплачивать свои кровные мошенникам.

Мошенничество при передаче денег

Передача денег вызывает большое беспокойство у всех продавцов, ведь именно в этот момент чаще всего возможен обман. Самый опасный вариант – это передача денег из рук в руки, и продавцу ни в коем случае нельзя на это соглашаться, ведь купюры могут оказаться фальшивыми. Или же покупатель может подсунуть вам «куклу».

Безналичный расчёт – тоже далеко не безопасный вариант, поскольку есть риск, что после регистрации договора купли-продажи покупатель просто не перечислит вам деньги. При этом ваша квартира уже станет его собственностью.

Все расчёты стоит проводить через банк. Покупатель арендует на какое-то время (примерно на месяц) банковскую ячейку, куда он в присутствии продавца закладывает деньги. Если сделка пройдёт успешно, продавец сможет их получить при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи в течение примерно 20 дней. А если же она сорвётся, в конце срока аренды ячейки покупатель сможет забрать их обратно.

Если вы боитесь, что покупатель может подсунуть вам фальшивые купюры или заложить «куклу» в ячейку, в банке стоит заказать проверку подлинности денег и услугу их пересчёта. Тогда вы будете точно уверены, что покупатель вас не обманывает.

Аферы с банковской ячейкой

Но даже если передача денег за квартиру совершается при участии банка, у мошенников всё равно есть несколько способов вас обмануть. Недобросовестный покупатель может намеренно сделать так, что регистрация договора в Росреестре затянется. Например, в договоре по его вине могут обнаружиться определённые ошибки.

К тому времени, когда договор всё-таки будет зарегистрирован, и квартира перейдёт в собственность покупателя, срок доступа продавца к ячейке уже пройдёт. В этот момент покупатель явится в банк и просто заберёт свои деньги, а вы останетесь и без денег, и без недвижимости.

Чтобы такого не произошло, тщательно следите за сроками аренды банковской ячейки. Не заключайте соглашений, по которым доступ к ячейке вы сможете получить только вместе с покупателем, ведь он всегда может сказаться больным или придумать другую отговорку для того, чтобы вы не получили деньги.

Вместо обычной аренды банковской ячейки вы можете использовать для расчётов банковский аккредитив. Так надёжнее, ведь аккредитив предполагает безналичный расчёт, и покупатель не будет иметь возможности получить обратно деньги, если фактически сделка состоится.

Проверку договора купли-продажи поручайте только опытным юристам и риелторам и сами читайте его очень внимательно. Не доверяйте покупателю, который предложит взять всё на себя. Точно так же не доверяйте юристам, риелторам и нотариусам, которых посоветовал вам покупатель, ведь они могут работать в сговоре с ним.

Как проверить квартиру перед покупкой в 2020 году

1. Старые документы

Бумажное свидетельство о праве собственности на жилье до сих пор вызывает у наших граждан больше доверия, чем новомодные выписки из электронного реестра. В связи с этим эксперты Кадастровой палаты напоминают: свидетельства о регистрации прав служат подтверждением права собственности только на дату, указанную в этом свидетельстве. Как и любые выписки. И никак не подтверждают, что и сегодня человек остается собственником.

Проверить квартиру перед покупкой в 2020 году и подтвердить, кто собственник, может только свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах.

— Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН, — говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко. — Это позволит убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Рекомендуется заказывать ее как можно ближе к дате потенциальной сделки.

Возможные проблемы. Самая типичная схема обмана: у продавцов остаются на руках старые документы. Их и демонстрируют в подтверждение того, что все в порядке. Да, перепродать уже проданную квартиру еще раз не получится. Но часто таким образом с нескольких покупателей собирают задатки, а потом исчезают.

2. Родственники

Эксперты рекомендуют получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу квартиры. Зарегистрируют переход права и без такого документа (в реестр будет внесена запись о его отсутствии), но покупателю лучше подстраховаться. Также стоит уточнить, нет ли зарегистрированных прав на квартиру у бывших супругов или иных родственников, а также обратить внимание, не нарушаются ли при продаже права несовершеннолетних. Все это выясняется с помощью выписок из ЕГРН (о собственниках) и из домовой книги (о зарегистрированных в квартире).

Возможные проблемы. Если жилье было куплено в браке, оно принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности — независимо от того, на кого оформлено. Если нотариально заверенного согласия второго супруга нет, он или она потом вполне сможет оспорить сделку через суд.

Права несовершеннолетних нарушаются сразу из-за нескольких причин. Нередко об обмане речи нет — продавцы просто не знают законодательство. Самый характерный вариант — при приватизации дети не были включены в число собственников жилья. Обычно такие проблемы возникают с квартирами, приватизированными до 1994 года (потом включение детей в число собственников стало обязательным условием приватизации). Спустя много лет, став совершеннолетними, такие «обиженные» детки могут через суд заявить свои права на долю в перепроданной квартире.

Еще вариант — жилье, которое покупалось с использованием средств материнского капитала. Если вы участвуете в альтернативной сделке (обмен через куплю-продажу), где продавцы — такая семья, будьте готовы к тому, что сделка может развалиться. Из-за того, что на нее не дали согласие органы опеки. Или семье с детьми отказали в ипотеке на то жилье, которое они решили приобрести взамен купленного с использованием материнского капитала.

Читать еще:  Как избавиться от депрессии без врачей и лекарств

«Обойденные» наследники — самый тяжелый случай. Чаще всего такая ситуация возникает, когда продается квартира, доставшаяся по завещанию. Проверить, не нарушены ли при этом чьи-то права, тяжело. Поэтому риэлторы советуют не покупать жилье, которое недавно было получено в наследство.

Сюда примыкают и случаи, когда квартира продается от имени одиноко проживающего пожилого человека. Это характерная схема черных риэлторов. На момент сделки человек, от лица которого она совершается, уже умер. Но в ЗАГС эта информация еще не поступила, поэтому и Росреестру она недоступна. Наследники потом через суд без проблем доказывают незаконность сделки.

Как не стать жертвой мошенников, покупая квартиру?

– Как купить квартиру и не попасть на мошенников?

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Во-первых, стоит обращать внимание на людей, которые продают Вам квартиру. Если это пожилые люди, лица с психическими отклонениями или люди, ведущие асоциальный образ жизни, не стоит заключать с ними сделку, поскольку у них могут оказаться родственники, которые имеют право на собственность и будут не рады продаже имущества. В таком случае они могут заявить, что продавец, подписывая договор, находился в невменяемом состоянии, и потребуют его расторжения.

Также стоит проявить больше бдительности, если продажей квартиры занимается не лично ее владелец, а доверенное лицо. Может оказаться, что доверенность давно недействительна, и сделка не будет иметь юридической силы. Обязательно следует расспросить доверенное лицо о том, в каких отношениях он состоит с владельцем. Также не будет лишним проконсультироваться с нотариусом, который оформлял данную доверенность.

Я бы рекомендовал изучить документы, подтверждающие право владения недвижимостью. Следует выяснить, является ли продавец непосредственным хозяином квартиры, не принадлежит ли она вдруг государству или частной компании, потому что без их согласия сделка не может считаться состоявшейся. Если имущество принадлежит владельцу не на основании договора купли-продажи, а на основании судебного решения, то необходимо обратиться в суд с просьбой на просмотр оригинала документа. Такие документы часто подделываются, и в случае, если вы подпишете договор с мошенником, после перевода денег он имеет право требовать свое имущество назад, так как по закону сделка будет считаться недействительной.

Очень важно проверить, кто имеет право на жилплощадь. Супруги, несовершеннолетние, родственники, лица, считающиеся пропавшими без вести или сидящие в тюрьме – все они спустя какое-то время могут подать заявление, чтобы признать сделку незаконной. Следует обратиться в паспортный стол или заказать выписку из ЕГРП, чтобы четко определить, кто прописан в данной квартире и имеет на нее права. Если там будет указан кто-то кроме владельца, необходимо либо требовать выписать их, либо связаться с ними и получить письменное согласие на продажу имущества.

Ситуации бывают разные, и на сто процентов уберечься от мошенников вряд ли можно, но, следуя этим простым правилам, Вы обезопасите себя от самых распространенных типов мошенничества.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Сегодня, когда спрос на вторичном рынке жилья заметно сократился и относительно низкие цены уже не так настораживают покупателей, нарваться на аферистов особенно легко. Вот несколько моментов, которые должны Вас насторожить.

  1. Подозрительно низкая комиссия или ее отсутствие. Иногда риелтор соглашается Вам помочь за символическую плату. Однако, найдя подходящую квартиру, он убеждает собственника поднять цену и получает часть от этой разницы в качестве вознаграждения. Лишь после этого мошенник соглашается показать квартиру клиенту. В таком случае, заключая сделку, Вы заплатите риелтору гораздо больше обычного, сами того не подозревая. Для того чтобы этого избежать, покупателю и владельцу квартиры лучше лично встретиться на этапе переговоров и обсудить все финансовые вопросы.
  2. Сделка совершается по доверенности от хозяина квартиры. Один из самых широко распространенных способов обмана – продажа квартиры через подставных лиц. Нередко настоящие хозяева даже не в курсе того, что их квартира продается. Мошенники обманным путем получают паспорт, находят похожего человека, едут с ним к нотариусу и оформляют на себя генеральную доверенность с правом продажи квартиры. Поэтому к сделкам по доверенностям следует относиться особенно внимательно и тщательно проверять все документы.
  3. Недееспособные продавцы. Истории о покупках недвижимости у алкоголиков, наркоманов и психически больных людей за копейки стали притчей во языцех. Однако такие сделки могут быть легко оспорены в суде. Подобная неосмотрительность может дорого обойтись покупателю. Поэтому нелишне запросить у продавца справку из психоневрологического диспансера. Если ему нечего скрывать, получить ее несложно.
  4. Излишняя дружелюбность риелтора. Как правило, риелторы – это прекрасные психологи. Они отлично знают, как расположить к себе человека и как поддержать беседу. Но если риелтор внезапно стал Вашим лучшим другом и разговоры постепенно перешли на личные темы, то это повод насторожиться. Возможно, следует установить дистанцию, чтобы сохранить трезвость ума.
  5. «Ошибка» в адресе. Бывают случаи, когда риелторы намеренно показывают покупателю не ту квартиру, которая выставлена на продажу, а точно такую же в соседнем доме, но с хорошим ремонтом. В спальных районах все дома, как правило, однотипные, поэтому их легко перепутать. И это на руку мошенникам. Когда покупатель решается на сделку, с ним заключается договор, где прописывается настоящий адрес квартиры. Обман в таких случаях раскрывается слишком поздно. Поэтому прежде чем ехать на осмотр, имеет смысл самостоятельно изучить место, где расположен дом. Недобросовестные продавцы проявляют чудеса изобретательности и постоянно придумывают все новые и новые схемы обмана. В таких условиях даже предусмотрительный и юридически подкованный человек не всегда может сразу понять, что имеет дело с аферистами. Совет тут можно дать только один: всегда сохраняйте бдительность, будьте внимательны ко всему, особенно к мелочам.

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Нужно уточнить, что мошенником может оказаться застройщик или продавец. Застройщики не являются мошенниками в прямом понимании, но по тем или иным причинам порой не учитывают интересы своих инвесторов. Строят небоскребы ИЖС, продают их, а затем сносят. Через жилищно-строительные кооперативы собирают деньги, а объекты в итоге остаются недостроенными. Сейчас ситуация немного улучшается, поскольку создается компенсационный фонд для подобных ситуаций.

Второй вариант мошенничества – на уровне продавцов. Например, можно наткнуться на квартиру, которая впоследствии может быть отнята третьими лицами. Нужно проверять, нет ли других заинтересованных лиц (помимо продавца), которые могут иметь притязания на данный объект недвижимости, нет ли нарушения прав третьих лиц.

У нас был случай с купленной московской квартирой, когда квартиру приобретали у человека, купившего ее после незаконной приватизации предыдущим собственником. В итоге все сделки были признаны недействительными, а квартира досталась государству. Это значит, что иногда недостаточно проверить только продавца, нужно смотреть всю историю объекта. Мы знакомы и с ситуациями, когда квартиру продавали в период ее краткосрочной аренды, подделав документы. С осторожностью я бы относился и к объектам, продающимся с большим дисконтом. Распространенная схема в последнее время: продавец после продажи квартиры прикидывается невменяемым и оспаривает сделку. Все сомнительные ситуации, вызывающие подозрения недобросовестности продавца, следует анализировать!

Как же подстраховать себя от подобных обстоятельств? Правильного совета, который гарантирует Вас от сделки с мошенником, не существует. Если у Вас имеются какие-то сомнения, я бы рекомендовал обращаться к квалифицированному юристу (наряду с сотрудничеством с риелтором), разбирающемуся в данных вопросах. Поскольку только юридически подкованный специалист сможет отследить всю историю объекта и продавца/застройщика, а также выявить возможные риски.

Отвечает руководитель группы компаний «ТСН Недвижимость», президент гильдии риелторов Пушкинского района Московской области Татьяна Седых:

Изощренные способы мошенничества в сфере недвижимости множатся и развиваются день ото дня. И чаще всего в направлении вторичного жилья. Одна из последних преступных схем выглядит следующим образом: продавец квартиры получает от покупателя деньги за объект недвижимости, а через три-четыре месяца оспаривает сделку в суде, ссылаясь на психическое заболевание, которое якобы было в стадии обострения на момент совершения сделки. И квартира возвращается продавцу, несмотря на то что новый хозяин скорее всего в ней уже успел сделать ремонт. Доказать факт мошенничества и вернуть потраченные деньги, увы, невозможно. Причем такой исход – действительно «благоприятный». Ведь иногда происходит так, что продавец «уже потратил» деньги или «не получал их вовсе» – ретроградная амнезия тоже вполне аргументированная лазейка для мошенников.

Второй вариант: черные риелторы скупают доли в квартирах и вынуждают соседей выселиться, создавая невыносимые условия для жизни.

Читать еще:  Как нужно держаться на собеседовании при устройстве на работу

Вариантов мошеннических схем масса! Потому в вопросах, касающихся вторичного рынка недвижимости, стоит быть бдительными и выбирать в помощь только проверенных специалистов. В практике риелторов есть алгоритм, которому рекомендуется следовать при планировании операций с недвижимостью.

После того, как Вы окончательно определились с объектом недвижимости, первое, что нужно сделать, – это проверить наличие правоустанавливающих документов на квартиру и убедиться в том, что гражданский паспорт продавца объекта принадлежит ему и не вызывает сомнений в подлинности. Затем стоит сверить фактическую и документальную жилую площадь объекта, проверить юридическую чистоту квартиры. Рядовому покупателю сделать это самостоятельно действительно сложно, не имея юридического образования и доступа к различным базам данных. Потому при операциях с жильем лучше обратиться в сертифицированное агентство недвижимости, обладающее не только разрешительными документами на деятельность, но и хорошей репутацией на рынке. Это один из основных гарантов чистоты сделки.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Первое и главное условие. Вам придется самостоятельно вникать в суть и проверять все представленные Вам документы. При необходимости – получить одну или несколько консультаций специалистов (юристов и риелторов).

Самая простая и надежная схема приобретения жилья – договор купли-продажи, в соответствии с которым одна сторона (собственник, продавец) продает, то есть передает в обмен на определенную договором сумму денег другой стороне (покупателю) право собственности на объект недвижимости (квартиру).

В этом конкретном случае Ваша задача – проверить наличие зарегистрированного права собственности продавца на квартиру (открытые сведения, содержащиеся в электронной базе Росреестра); проверить отсутствие ограничений, обременений и судебных дел (залоги, аресты – сведения находятся также в системе Росреестр); насколько возможно глубоко изучить юридический «провенанс» квартиры (желательно с момента ее первой покупки и приватизации). Далее – проверить наличие согласия супруга продавца на совершение сделки (если продавец в браке не состоит, должно быть нотариальное подтверждение данного факта). И последнее – указать реальную собственность приобретения (желательно, чтобы эта сумма была близка по порядку к стоимости объекта, определенной в целях налогообложения, узнать эту сумму также можно получить в базах Росреестра). В случае, если Вы самостоятельно или с помощью специалистов проверите исходные данные и правовой статус, за будущее Вашей сделки можно быть спокойным.

В отношении иных форм приобретения квартиры: дарения, мены, ренты, договора долевого участия, договора о создании ЖСК и иных форм – Вам следует помнить, что данные договорs являются относительно сложными. Каждый из них таит в себе дополнительные риски, которые необходимо учитывать и прорабатывать, чтобы не стать жертвой мошенников финансовых и не пополнить собой ряды обманутых дольщиков – жертв мошенников в строительной сфере.

Отвечает генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова:

Некоторые уверены, что мошенники промышляют только однокомнатными квартирами в панельных домах за МКАД, а дорогие квартиры в пяти минутах от Кремля их не интересуют. Это очень опасная ошибка. Конечно, мошенничества в элитном сегменте на порядок меньше – индустрия профессиональных брокеров, юристов и нотариусов оставляют злоумышленникам мало шансов. Тем не менее все продавцы и покупатели должны знать основные правила, как уберечься от мошенников.

Первый совет продавцам и покупателям – никогда и ни при каких обстоятельствах не пытайтесь провести сделку самостоятельно. Это примерно так же, как самому шить себе сапоги или удалять аппендицит – попробовать можно, но результат вряд ли обрадует. А для афериста клиент, далекий от тонкостей риелторского бизнеса, но жаждущий сэкономить на комиссии, самый лакомый кусок.

При выборе риелтора обращайтесь только в известное агентство недвижимости, которое много лет на рынке. Его сотрудникам точно не нужен скандал и потеря годами зарабатываемой репутации ради одной сомнительной сделки. Лучше всего выбирать сотрудника по рекомендации друзей или знакомых, которые прошли с этим человеком через все этапы сделки и остались довольны сервисом. Спросите у руководителя департамента, сколько лет работает этот сотрудник, сколько за его плечами успешных сделок. Помимо безопасности, хороший риелтор существенно ускорит выход на сделку: благодаря многолетнему опыту он прекрасно знает, сколько стоят квартиры такого же типа и площади, на таком же этаже, в таком же районе, с такими же видами и такими же соседями. Поэтому с первого же просмотра он может сказать собственнику рыночную стоимость его квартиры, по какой цене ее имеет смысл выставлять в рекламных блоках и уместен ли торг.

Не связывайтесь с брокерами-одиночками: Вам никто не даст гарантии, что в свое время их не выгнали из компании за мошенничество или профнепригодность. К тому же в агентстве у Вас еще одна защита от мошенников – юрист, работающий не за комиссионные, а за зарплату. В отличие от брокера, ему все равно, будет закрыта сделка или нет. При малейшем подозрении на попытку мошенничества юристу выгоднее не дать выйти на сделку, чтобы к нему потом не было неприятных вопросов.

Попросите юриста предъявить соответствующие выписки и справки, что никто из собственников и зарегистрированных в квартире людей не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Это одна из известных махинаций: здоровый человек за деньги приобретает справку, что он невменяемый. Потом продает квартиру, получает деньги, а следующим ходом в суд ложится исковое заявление о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки. Если собственник невменяемый, он не может осознавать или нести ответственность за свои действия. Поэтому квартира возвращается собственнику, а деньги покупателю могут и не вернуться: невменяемый продавец их потерял, пропил, подарил приюту бездомных котят – придумать можно все что угодно.

Обязательно получите подтверждение, что на квартире нет обременений: она не находится в залоге у банка и на нее нет прав у третьих лиц, по ней нет судебных споров, не наложен арест.

Никогда не держите паспорт, СНИЛС, свидетельство о собственности и другие документы в доступном месте. Печально, но мошенниками иногда оказываются люди, которым Вы доверяете больше всего, – это могут быть Ваши друзья и даже родственники. Если в квартире нет сейфа, хотя бы запирайте ящик стола на ключ. Свидетельства о собственности можно хранить в арендуемой банковской ячейке – стоит это совсем недорого.

Как купить квартиру без обмана?

Для многих продажа квартиры, в первую очередь, ассоциируется с риском быть обманутым, а также боязнью запутаться в огромном количестве различных бумаг и юридических сложностей. Спешим обрадовать вас, что это не так сложно, как кажется, если подойти к вопросу оформления сделки купли-продажи с умом.

Большинство продавцов и потенциальных покупателей квартир предпочитают переложить все юридические операции на третьих лиц, воспользовавшись услугами квалифицированных специалистов. Это может быть маклер, а может юрист из риэлторской конторы.

Преимущество маклера – меньшая стоимость услуг. В свою очередь, риэлторская контора предоставляет юристов высокого уровня, чья квалификация официально подтверждена, в то время как маклеру придется поверить на слово.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как купить квартиру без риска

Говоря о нивелировании рисков, мы рекомендуем не ввязываться в куплю/продажу квартиры без посредников. Разумеется, такой подход существенно экономит деньги каждой из сторон. Но эта экономия может быть чревата наступлением печальных последствий. Статистика показывает высокий уровень мошенничества при оформлении сделок купли-продажи недвижимости.

Конечно, лучше не пожалеть денег и обратиться за помощью опытного риэлтора. Тем не менее, если вы все же решились на оформление сделки самостоятельно, вам следует обратить внимание на следующие нюансы, чтобы максимально сильно снизить риски.

Велика вероятность, что недобросовестный продавец постарается утаить информацию о наличии «лишних» людей в квартире. Эту информацию вы можете уточнить самостоятельно через выписку из домовой книги.

Еще один риск связан с расчетом. Как правило, финансовые операции при купле-продаже недвижимости без посредников происходит посредством наличного расчета. Это, безусловно, экономит время. Но цена этому – повышенный риск потерять все деньги.

Особенно бдительным нужно быть в случаях, когда продавец говорит об очень срочной продаже квартиры и даже готов сделать вам существенную скидку. Именно такое предложение является главным индикатором недобросовестного продавца.

Также следует обратить внимание на ряд других важных нюансов. Один из них – оформление документов. Здесь как никогда актуально прозвучит пословица «доверяй, но проверяй». Именно так вам следует относиться к продавцу жилья. Цена вопроса слишком высока, чтобы доверять своему партнеру по сделке на слово.

Читать еще:  Как Нью-Йорк перестал быть самым криминальным городом Америки

Итак, следует проверить бумаги на выявление следующих аспектов:

  • Наличие всех операций, имеющих прямое отношение к распоряжению квартиры. Это можно сверить по выписке из ЕГРП. В этом же документе отображаются все обременения, наложенные на данную квартиру (в том числе и аресты). Обязательно удостоверьтесь в том, что на данный момент в отношении данного жилья нет никаких незавершенных судебных споров. Выписка из ЕГРП не является бесплатной и выдается владельцу квартиры, членам его семьи или другим заинтересованным лицам. Чтобы ее получить, нужно подать соответствующее заявление. Его можно предоставить лично, с помощью МФЦ или почты;
  • Далее пристально изучите расширенную выписку из домовой книги. Акцентируем внимание, требовать нужно именно расширенную выписку, так как в ней содержится список лиц, зарегистрированных в данной квартире. Зачем это нужно? Чтобы удостовериться, что вы будете являться единственным собственником.

Довольно часто недобросовестный продавец предпочитает намеренно скрыть информацию о членах семьи или 3-х лицах, которые хоть и не проживают сейчас в продаваемой квартире, но были когда-то там зарегистрированы.

Вы купили квартиру, а некоторое время спустя, к вам домой на законных основаниях вселяется, допустим, сын продавца, ранее пребывавший в тюрьме. Выясняется, что он был зарегистрирован, а вас решили об этом не информировать.

Как проверить документы перед покупкой квартиры, читайте тут.

Есть ли выход из данного положения? Есть, и он заключается в подаче иска о возврате денег продавцом. С вероятностью 100%, иск будет удовлетворен, однако, не спешите радоваться. У недобросовестного продавца полной суммы уже нет, как нет и имущества, которое можно было бы конфисковать.

Вместо этого, приставы назначат ежемесячные взыскания с зарплаты злоумышленника. Как вы сами понимаете, полная сумма набежит через очень долгое время;

  • Также непременно следует проверить документы самого продавца. Имеется в виду его паспорт и сведения, которые содержатся в паспортном столе. Это нужно для того, чтобы удостовериться, что человек вообще имеет право продавать жилье.

Достаточно часто встречается такая ситуация, когда продавец является недееспособным человеком. Что происходит в таком случае: вы покупаете квартиру, регистрируетесь, оформляете все юридические документы и уже даже ввозите в новый дом свои вещи, как вдруг вам письмо с приглашением в суд.

Оказывается, что продавец был недееспособным человеком и в момент продажи не отдавал отчет своим действиям. В результате, сделка признается недействительной, а возврат денег невозможен;

  • Отдельно следует рассмотреть ситуацию, в которой дела продавца ведет его представитель. В таком случае, запросите и внимательно изучите доверенность. Бывает так, что некоторые собственники лимитируют своих представителей в их полномочиях. К примеру, бывает, что представитель уполномочен проводить переговоры и подписывать договора, однако, финансовые операции находятся за рамками его полномочий;
  • Справка из БТИ. Также достаточно важный документ, указывающий на правомерность перепланировки квартиры, если таковая была. Бывает так, что продавец «забывает» зарегистрировать перепланировку в БТИ, что, в последствии, обязательно обернется штрафом, но не для него, а для вас, как текущего собственника (имеется в виду после купли-продажи).

Чтобы этого избежать, запросите у собственника выписку из реестра в БТИ и детально изучите все сведения о квартире. Это крайне важно, особенно, если вы допускаете перепродажу данной недвижимости.

На этом осмотр документов окончен. Далее переходим к осмотру внешнего вида квартиры. Предварительно подготовьтесь, составив список возможных проблем, а затем по списку проинспектируйте квартиру. В этот список могут войти плохо закрывающаяся дверь, подтеки и т. д.

Также обратите внимание на ценник. Вы должны хотя бы примерно представлять среднестатистическую стоимость квартиры по заданным параметра в вашем регионе. Эта информация добывается достаточно просто, путем анализа соответствующего рынка недвижимости.

Соответственно, если квартира выглядит дороже, чем стоит, следует начать искать подвох. Разумеется, может быть и так, что вам повезло, и собственник действительно не разбирается в ценах и не слишком заморачивался над вопросом формирования стоимости, так как ему срочно нужны деньги. Но куда чаще встречается ситуация, когда такая завлекающая цена является ловушкой мошенников.

Далее мы рассмотрим 3 ситуации, при которой происходит продажа квартиры на нестандартных условиях. Это может быть переуступка прав, наследство и долевая собственность. Рассмотрим каждый из вариантов детальнее.

  • Переуступка права. В данном случае, продажа может быть произведена на базе двух договоров: договоре долевого участия в строительстве и, собственно, предварительном договоре купли-продажи. Специалисты твердят, что «безопаснее» является договор долевого участия в строительстве.

Однако данный договор подразумевает уступку прав исключительно с согласия застройщика. А если недвижимость была куплена в ипотеку, то нужно получить разрешение еще и от финучреждения, предоставившего данный кредит.

Если же договор переуступки был подписан, а застройщик не выполнил свои обязательства – первоначальный владелец не может быть ни в чем обвинен. Уступка права должна быть законно зарегистрирована. Этого можно не делать только в случае наличия предварительного договора купли-продажи;

  • Жилье, полученное по наследству. Согласно законодательству, наследование может быть произведено в соответствии с законом или завещанием. Отметим, что «негласный» приоритет закреплен именно за вторым вариантом.

Базой для мошеннических схем здесь является именно подделка завещания. Согласно российскому закону, существует две базовые очереди. Первая очередь состоит из близких родственников усопшего – детей, супругов или родителей. Вторая очередь является «внеплановой» и формируется по праву представления. Именно эти наследники и имеют приоритет.

Кроме того, существует «завещательный отказ», подразумевающий волю умершего обязать, к примеру, сына обеспечить мать жильем до ее смерти. Сын в такой ситуации, хоть и является владельцем квартиры, не может ее продать, потому что его мать пользуется законным правом пользования данного жилья, согласно завещательному отказу ее покойного супруга.

Главная проблема при оформлении сделки на приобретение такой квартиры – резкое появление одного или даже нескольких наследников, которых забыли включить в очередь.

Застраховаться от такой проблемы нельзя, так как у нотариуса нет полномочий проверить всех родственников умершего, он может лишь зафиксировать граждан, которые обратились за наследством.

Еще один аспект, достойный внимания, это ситуация, при которой продавец квартиры уже после продажи признается «недостойным» наследником. Ситуации бывают разные, однако, на практике бывали случаи, когда человек заполучал право наследства путем махинации.

Разумеется, если таковая вскрывается, суд признает его «недостойным» и аннулирует сделку. Что остается вам? То же самое, что и в случае с недееспособным продавцом, подавать иск о возвращении средств;

  • Жилье, находящееся в общей собственности. Действующее законодательство располагает общей долевой и общей совместной собственностью. Главный нюанс сделок с таким имуществом заключается в том, что распоряжаться совместной собственностью продавец может только после согласия каждого из других собственников.

Может быть оформлено как нотариально заверенное согласие, так и личное участие всех собственников, где каждый расписывается за себя в договоре купли-продажи.

Чаще всего, речь идет о покупке квартиры, находящейся в собственности двух супругов. Или когда продавцом является муж, а его супруга лишь прописана. Тем не менее, собственность была приобретена в браке, а потому без разрешения его благоверной, акт продажи будет признан недействительным.

Отметим, что другой собственник, без чьего согласия была произведена продажа, может оспорить данное решение в течение одного года после того, как они должны были узнать о совершении сделки.

Отдельно следует рассмотреть ситуацию, при которой один из собственников — ребенок. Здесь нужно не его согласие, а разрешение органа опеки и попечительства. А для того, чтобы это разрешение было выдано, родители или опекуны ребенка должны обеспечить его условиями для проживания, не уступающими тем, которых он лишится в случае продажи жилья.

Если это условие не будет соблюдено, продажа также может быть осуществлена, но у ребенка останется право пользования данной квартирой, даже если та является собственностью других лиц.

Разумеется, всех неожиданных ситуаций не предугадать. Важно, в случае возникновения каких-либо форс-мажоров, оперативно на них реагировать и не теряться.

Со своей стороны, рекомендуем вам решать все проблемы поочередно, по мере их поступления. Если вы удостоверитесь в правильности всех документов, то вам уже будет гораздо спокойнее.

Но напоследок мы еще раз рекомендуем обратиться к профессионалам и заплатить не только за их услуги, но и за собственное свободное время, нервы и душевные силы.

Как купить квартиру чтобы не обманули: видео

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector