Как купить квартиру в новостройке без риска

Покупка квартиры в новостройке — как купить квартиру от застройщика (в строящемся доме) + обзор 4 вариантов покупки новой квартиры

Здравствуйте, уважаемые читатели «RichPro.ru»! Купить квартиру в новостройке, в которой до вас никто не жил, мечтают многие. Однако далеко не все знают, какие нюансы могут быть при покупке квартиры в новостройках и что нужно знать, перед тем как купить квартиру от застройщика в строящемся или уже сданном доме. Именно поэтому сегодняшнюю публикацию мы решили посвятить данной теме.

Прочитав представленную статью от начала и до конца, вы также узнаете:

  • Каковы преимущества и недостатки покупки квартиры в новостройке;
  • Стоит ли покупать квартиру с отделкой от застройщика или лучше сделать ремонт самому;
  • Как купить квартиру в новостройке правильно (какие шаги придётся для этого предпринять);
  • Намного ли дешевле покупать квартиры в строящихся домах и насколько это рискованно.

Также в статье вы найдёте советы профессионалов для тех, кто хочет купить квартиру в новостройке, и ответы на вопросы, которые чаще всего при этом возникают.

Представленная публикация будет полезна не только тем, кто уже собрался купить жильё в новом доме. Мы советуем изучить её всем, кто стремится повысить свою финансовую грамотность.

Итак, мы начинаем!

1. Покупка квартиры в новостройке — основные плюсы и минусы

Многие мечтают купить квартиру в новом доме. Однако прежде чем решиться на такое приобретение, стоит внимательно изучить, каковы преимущества и недостатки покупки жилья в новостройках.

➕ Плюсы приобретения новой квартиры

Специалисты уверяют, что ценность квартир в новостройках вдвое выше, чем вторичного жилья. Это объясняется большим количеством их преимуществ.

Среди главных плюсов (+) можно отметить следующие:

  1. Безопасность квартир в новостройках соответствует современным требованиям. Для её обеспечения могут сразу быть установлены целый ряд систем – противопожарная, сигнализация, видеонаблюдение.
  2. Стоимость за один квадратный метр квартиры в новостройке зачастую ниже ↓, чем на рынке вторичного жилья.
  3. Юридическая прозрачность сделки. Квартира в новостройке почти наверняка не имеет никакого тёмного прошлого. Риск мошенничества и махинаций при сделках с таким жильём намного ниже.
  4. Индивидуальные планировка и дизайн. Для оформления новой квартиры по собственному вкусу не придётся избавляться от старой мебели и обоев, а также осуществлять иные переделки. Более того , некоторые застройщики предлагают даже стены в новой квартире разместить в соответствии с потребностями покупателя.
  5. Комфортабельность. При строительстве домов сегодня используются современные материалы. Планировка также соответствует потребностям современного человека. Особенностью новостроек являются также новые коммуникации, обустроенный подъезд, современный лифт, пандусы для детских колясок и инвалидов. Зачастую также предусмотрено автономное отопление домов.
  6. Экономичность. В большинстве новостроек оплата за отопление осуществляется по счётчикам. В совокупности с высоким⇑ качеством гидро- и теплоизоляции, а также качественными стеклопакетами это позволяет хорошо экономить.
  7. Качество благоустройства территории. Для большинства новостроек сегодня уже на этапе проектирования предусматриваются парковка, тёплая стоянка, детские площадки, удобные тротуары, комфортные дворы.
  8. Разнообразие планировок. Покупая квартиру в новостройке, можно выбрать её дизайн в соответствии со своими потребностями. Сегодня квартиры отличаются не только количеством комнат, но и наличием кладовок и гардеробных. Более того, можно выбрать варианты с несколькими балконами, объединением кухни с гостиной.

Именно благодаря названным преимуществам квартиры в новостройках неизменно пользуются огромной популярностью.

➖ Минусы покупки квартиры в новостройке

Несмотря на большое количество явных преимуществ, можно выделить целый ряд недостатков покупки квартиры в новостройке.

К минусам (−) покупки жилья в новостройке относятся:

  1. Оформление права собственности может занять большое количество времени и сил.
  2. Ремонт. Этот минус имеет 2 важные стороны. Во-первых, в новой квартире придётся делать ремонт. Несмотря на отсутствие старой мебели и обоев, это неизбежно влечёт определённые неудобства и дополнительные расходы. Во-вторых, заселение новостроек обычно осуществляется постепенно, поэтому на первых порах ремонт может проводиться и у соседей. Это также создаёт уйму неудобств.
  3. Необжитой район. Часто новостройки располагаются в новых районах. Это может привести к проблемам с транспортной, а также инфраструктурной доступностью.
  4. Возможные перебои с отоплением, водоснабжением и сигнализацией. Они могут возникнуть в начале эксплуатации новостройки из-за необходимости отладки инженерных систем.
  5. Финансовый риск. Приобретая квартиру в новостройке, особое внимание следует уделить надёжности застройщика. Его финансовая нестабильность может привести к потере вложенных средств.
  6. Сдача в эксплуатацию. Если строительство дома не завершено, прежде чем заселиться в новую квартиру, придётся дождаться, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Часто эти сроки сдвигаются, вызывая ощутимые неудобства.

Если принято решение приобрести квартиру в новостройке, огромное значение имеет выбор дома. Так как ранее в нём никто не жил, достоверных отзывов найти не удастся.

Чтобы выбор оказался удачным, придётся ориентироваться на большое количество параметров:

  1. Экология и шум. Выбирая дом, стоит поинтересоваться близостью расположения заводов и оживлённых автомагистралей;
  2. Местоположение. Важно определить для себя, насколько удобно будет добираться до работы, до друзей и родственников. Если нет автомобиля, следует узнать, какой общественный транспорт имеется в рассматриваемом районе, как часто он ходит, как далеко от новостройки находится остановка;
  3. Инфраструктура. Огромное значение имеет доступность всех необходимых организаций – детских садов, школ, аптек, поликлиник, магазинов;
  4. Благоустройство двора.Важно оценить наличие и качество тротуаров и парковочных мест около новостройки. Если есть дети или планируется их появление, следует обратить внимание на детские площадки и пандусы для колясок;
  5. Внешний вид дома также имеет огромное значение. Не стоит приобретать квартиры в новостройках, если снаружи или внутри имеются трещины. Этот факт может свидетельствовать об использовании при строительстве некачественных материалов или о нарушении технологий;
  6. Коммуникации. Прежде чем купить квартиру, стоит осуществить проверку качества труб и электропроводки, напора воды и других коммуникаций в предложенных вариантах;
  7. Этаж. Специалисты не рекомендуют покупать квартиру на первых и последних этажах по причине непосредственной близости подвала или крыши. Также важно помнить, что лифты иногда отключают. Если это случится, придётся идти домой пешком. Поэтому квартира должна быть на этаже, куда вы без труда сможете подняться (особенно, если планируется жить с пожилыми людьми и детьми);
  8. Тип постройки. Современные новостройки отличаются многообразием. В зависимости от типа используемых материалов они имеют свои преимущества и недостатки . Монолитные дома отличаются повышенной↑ прочностью, но зачастую требуют дополнительной тепло и шумоизоляции. Панельные новостройки привлекают ровными стенами и относительно невысокой стоимостью, но нередко в них очень низкий↓ уровень звукоизоляции. Кирпично-монолитные дома тёплые, с повышенной↑ звукоизоляцией, но квартиры в них стоят дороже ⇑, более того, при недостаточном отоплении может наблюдаться повышенная↑ влажность;
  9. Тип квартиры. Следует учитывать, что в угловых и торцевых квартирах может быть довольно холодно. Их выбирать стоит только в том случае, когда к внешней стене подводится утепление. В идеале окна должны выходить на восток или запад. В этом случае будет большое количество естественного света без прямых солнечных лучей;
  10. Состояние квартиры. Важно убедиться, что в приобретаемом жилье отсутствуют следы плесени и грибка. Стоит также проверить качество окон и дверей.

Таким образом, приобретая квартиру в новостройке, следует учесть все преимущества, недостатки и другие особенности покупаемого жилья. Важно, чтобы оно было качественным и подходило именно вам по всем параметрам.

Как купить квартиру в новостройке без обмана?

Как купить квартиру в новостройке и не позволить себя обмануть? Для людей, которые впервые в жизни решили вложить деньги в собственное жилье, этот вопрос является краеугольным. Давайте поговорим об этом, чтобы вы имели представление, с какими трудностями предстоит столкнуться.

Общая информация о покупке квартир в новостройках.

Квартиры продаются на этапе строительства дома и после его сдачи в эксплуатацию. Чем раньше вы подпишите договор на покупку жилья, тем дешевле оно вам обойдется. Меньше всего денег уйдет в тот момент, когда строительство находится еще в стадии котлована. Дешевле, оно, конечно, лучше. Но и риски при покупке недостроенного жилья высоки. Ведь на каком-то этапе строительство может перейти в разряд долгостроя.

Квартиры в строящихся домах продают застройщики инвесторы (или соинвесторы), муниципальные власти и агентства недвижимости. Выбор того или иного продавца сулит покупателю определенную выгоду. Обратившись в агентство, вы сэкономите массу сил и нервов на оформлении документов; застройщик может предложить покупателю жилье эконом-класса в определенных районах города; а муниципальные власти обеспечат минимальные риски, связанные с покупкой квартиры.

Договор на покупку жилья оформляется в офисе продавца по одной из нескольких схем:

  • Участие в долевом строительстве; (Как не стать обманутым дольщиком?)
  • Паевый взнос;
  • Инвестиционный вклад;
  • Переуступка прав требования;
  • Вступление в кооператив/товарищество.

Есть и другие схемы, выгодные в большей степени продавцам, нежели покупателям. Среди них — продажа векселя и заключение договора предварительной купли-продажи жилья.

В первом случае покупателю предлагается приобрести вексель по цене квартиры. Впоследствии ценная бумага должна быть обменяна на жилье. Но, с юридической точки зрения, никакого отношения к квартире вексель не имеет. Компания обладает правом просто выплатить покупателю сумму, указанную в бумаге, без предоставления жилья. Возврат денег — тоже хорошо, только жилье уже успеет подорожать. Стало быть, желаемую квартиру за эти деньги купить не получится.

Вторая схема, подразумевающая заключение договора предварительной купли-продажи, работает иначе. Покупатель вносит 100% предоплату за жилье и ждет, пока строительство закончится. После сдачи дома компания оформляет квартиру на себя и, согласно договору, передает ее покупателю. Как и вексель, договор предварительной купли-продажи имеет лишь отдаленное отношение к выбранной покупателем квартире. И ее передача может не состояться.

Читать еще:  Как научиться не откладывать свою жизнь и важные дела на потом

Приобретая готовую квартиру в новостройке, не забудьте убедиться в том, что дом сдан Государственной приемочной комиссии. Мы уже рассказывал, как принять квартиру у застройщика в прошлой статье. Только после получения соответствующих документов можете ставить подпись на акте приемки-передачи жилья. Оформление права собственности — следующий этап покупки квартиры. Вы можете заняться бумагами самостоятельно или оформить право собственности посредством организации, с которой был подписан договор о покупке. Второй вариант отнимет меньше времени, но обойдется дороже.

Если вы предпочитаете самостоятельно заниматься оформлением права собственности, то вот список документов, которые вам предстоит собрать:

  • Договор о покупке квартиры + его ксерокопия для Федеральной Регистрационной Службы;
  • Акт приемки-передачи жилья;
  • Экспликация и поэтажный план из БТИ;
  • Документ о финансовых операциях между продавцом и покупателем;
  • Ксерокопия разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
  • Ксерокопия акта о распределения квартир в доме между инвесторами;
  • Паспорт собственника квартиры + ксерокопия всех значимых страниц;
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Выдача свидетельства о праве собственности станет точкой в процедуре покупки жилья в строящихся домах.

Какие способы мошенничества при продаже жилья в новостройках существуют?

Мошенничество при продаже квартир

Схем «кидалова» на рынке новостроек насчитывается немало. Один из наиболее популярных видов мошенничества в долевом строительстве — долгострой. Существуют примеры, когда затягивающие строительство организации «крутили» деньги на стороне, а потом требовали с дольщиков доплату за уже оплаченное ими жилье. Мотивировали это подорожавшими за последний год стройматериалами.

Долгострой удобен для организаций и по другой причине. Прождавший несколько лет сдачи дома дольщик может потребовать обратно свои деньги. Компания честно возвратит пай, который за несколько лет успел обесцениться, а квартиру перепродаст уже другому покупателю по более высокой цене. Пай, кстати, возвращают далеко не все застройщики. Известны случаи, когда фирма на неопределенный срок задерживала выплаты своим бывшим «соинвесторам».

«Дополнительные соглашения», в которых корректируется стоимость жилья и сроки его сдачи в эксплуатацию, — еще одна схема мошенничества со стороны недобросовестных застройщиков. В ходе долгостроя корректирование стоимости может происходить бессчетное количество раз. А отказ дольщиков ставить подписи под «дополнительным соглашением» приравнивается фирмой к расторжению основного договора.

Встречается и такая схема мошенничества: застройщик заключает с покупателем договор купли-продажи только про условии приобретения последним дополнительных услуг от фирмы. Услуги разные: страхование мифических рисков, передача прав компании на оформление документов и т. д. Причем стоимость таких услуг, по сравнению с рыночной, завышена бывает очень сильно. Так, например, стоимость страховки в некоторых случаях доходит до 60% стоимости квартиры.

Широкий резонанс в свое время вызвала ситуация с крупным застройщиком «Mirax». Компания продавала под своим именем квартиры, предлагая покупателям заключать договор с контрагентом, не имеющим к организации юридического отношения. Вопросом о том, что за организация выступает в качестве продавца, многие дольщики даже не поинтересовались и подписали документы не глядя.

И это лишь часть неприятных ситуаций, в которые могут попасть покупатели жилья, заключившие с застройщиком договор на стадии строительства дома. Способов обмануть дольщика — масса. Положившись на «честное слово» фирмы, покупатели соглашаются с условиями документа почти не глядя. Суды при решении спорных ситуаций между покупателем и застройщиком задают дольщику всегда один и тот же вопрос: как взрослый человек в здравом уме мог поставить подпись под подобным договором?

Как не попасться на обман при покупке?

Чтобы избежать двойных продаж, внимательно отнеситесь к выбору застройщика

По правилам, договор о покупке жилья должен содержать адрес, параметры и цену квартиры, имена участников сделки (организации и покупателя), время, место и способ исполнения обязательств, информировать о правах и обязанностях сторон. Даже без одного из этих пунктов договор не будет иметь юридической силы. Тревожным сигналом может служить отсутствие в документах какой-либо обязательной информации.

Насторожить вас должно и предложение компании внести первоначальную сумму без договора, а также чересчур низкий % при продаже жилья в рассрочку. Не поддавайтесь соблазну сэкономить слишком много. Фирмы-однодневки могут усыпить бдительность покупателя, пообещав сумасшедшие выгоды.

Прежде чем обращаться к застройщику, соберите информацию о нем, проверьте репутацию. Обратите внимание на стаж организации, список ее инвестиций и тот факт, оказывались ли объекты сданными вовремя. Официальный сайт компании поможет вам уточнить эти вопросы. Конкретно о первичной недвижимости Санкт-Петербурга можно почерпнуть на нашем сайте. В случае, если возникнут какие-либо сомнения, организация обязана предоставить Вам для ознакомления учредительные документы, включая свидетельство о госрегистрации, учредительный договор и устав.

Интересы дольщиков защищает закон №214. Он регулирует отношения физических и юридических лиц, связанных с финансовыми вложениями в долевое строительство. В статьях закона оговорены все возможные случаи невыполнения застройщиком условий договора или выполнения их в неполном объеме. Для покупателя это означает, что его договор долевого участия защищен государством. Закон №214-ФЗ снижает риски дольщика быть обманутым, но не исключает их на 100%. Ведь от банкротства застройщика или не сдачи дома защититься пока невозможно. Кроме того, еще далеко не все фирмы сегодня работают по закону №214-ФЗ.

Отсутствие юридической грамотности часто подводило дольщиков. Поэтому не поскупитесь на оплату услуг риелтора или юриста при покупке у новых и сомнительных строительных компаний. Специалист проверит договор на соответствием федерального закона №214, обнаружит спорные места, размытые формулировки и т. д. Договор о купле-продаже квартиры в новостройке должен проверять профессионал, а не дилетант.

Как обманывают при покупке новостройки. На что обратить внимание покупая квартиру в новом доме.

Покупка новостройки, как обманывают застройщики. Десять способов обмануть дольщика.

Рекомендую ознакомиться с первой и второй частью статьи, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

В настоящей статье речь пойдет об уловках и ухищрениях застройщиков. Согласитесь, важно знать, что вас ждет на пути к получению квартиры в строящемся доме.

  1. Обещали квартиру в итоге ничего не дали.

Самый большой обман застройщиков наверное в том, что Застройщики не предупреждают, что вы вовсе можете не получить квартиру. Почему-то у многих дольщиков даже не возникает подобной мысли. Наверное, покупатели думают, что многочисленные ряды обманутых дольщиков просто совсем не грамотные люди. Нет, ничего подобного ни у кого не было. Те, кто пополнили ряды обманутых, так же как и все прочие покупали квартиры по договору долевого участия, на момент покупки стройка велась и возможно застройщик уже сдал до этого не первый дом. В рядах обманутых есть дольщики, которые покупали квартиры через ипотеку, с риелторами и даже с юристами. На мой взгляд в 214-ФЗ есть серьезная не доработка, в законе нет обязанности предупреждать дольщика о возможных рисках покупки квартиры в новостройке. Даже на инструкции к витаминам производитель предупреждает о побочных действиях, а покупая квартиру в новостройке подобного предупреждения вы можете не услышать ни от кого. Мощная рекламная кампания и пропаганда строительных компаний сделала по сути не востребованными услуги юристов при покупке квартиры в новостройке. На рынке востребована только одна услуга — помощь в подборе квартиры в новостройке, но практически никто не проводит экспертизу рисков. В итоге складывается впечатление, что государство всесторонне защищает дольщиков от всевозможных рисков. Вот уже и страхование ответственности дольщиков заработало и кажется, что вкладывать в новостройку — это все равно, что золото покупать, очень надежно. Но вот беда, реальность совсем не такая как нам бы этого хотелось и страховка в большинстве случаев не спасает. Списки обманутых дольщиков постоянно пополняются. На момент написания статьи только в МО официально зафиксировано более ста проблемных новостроек. На момент написания статьи только в МО официально зафиксировано более ста проблемных новостроек здесь можно посмотреть актуальную информацию. Поэтому если кто-то не знал, то сообщаю покупать новостройку это риск потерять вложенные деньги.

Рекомендация: Заказать полный юридический анализ застройщика, а еще лучше полное сопровождение сделки юристом. За неимением средств самостоятельно оценить застройщика используя инструкцию по проверки застройщика и инструкцию на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

2. Сообщение заведомо ложных сроков строительства.

Средняя задержка строительства составляет 1 год. Но почему повсеместно застройщики нарушают сроки передачи квартиры? Неужели нельзя указать срок строительства с запасом? Конечно можно, но застройщику не выгодно указывать реальные строки строительства. По статистике более половины потенциальных покупателей не станут ждать квартиру со сроком передачи более 2 лет. Зачем терять их? Застройщик сообщает нереальные сроки и продажи идут на ура. Но это еще не все. Срок завершения строительства влияет на цену и еще как! Чем ближе сроки передачи ключей, тем выше стоимость. Указывая заведомо неверную информацию о сроках завершения строительства, Застройщики получают выгоду от продажи недвижимости значительно дороже её реальной рыночной стоимости. Многие возразят: а как же 214-ФЗ со своими штрафными неустойками за нарушение сроков передачи строительства и Закон о защите прав потребителей с 50% штрафом? Так-то оно так, но Застройщики научились минимизировать свои риски, связанные с просрочкой. Во-первых, подавляющее большинство дольщиков не судится, дальше угроз на форумах дело не идет и реально идут в суд от силы 20% покупателей квартир.

Во-вторых, многим нужно побыстрей получить квартиру. И когда дом уже готов, застройщик дает ключи в обмен на подписание соглашения о переносе сроков. Конечно, есть масса способов получить ключи и неустойку, но оставаясь один на один с застройщиком, люди, как правило, подписывают все что угодно на возможность быстрее получить ключи.

Читать еще:  Как исправить плохую кредитную историю

В-третьих, суды активно снижают законную неустойку. Если в вашу пользу должна быть начислена неустойка в 1 миллион рублей, на практике суд может ее снизить и вам дадут всего 100 000 руб. Конечно, есть способы взыскать полную неустойку, но не всегда и не со 100% гарантией.

В-четвертых, к моменту сдачи дома застройщик выводит все активы с компании и существует проблема исполнить решение суда. Подробней об этом здесь. Так что иногда судиться с застройщиком вообще нет смысла, если потом не получится исполнить решение.

Это основные факторы, благодаря которым Застройщики не боятся указывать заведомо неверные сроки строительства. Есть и совершенно естественные факторы задержки строительства, такие как отсутствие достаточного финансирования строительства, административные барьеры, некомпетентность менеджмента и т.д.

Рекомендации: анализировать сроки строительства всей группы компании застройщика, всех аффилированных с ней лиц. Если компании допускали просрочку строительства и ранее, то вероятность повторения просрочек по другим объектам очень высокая.

В нашем отчете есть раздел, посвящённый анализу сроков строительства. Стоимость отчета от 3000 руб. Пример отчета здесь.

3. Доплата за квадратные метры.

Бывает так, что застройщики указывают в первоначальном проекте толщину стен, к примеру, 1 метр и вы радуетесь тому, что у вас будет очень теплый дом. В договоре же всегда есть пункт, который дает право Застройщику в одностороннем порядке изменить проектную и иную строительную документацию. По ходу строительства меняется проектная документация и толщина стен становится 50 см. Подобная толщина стен не противоречит СНиП. В итоге Застройщик экономит на материале и как бонус вы получаете дополнительные квадратные метры, которые могут составлять от 2 до 10 лишних квадратов. Если бы вам эти квадраты достались даром, то можно было бы только порадоваться, но за них нужно будет заплатить рыночную цену. Если учесть, что многие покупают квартиру на последние деньги, да еще и в кредит, подобная манипуляция со стороны застройщика никак не может обрадовать.

Рекомендация: Заключайте договор после проверки его у юриста.

Ряд застройщиков добиваются того, что результаты обмера дома не соответствуют реальным размерам. В итоге по каждой квартире появляются незначительные квадратные метры от 1 до 4 квадратов. Ключи вам, конечно, никто не даст, пока вы не оплатите полученную разницу. Данная махинация рассчитана на сложность судебного процесса. Допустим, вам нужно доплатить всего 100 000 рублей и уже можно делать ремонт и фактически жить. Если вы выбираете судиться с застройщиком, то вам нужно заплатить юристу, дождаться пока суд назначит судебно-строительную экспертизу. А значит, в это время вы не можете делать ремонт. Гарантировать же, что все ваши убытки и моральный вред будут взысканы с застройщика, не сможет ни один честный юрист. В итоге, многие соглашаются на условия застройщика, тем более, что в правоустанавливающих документах будет стоять большая площадь, что учитывается при последующей продаже квартиры.

Бывает и обратная ситуация, когда в договоре указано больше квадратных метров, чем вам передают на самом деле. Застройщики в подобных ситуациях страхуются пунктами в договоре указывающими на то, что в такой ситуации они не возвращают деньги.

4.Было общее имущество стало индивидуальным.

Бывают ситуации, что, просматривая планы новостройки, менеджер по продажи вам рассказывает великолепные преимущества нового дома. К примеру: бесплатная общая для всех парковка, кладовка, которая расположена на лестничной площадке, прочие нежилые помещения, которые со слов менеджера являются общедомовым имуществом. В итоге при подходе к завершающей стадии строительства, общедомовое имущество появляется в продаже, и становится индивидуальным. В итоге на колясочной появляется дверь и замок и коляску могут поставить не все, кто живет на площадке, а тот, кто купил указанное помещение.

Рекомендация: Проводите сделку с юристом. Опытный юрист может обнаружить подобную махинацию еще на этапе совершения сделки. Не дайте менеджерам по продаже вас одурачить.

5. Квартира передается со значительными недостатками.

Качество строительства в эконом сегменте значительно упало. Будьте готовы к этому. Если менеджер по продаже вам с гордостью заявит, что будут установлены современные пластиковые окна, то будьте уверены, что вам поставят самые дешёвые, которым место только на помойке и т.д.

Рекомендация: Изучите проект дома, найдите отзывы живущих в подобной серии домов. Если застройщик уже что-то строил, то поспрашивайте тех, кто уже живет в подобном доме.

6. Как застройщики оформляют односторонние акты приемки квартиры.

«А где собственно стальная дверь, евро окна, ремонт?! При заключении договора нам обещали-может воскликнуть дольщик при просмотре новой квартиры» На что представитель застройщика скажет: «Вася Пупкин, который вам все это обещал, у нас давно не работает. Если он обещал, то к нему и предъявляйте свои требования. Вы получаете ровно то, что прописано в договоре. »

Часто при продаже вам рисуют такие перспективы квартала, придомовой территории, что именно эти условия становятся определяющим пунктом в выборе именно этого застройщика. Вам могут показать проектную декларацию, где собственно все это указано, но (вот беда) не построено.

Рекомендация: Забудьте все то, что вам говорят на словах. Рассчитывать вы можете лишь на то, что указано в договоре. Все что не указано в вашем договоре — не правда. Рекомендую ознакомиться с инвест-контрактом, заключенный между Застройщиком и администрацией субъекта. Если там указано то что вам рассказывает Застройщик то есть большой шанс, что вы его получите. Но именно социальная нагрузка, навязанная застройщику, может быть первопричиной задержки строительства. Объект могут не вводить в эксплуатацию пока не будет построено то самое благоустройство.

8. Застройщик навязывает свою управляющую организацию.

Будьте готовы, что при подписании акта приема-передачи квартиры вас обяжут подписать договор с компанией, которая будет эксплуатировать ваш дом. Более того, вы сразу согласитесь с ее возможно повышенными тарифами. Как обычно, без этого вам не дадут ключи!

Рекомендация: Принимать квартиру с юристом, который предложит возможные варианты действий. Даная тема слишком обширная, чтоб описать в рамках одной статьи.

9. Застройщик не передает ключи без оплаты коммунальных платежей за период с момента ввода объекта в эксплуатацию и внесения аванса на несколько месяцев вперед.

Не все застройщики требуют коммуналку с момента ввода до подписания акта приема-передачи, ввиду явной незаконности указанного требования, но авансовый платеж на 2-4 месяца вперед требуют практически все. Стоимость коммунальных услуг в новом доме — это тема для отдельной статьи, жадность управляющих компаний не знает предела.

Не редкость, что управляющая компания фактически доделывает то, что не сделал Застройщик. Дольщик по сути второй раз оплачивает за то, что не было сделано. И вот тут как раз может появиться обещанное вам озеленение и прочие радости жизни. Только на деньги, которые вы платите управляющей компании, а не на те, что вы уплатили за покупку квартиры.

Рекомендация: приемку квартиры осуществлять с юристом.

10. Проблемы с оформлением права собственности.

Проблема с оформлением прав собственности очень часто встречается в новостройках. Все проблемы с оформлением собственности порождаются самим застройщиком. Застройщик может, к примеру, не поставить дом на кадастровый учет. Постановка вашей квартиры в индивидуальном порядке – это дорогостоящая процедура. Подробней о том, как узнать, поставлена квартира на кадастровый учет или нет и об оформлении права собственности квартиры, не поставленной на кадастровый учет, можно здесь.

Общая рекомендация при покупке квартиры в новостройке: будьте пессимистом и большим скептиком при покупке квартиры в новостройке, подвергайте сомнению каждое слово менеджера. Порадуетесь, если ваши пессимистические прогнозы не сбудутся! А лучше доверьте проверку застройщика и сопровождение сделки опытному юристу в сфере недвижимости.

Компания «Силкин и партнеры» оказывает полный комплекс юридических услуг с вязанный с недвижимостью. Пожизненная гарантия сделки!

Как купить квартиру в новостройке без риска

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

В России существуют люди, которые принципиально не покупают жилье на первичном рынке. Такие покупатели готовы переплатить, лишь бы не приобретать квартиру в новостройке, рассказали риелторы, которых опросила «РБК-Недвижимость».

Редакция узнала у агентов, чего боятся такие люди и почему они рассматривают исключительно вторичный рынок.

Риск недостроя

Главная причина отказа от квартиры в новостройке — это страх того, что дом не достроят, рассказал генеральный директор петербургского риелторского агентства «Проспект-Недвижимость» Константин Федоров. По его словам, такие опасения встречаются во всех регионах России, так как незавершенные и замороженные стройки есть практически везде.

«Ситуация с обманутыми дольщиками в стране крайне напряженная, — подтвердил руководитель отдела аналитики агентства Century 21 Россия Кирилл Котриков. — Люди очень опасаются оказаться без денег и без жилья».

Серьезнее прочих настроены те, кто уже имел дело с проблемными новостройками и больше не хочет повторять этот опыт, рассказал руководитель по работе с ключевыми партнерами агентства недвижимости Est-a-Tet Роман Родионцев. Такие люди уже знают, что девелопер может сорвать сроки строительства, обанкротиться или подолгу не подключать дом к инженерным коммуникациям, уточнил Родионцев. Столкнувшись с этим один раз, человек, скорее всего, разуверится в новостройках и переключится на вторичное жилье, заключили риелторы.

Сомнительное качество жилья

Отказываются от сделок на первичном рынке и те, кто готов поверить в своевременную достройку жилого комплекса. Такие люди просто считают новое жилье некачественным, рассказали в агентстве Century 21 Россия. «На днях в наше агентство обратилась покупательница, которая рассматривает квартиры исключительно в сталинских домах. Она убеждена, что такие здания надежнее новостроек, в них намного лучше тепло- и звукоизоляция, ведь раньше строили на века», — привела пример генеральный директор подмосковного агентства недвижимости «Оранж» Олеся Рудакова.

Читать еще:  Как обрести душевное спокойствие и равновесие

«Поскольку строительство — затратный процесс, а стоимость 1 кв. м в новостройке должна обеспечивать полную и быструю продажу, застройщики вынуждены искать способы экономить, — объяснил Кирилл Котриков. — Некоторые выбирают простейший вариант — сэкономить на материалах. Даже в случае, когда все материалы строительства обеспечивают минимально необходимое качество, далеко не всегда они достаточны для обеспечения комфорта. Например, звукоизоляция во многих новостройках, по отзывам жильцов, в разы хуже, чем на «вторичке».

Скептический настрой в отношении нового жилья заметили и в агентстве «Азбука Жилья». По словам директора этой компании Владимира Каширцева, покупатели квартир переключаются на вторичный рынок из-за плохой теплоизоляции, кривых стен и даже трещин, которые можно заметить в новостройках на стадии возведения.

Фактическая неготовность дома

Даже человек, который верит в надежность и добросовестность застройщика, выберет вторичную квартиру, если ему нужно срочно переехать, рассказали риелторы. «Например, покупатель уже продал квартиру, расположенную в другом регионе, а средств, необходимых для аренды съемного жилья, у него нет, — объяснил руководитель отдела городской недвижимости одного из филиалов компании «НДВ-Недвижимость» Денис Гаджиев. — Как показывает практика, принципиально выбирают вторичное жилье также те покупатели, которым необходимо срочно прописать семью, получить какие-либо льготы, встать в очередь в школу или детский сад».

Наличие детей школьного возраста практически гарантирует выбор в пользу вторичного жилья, отметили в агентстве Est-a-Tet. «Если в продаваемой квартире ребенок является одним из собственников и необходима новая регистрация, то люди, скорее всего, выберут «вторичку», — заявил Роман Родионцев. — Органы опеки дадут разрешение на покупку несовершеннолетним квартиры в новостройке только в том случае, если степень готовности объекта более 70%».

Фактическая неготовность дома в новостройке останавливает и тех, кто хотел бы увидеть соседей до переезда, обнаружили в «Азбуке Жилья». «Некоторые наши клиенты просят познакомить их с соседями по лестничной клетке, желая знать больше о качестве жизни в районе и доме, а заодно проверить адекватность людей, с которыми, возможно, придется делить пространство прихожей», — признался Владимир Каширцев.

Нежелание делать ремонт

Те, кто не хочет делать ремонт с нуля, выбирает квартиру на вторичном рынке в хорошем состоянии, отметили в агентстве Est-a-Tet. «Часто такие вторичные квартиры продаются с хорошим ремонтом и даже с мебелью, а рядом — развитая инфраструктура», — подтвердила директор казанского агентства «Родные стены» Альбина Шагиева. При этом значительная часть новостроек сдается в эксплуатацию с квартирами без отделки — а это предусматривает дополнительные расходы на проведение ремонта, обратили внимание в «НДВ-Недвижимости».

«На вторичном рынке волнения отпадают сами собой, — заключил Владимир Каширцев из «Азбуки Жилья». — Тут все готово — живите себе на здоровье. Дополнительные расходы на ремонт могут подождать, а переехать в квартиру можно и в том состоянии, в котором ее купили».

«Качество ремонта в тех ЖК, где квартиры сдаются с отделкой, — это еще один фактор. Таких домов немного, квартиры в них дороже на приличную сумму, а уровень выполненных работ не всегда на высоте, — заявила руководитель учебного центра для риелторов компании «Мегаполис-Сервис» Юлия Безина. — Согласитесь, будет обидно, если условно бесплатная розетка внезапно вываливается, штукатурка пузырится уже через полгода, а обои безвкусны и нагоняют тоску? Похвастаться таким жильем точно не получится. Многие понимают, что все равно придется исправлять недостатки отделки от застройщика. А зачем платить больше, если можно найти симпатичный вариант на «вторичке»?

Неудобное расположение новостройки

Люди предпочитают жилье на «вторичке» потому, что в больших городах центр обычно застроен — а значит, новостройки появляются на окраинах, рассказала Олеся Рудакова из агентства «Оранж». «Люди просто не хотят жить далеко от цивилизации», — заявила риелтор.

«В крупных городах транспортная доступность жилого района очень важна — людям ежедневно необходимо преодолевать определенное расстояние до работы, и конечно, это должно занимать приемлемое количество времени. Застройщики же возводят объекты там, где было получено разрешение — в некоторых городах просто нет места для строительства в комфортном с точки зрения транспорта месте», — подтвердил Кирилл Котриков из Century 21.

«Многие ЖК строятся на бывших болотах, рекультивированных мусорных полигонах и других не самых приятных территориях, — добавила Юлия Безина. — Приезжие, как правило, этого не знают, а вот местные жители «новую и красивую новостройку» будут обходить стороной. Перепродать такое жилье будет непросто».

Транспортная недоступность и нехватка зелени

Удаленность новых ЖК от обжитых районов неминуемо приводит к следующей проблеме — транспортной недоступности новостройки. Автобусы в новые районы могут пустить через несколько лет после заселения домов, поэтому новоселы часто оказываются отрезанными от мира внутри компактного микрорайона, предупредили риелторы. Этот вопрос особенно важен для пожилых людей, которые всегда оценивают близость остановки общественного транспорта, указал Владимир Каширцев.

Удаленность крупных новостроек от обжитых районов привлекает людей, которые привыкли ездить на личной машине. В результате в новых жилых комплексах оказывается очень большая доля жильцов с собственным автомобилем, заключили риелторы. Из-за этого на выезде из ЖК постоянно образуются пробки, а между местными жителями мгновенно возникает конкуренция за парковочные места, обратили внимание в «Азбуке Жилья».

«Когда въезжаешь в новостройку в новом микрорайоне, не стоит рассчитывать на привлекательный вид из окна, — добавила генеральный директор мытищинского филиала агентства «Мегаполис-Сервис» Вера Ларионова. — Даже если застройщик постарался максимально обустроить придомовую территорию, то пройдет довольно много времени до того момента, когда кусты и деревья будут радовать глаз».

Шум от ремонта и строительства

Многие люди не станут покупать жилье в новостройке из-за страха «вечного ремонта», рассказали в агентстве «Мегаполис-Сервис». «Жильцы вселяются поэтапно и, как правило, начинают ремонт, так что шум дрелей и перфораторов, пыль, запахи и прочие сопутствующие процессу неудобства, как показывает практика, могут длиться до пяти лет, — заявила Вера Ларионова. — Если молодежь на это обращает мало внимания в силу своей занятости и отсутствия в квартире в дневное время, то пожилым людям в такой ситуации деваться просто некуда. Терпеть все эти прелести несколько лет мало кто из них согласится».

Вторичные квартиры предпочитают те, кто ценит покой и тишину, согласились в Est-a-Tet. «Как правило, после сдачи дома в эксплуатацию нераспроданными может остаться до 15% дома, — предупредил Роман Родионцев. — Оставшаяся часть собственников в течение примерно двух лет делает ремонт, параллельно в течение этого времени реализуется оставшаяся часть квартир. К тому же покупатели, которые планируют в квартире дорогую отделку, остерегаются, что она может быть испорчена из-за усадки нового дома».

Дополнительные неудобства возникают из-за строительства новых корпусов и очередей жилого комплекса вблизи уже сданных домов, отметили риелторы. «При реализации масштабных проектов покупателей первых домов может пугать перспектива жить рядом со стройкой», — сообщил Денис Гаджиев из «НДВ-Недвижимости». В этом случае звук забивания свай, строительная пыль и подъемные краны станут неотъемлемыми спутниками жильцов новостройки.

Невозможность окупить затраты

Отдельная категория людей, выбирающих вторичную недвижимость, — инвесторы, которые намерены зарабатывать на сдаче квартир в аренду. Приобретение жилья на этапе строительства гарантирует, что в течение длительного времени покупатель будет ждать ввода дома в эксплуатацию — а значит, не сможет получать прибыль от сдачи квартиры, рассказали в агентстве Est-a-Tet.

Отсутствие школ и детсадов

Наличие детских садов, школ и других объектов, характеризующих качество городской среды, все чаще определяют выбор покупателя, констатировали в Century 21. Семьи с детьми предпочитают вторичные квартиры, так как там гарантированно есть школы, поликлиники и детские сады. Жителям новостроек придется ждать, пока эти объекты будут достроены, предостерегли риелторы.

«Во многих новостройках нет ни школ, ни детских садов, ни поликлиник. Особенно этим славятся микрорайоны для военнослужащих. В них, помимо домов, изначально не предусмотрена сопутствующая инфраструктура, — рассказала Вера Ларионова. — Но и в других только что построенных микрорайонах этих проблем достаточно. К примеру, рядом с Красногорском находится «Павшинская пойма», где только год назад появились поликлиника и почта, а люди здесь проживают уже почти восемь лет».

«Детский сад, школа, поликлиника, привычные магазины — все это привязывает к себе и при возможном переезде на новое место жительства может быть точкой отказа для таких изменений в жизни», — согласилась Юлия Безина.

Стремление сэкономить

Десятая причина — это банальная нехватка денег на квартиру в новостройке, утверждают риелторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Во многих городах России вторичные квартиры дешевле первичных, рассказали в агентстве «Родные стены». «Не получится купить квартиру в новостройке в нормальном районе по цене хрущевки, — констатировала Альбина Шагиева. — К примеру, в Казани цены на новостройки на этапе старта продаж выше, чем на аналогичные объекты на «вторичке». К тому же в нужном районе новостроек может не быть, а если строительство и ведется, то в развитых и обжитых районах цены на такие квартиры гарантированно будут кусаться».

«Вложившись в ипотеку на «первичке», нужна серьезная сумма на ремонт — а если ты еще и на съемной квартире живешь, то это выходит весьма накладно», — добавила Юлия Безина.

При выборе вторичной квартиры экономия возникает даже в коммунальных платежах, считают риелторы. Суммы в квитанциях нового жилого фонда зачастую оказываются выше, чем в домах советской постройки. «На сегодняшний день, когда платежеспособность населения снизилась, для многих предпочтительнее квартиры с маленькой кухней и прихожей, но с достаточным, а не избыточным количеством жилой площади, — считает Олеся Рудакова. — Люди не хотят платить за просторные холлы, коридоры и санузлы, которые свойственны многим современным новостройкам».

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector