Как купить недвижимость в США (Америке)

Иммиграция в США через покупку недвижимости

США всегда были и остаются привлекательной страной для иммиграции. Для желающих стать гражданами этой страны ежегодно проводится розыгрыш Green Card, однако шанс выиграть так ничтожно мал, что приходится рассматривать другие варианты. Одним из них является покупка недвижимости в Соединенных Штатах.

Процесс иммиграции в США через покупку недвижимости

Множество рекламных приманок недобросовестных агентств гласят, что получить ВНЖ в этой стране может любой россиянин, купивший там дом или квартиру. К сожалению, Америка не ослабляла миграционный режим, и получить заветный документ не так просто. Став владельцем недвижимости, вы сможете рассчитывать лишь на кратковременное пребывание в течение 30 дней в году.

Можно с уверенностью сказать, что иммиграция в США через покупку любой жилой недвижимости невозможна. Однако есть шанс инвестировать в коммерческую, соблюсти некоторые правила, установленные правительством, и получить право на проживание.
Есть два варианта инвестирования в коммерческую недвижимость. Упрощенный вариант по программе Региональных Центров, действующих под контролем Министерства Иммиграции в сфере координации инвестиций иностранных граждан.
По данной программе требуется инвестировать минимум 500 000 $ в коммерческое предприятие, но не любое, а лишь в то, на которое укажет Министерство. Плюсы данной программы очевидны:

  • Минимальная сумма вложения;
  • Отсутствие необходимости самостоятельно управлять предприятием.

Всего из 10 000 грин-карт в год предусмотрено 3000 мест именно по этой льготной программе. Оставшиеся 7000 грин-карт отдаются в руки обычных инвесторов. Вторая программа предусматривает инвестиции в 1 000 000 $ в любую коммерческую недвижимость (предприятие), выбранную самим инвестором. При этом вам придется самостоятельно заботится о создании не менее 10 рабочих мест для американцев, о росте прибыльности предприятия и о поддержании его работоспособности.

Критерии выбора коммерческой недвижимости

Разумеется, каждая программа имеет существенный минус – никто не застрахован от банкротства, тем более в текущее нелегкое экономически-нестабильное время.

Именно поэтому к выбору коммерческой недвижимости следует подходить максимально ответственно. Успешные эмигранты в США советуют обращать внимание на следующие критерии выбора:

  • Экономическое положение штата, в котором собираетесь приобретать недвижимость;
  • Налоги в выбранном штате и в США в целом;
  • Возможные налоговые льготы или их отсутствие;
  • Прогнозируемая чистая прибыль предприятия.

С последним пунктом определиться очень сложно, не зная специфики рынка, но здесь на помощь придут агентства, специализирующиеся на недвижимости.

После покупки вам выдается виза инвестора на 2 года, а по прошествии этого времени при соблюдений всех необходимых условий (в частности, инвестиция должна продолжать работать) вы можете претендовать на постоянную грин-карту для себя и семьи. Через 5 лет у каждого есть возможность подать документы на гражданство.

Среди коммерческой недвижимости особый интерес вызывают следующие объекты:

  • Отели (инвестирование в гостиничный бизнес);
  • Кафе и рестораны;
  • Офисы;
  • Магазины;
  • Промышленные помещения.

Обзор цен на недвижимость в США

На недвижимость в США цены существенно варьируются в зависимости от штата, вида самой недвижимости, близости крупных городов и экономического развития самого региона.
Примерная стоимость коммерческой недвижимости для инвестиций:

  • Мини-магазин с АЗС – от 700 000 до 1 100 000 $ (инвестиции) или порядка 2 000 000 $ (полная стоимость).
  • Крупный магазин (супермаркет, универсальный магазин) – от 1 100 000 до 1 600 000 $ (инвестиции) или около 2 500 000 – 3 000 000 $ (полная стоимость).
  • Крупный спортивный клуб или торговый комплекс примет инвестиции от 5 000 000 $.
  • Отель 2* обойдется от 800 000 до 1 200 000 $ в штате Орегон или Вашингтон, а в Калифорнии такой же отель стоит порядка 8-10 000 000$, и половину от этой суммы может принять в качесвте инвестиций.
  • В офисное здание можно инвестировать от 1 000 000 до 3 000 000 $, в зависимости от его размера, при этом арендатором может быть как коммерческое предприятие (банк), так и государственное учреждение.

Как купить недвижимость в США

Собственность за рубежом приобрести достаточно сложно, причем сложности связаны, в основном, с грамотным оформлением бумаг. Именно поэтому самостоятельная покупка нежелательна, да и довольно велик риск попасть в руки мошенников.
Всем желающим купить недвижимость в США рекомендуется действовать через посредников – брокеров по недвижимости. Имейте в виду, что самые интересные предложения всегда находятся не в рекламных объявлениях, Интернете или газетах, а в «кармане» продавца/брокера. Это так называемый Pocket Listing, заглянуть в который можно опять же через посредническую российскую компанию или самостоятельно, обладая знанием английского языка и хорошенько порывшись на англоязычных ресурсах.
Итак, вы определились с посредником. Дальнейшие действия таковы:

  1. Обязательное подписание агентского договора на оказание услуг. Без этого документа ни одна сделка совершена быть не может.
  2. Подбор агентом недвижимости, соответствующей требованиям клиента. Возможет ознакомительный тур.
  3. Составление обязательного контракта о покупке недвижимости (Real Estate Purchase contract), перевод депозита в 10 000$ посредством банковского трансфера. Этот документ гарантирует, что выбранный вами объект будет снят с продажи и закреплен за вами.
  4. В течение 60 дней после подписания контракта производится оценка недвижимости банком, подача документов на финансирование, проверяется ваша кредитная история, открывается текущий счет в американском банке.
  5. Обязательный этап перед окончательной покупкой – так называемая Physical Inspection (независимая проверка), для которой нанимается профессионал. Стоимость услуг такого человека обойдется в 350 $.
  6. После всех проверок банк выдает письмо-обязательство с указанием согласия на финансирование (получение ипотечного кредита).
  7. Обязательным условием является договор страхования недвижимости.
  8. Официальное закрытие сделки производится в присутствии сторон (законного представителя) и нотариуса. В тот же день сделка регистрируется в отделе регистрации сделок с недвижимостью.

После этого вы получаете все документы. Процесс оформления недвижимости в собственность одинаков для всех видов – жилой и коммерческой. После покупки, если нет ограничений, наложенных Региональным центром, недвижимость может сдаваться в аренду, продаваться и т.д.
Разумеется, если вы обладаете необходимой суммой денег, то ипотечный кредит не требуется, и пункты 4-6 упускаются.

Оформление жилой недвижимости (Видео «Цены на недвижимость»)

Несмотря на одинаковую процедуру оформления жилой и коммерческой недвижимости, стоимость жилья все же намного ниже, правда эта покупка никак не отразится на получении вами визы и не поможет эмигрировать.

В престижных для проживания городах стоимость жилья на порядок выше, чем в глубинке. Так, самым дорогим городом является Нью-Йорк, а в таких штатах, как Орегон, Джорджия, Кентукки и др. купить дом будет намного дешевле.

Наиболее выгодным вариантом будет штат Флорида, например, Майами. Во-первых, это престижно, во-вторых, там отличные климатические условия, в-третьих, цены существенно ниже, чем в Нью-Йорке.

Покупка недвижимости в США сегодня является одним из самых перспективных вариантов инвестиционной деятельности. Несмотря на все колебания на мировом рынке, экономика этой страны остается самой сильной в мире, а молодость самого государства и продуманная политика минимизируют возможные риски.

Еще одним преимуществом, которое дает грин-карта, является упрощение визового режима во многие страны.

Как купить недвижимость в США (Америке)

Курортная недвижимость на юге США уже давно попала в зону интереса россиян. Но высокие цены останавливали покупателей, поэтому престижное жилье приобретали преимущественно очень обеспеченные соотечественники.

Финансовый кризис заставил собственников снизить цены, так что сделки на подешевевшем американском рынке сейчас можно рассматривать не только как вариант для собственного проживания, но и как удачное вложение свободных средств. Риелторы готовы подсказать своим клиентам проекты с высоким чистым доходом.

Читать еще:  Как научиться говорить уверенно и убедительно в любой ситуации

Преимущества южных штатов

Теплый климат, солнечная погода, Мексиканский залив, лучшие пляжи, прекрасная инфраструктура для отдыха – это неполный перечень характеристик, которыми обладает курортный регион США.

Как рассказал Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock, в самой вершине рейтинга предпочтений иностранцев, приобретающих курортную недвижимость в США, находятся два штата — Флорида и Калифорния.

Если в 2007 и 2008 годах Калифорния лидировала по объемам покупок жилья в США иностранцами, то с 2009 года пальму первенства удерживает Флорида, на которую приходится более трети всех покупок недвижимости, осуществляемых нерезидентами Соединенных Штатов.

Недвижимость США в течение последних трех лет находится в середине первой десятки по популярности среди российских покупателей. В 2011 году количество сделок, совершаемых россиянами на территории страны, выросло не менее чем на 40% по сравнению с 2010 годом.

В целом, по данным Gordon Rock, рейтинг предпочтений россиян, приобретающих недвижимость в США, выглядит следующим образом:

  • 40% россиян приобретают недвижимость во Флориде;
  • 25% — в Калифорнии;
  • 15% сделок заключается в Нью-Йорке;
  • 5% в – Нью-Джерси;
  • оставшаяся часть транзакций распределяется между другими штатами США.

По данным опроса Tranio.Ru, многие россияне приобретают в США недвижимость, потому что планируют эмигрировать в эту страну или, по крайней мере, проводить там много времени. Еще небольшая их часть рассматривают страну как выгодную площадку для инвестирования средств в недвижимость.

Флорида или Калифорния

Наиболее популярный город Южной Флориды — Майами. «Но в последнее время все больше покупателей притягивают Форт Лодердейл, Вест Палм Бич и Нейплс на западном побережье Флориды», — говорит Айвар Крисенко, представитель компании FloridaHomeRealty.

Столкнувшись с неизменными пробками в Майами, загрязненностью воздуха и высоким уровнем преступности, покупатели все чаще останавливают выбор на более спокойных городах.

Но на фоне других покупателей штата Флорида россияне занимают мизерную часть – от 1% до 3% рынка. «Русские покупают недвижимость определенным образом: друзья друзей, родители, родственники, по рекомендации, для будущего образования детей и т. д., — объясняет Валерий Симонянц, эксперт по инвестициям компании Sieber international, — Это не Европа, где покупатель массовый.

Все-таки лететь на самолете 3-5 часов или 8-9 часов, — фактор определяющий. На уикенд в Майами слетать сложно, а в Барселону, например, — реально».

Хотя, если выделить во всем рынке элитный сегмент, то доля российских покупателей достигает 10-15%. Лидеры по объемам инвестиций в недвижимость Флориды — жители Венесуэлы, на них приходится 15% заключаемых сделок. Следующие позиции занимают англичане, мексиканцы, китайцы.

Зарубежные покупатели жилья, в том числе и россияне, преимущественно заключают сделки по ценам выше среднего по рынку. Например, в штате Флорида при среднем уровне цен на рынке в размере $136,5 тыс. средневзвешенная цена жилья, приобретаемого иностранцами, равняется $175 тыс. В Майами соотношение — $180,9 тыс. против $222,5 тыс., — рассказывает Станислав Зингель (Gordon Rock).

В Калифорнии россияне чаще всего приобретают курортную недвижимость в Лос-Анджелесе, Сан-Франциско, Сакраменто, Сан-Бернардино и Сан-Диего. Менее состоятельные русскоязычные иммигранты тяготеют к недорогим квартирам и домам в этнических районах, населенных выходцами из бывшего СССР. По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), в Лос-Анджелесе, — это район Западного Голливуда (вблизи киностудий и Кодак-центра), в Сан-Франциско — Ричмонд и Сансет.

Состоятельные россияне и выходцы из стран СНГ стараются приобрести статусную недвижимость в тех районах, где проживает американский «высший класс». Например, в Лос-Анджелесе, это районы Malibu, Bel Air, Beverly Hills, Palisade Heights, Belmont Shore.

В Сан-Франциско престижными считаются Alamo-Park, Marina. По словам Алекса Новокольского, представителя компании Sampson California Realty, в Сан-Диего, наибольшим спросом у состоятельных покупателей пользуются La Jolla, Del Mar и Coronado. И при средней стоимости жилья в Сан-Диего — $153 тыс. средняя сделка, проводимая иностранцами, составляет около $180 тыс.

Иностранцы – в помощь экономике

В 2011 году в целом по США иностранцы обеспечили около 8% всех заключаемых сделок с недвижимостью – это примерно 82 млрд. долларов. Однако эксперты считают, что для улучшения ситуации на рынке и в экономике такого объема инвестиций недостаточно. Поэтому правительство ищет другие эффективные пути, чтобы как-то повлиять на ситуацию.

Алекс Новокольский, представитель компании Sampson California Realty, рассказал, что сейчас в конгрессе обсуждается предложение о том, чтобы предоставлять вид на жительство тем, кто купит дом за $500 тысяч для себя или $250 тысяч для себя и еще $250 тысяч вложит в качестве инвестиции. Как раз под такую программу уже в США уже ориентируются новые девелоперские проекты.

Впрочем, по сравнению с прошлыми годами рынок курортной недвижимости США уже демонстрирует неплохие результаты по продажам. Например, по данным Gordon Rock, в Майами предложение сократилось за 2011 год с 25 769 единиц жилья до 15 405. Особенно резко снизилось количество экспонируемых кондоминиумов (этот термин характерен для рынка США и, строго говоря, обозначает форму владения недвижимостью.

Хозяин квартиры в жилом доме не просто владеет квартирой, но и имеет доступ к инфраструктуре, которой обеспечен жилой комплекс, за что взимается ежемесячная плата — condo fee.) «Не удивительно, что за последние три месяца объемы жилищного строительства увеличились во Флориде на 20%», — отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock).

В 2011 в Нейплсе, наиболее престижном регионе юго-западной Флориды, продажи домов в диапазоне от $200 до $500 тыс. увеличились в среднем на 19%, а в диапазоне от $500 тыс. до $1 миллиона — на 30%, — говорит Айвар Крисенко (Florida Home Realty). Всего на сегодня на продажу выставлено более 7 тысяч объектов, а в декабре 2010 этот показатель составлял почти 8,5 тыс. Большинство сделок приходится на объекты в диапазоне от $300 до $500 тыс.

«Наиболее дорогим объектом в 2011 в нашей компании стал дом, проданный за $4,9 млн, а наиболее дешевым — таунхаус, проданный за $130 тыс.», — уточняет эксперт. По словам Алекса Новокольского (Sampson California Realty), самый дорогой дом, проданный компанией в Сан-Диего, был в районе $2,5 миллионов, а самое дешевое кондо — примерно $140 тысяч.

В Калифорнии ситуация на рынке недвижимости до сих пор непростая, так как объем продаж остается более низким в сравнении с докризисным периодом. По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), во II квартале 2011 года в целом по Калифорнии количество реализованной недвижимости сократилось на 83% по сравнению с аналогичным периодом 2010-го. Падает и цена.

В частности в Лос-Анджелесе индивидуальные дома подешевели на 4,3% в Сан-Франциско — на 6,4% собственной цены. Но стоимость кондоминиумов в Лос-Анжелесе увеличилась во втором квартале на 6,2% по сравнению с годом ранее. В это же время данный тип жилья в Сан-Франциско подешевел на 11,1%.

Ситуацию усугубляет и то, что около 2,1 млн. семей, проживающих в Калифорнии, должны банкам по ипотечным займам больше, чем стоит недвижимость, для приобретения которой данные кредиты брались. Средний размер задолженности каждой такой семьи составляет $93 тыс. При этом ежеквартально около 50-60 тыс. домохозяйств получают уведомления о начале процедуры ипотечного банкротства.

Ориентир — стабилизация

Цены на рынке курортной недвижимости США пока продолжают снижаться, хотя, появились примеры и положительного баланса. Например, в штате Флорида в Майами (Miami-Dade), по словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), где апартаменты в кондоминиумах особенно активно скупается иностранцами, в III квартале 2011 г. средневзвешенная цена предложения выросла на 13% до $118 800 за объект, а обделенные вниманием иностранцев частные дома, наоборот, подешевели на 1% до $180 900.

Впрочем, в Ассоциации Риелторов Майами заявили, что продажи отдельных домов на рынке вторичной недвижимости выросли на 41% в октябре по сравнению с осенью 2010 года и спрос увеличивается уже за счет американцев. По данным Florida Home Realty, по состоянию на декабрь 2011 г средняя цена дома в Майами составила $290 тыс., а в Нейплсе $300 тыс.

Читать еще:  Как купить квартиру на юге Португалии

В кондоминиумах, предложения, которые сейчас преобладают в Майами – это апартаменты с красивыми видами на две-три комнаты по цене 160-180.тыс. долларов, — говорит Валерий Симонянц (Sieber international).

Уже в ближайшем будущем, заверяет Валентина Нагиева, генеральный директор компании «GFPIBECAR» — GreenfiledPropertyInternational & BecarAlliance, цены на недвижимость Флориды будут только расти. «Это один из тех штатов, где стоимость квадратного метра за последние полтора года снизилась больше всего, причем многие объекты недвижимости подешевели на 50%», — объясняет эксперт.

Рынок недвижимости Калифорнии также тяжело оправляется после кризиса. За три года недвижимость штата потеряла как минимум 20-30% от своей докризисной цены. По данным Gordon Rock, средневзвешенная цена частных домов на вторичном рынке недвижимости Лос-Анджелеса сократилась с $402,1 тыс. в 2008 году до $292,3 тыс. во втором квартале 2011 года, а в кондоминиумах соответственно с $299,8 тыс. до $244,9 тыс. В Сан-Франциско за это же время дома в среднем подешевели с $622 до $515 тыс., а кондоминиумы — с $480,4 до $359,9 тыс.

По словам Алекса Новокольского (Sampson California Realty), в Сан-Диего ситуация к текущему моменту изменилась в лучшую сторону поэтому все реже попадаются предложения со скидками, а на побережье даже отмечен небольшой рост цен. В хороших районах дома и таунхаусы стоимостью $350-$600 тыс. уходят довольно быстро. В то же время экспозиция домов от $700 остается продолжительной.

Во многом это связано со спецификой местной ипотеки, которую получить на выгодных условиях сейчас непросто. Но если клиент готов платить наличными, то собственники предлагают более выгодную цену. Хотя эксперт отмечает, что стабильность на рынке недвижимости штата в ближайшее время вряд ли наступит.

Объясняя это тем, что сейчас создалась искусственная ситуация, когда банки, имея немалое количество foreclosures (домов и апартаментов в кондоминимумах, которые были «брошены» владельцами и вернулись к банкам), их придерживают и не выставляют на рынок, чтобы не переполнить его. «Не совсем еще ясно, как они планируют от них избавиться — то ли продолжат потихоньку выставлять, что происходит сейчас, то ли продадут оптом в хедж-фондах», — отмечает эксперт.

Секрет выгодных инвестиций

Несмотря на значительные потери в ценах, недвижимость Флориды и Калифорнии сохранила инвестиционную привлекательность. И эксперты советуют сейчас задуматься над покупкой жилья, отмечая, что особенно выгодны сделки для обладателей долларовых активов, так как для них приобретение американской недвижимости – неплохой способ защитить свои сбережения от обесценивания.

По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), несмотря на существенное (на 40-70%) снижение стоимости недвижимости во Флориде и Калифорнии, ставки аренды в период кризиса в среднем снизились только на 10-15%, а это означает, что показатель рентной доходности (отношение дохода от сдачи в аренду к текущей рыночной стоимости объекта недвижимости) вырос в 3-5 раз (с 3-4% годовых до 9-15%). Как добавила Валентина Нагиева («GFPI BECAR» — Greenfiled Property International & Becar Alliance), есть проекты в Орландо – Green – дома прибыль от сдачи которых составляет от 10% до 35%.

Впрочем, далеко не любой объект недвижимости показывает столь привлекательный уровень рентного дохода. Немало апартаментов и домов, которые просто пустуют. Но те кондоминиумы, которые обладают не только привлекательным уровнем цен и ставками для сдачи в аренду, но и имеют высокую заполняемость арендаторами, пользуются очень высоким спросом со стороны как местным, так и зарубежных инвесторов.

В частности Станислав Зингель (Gordon Rock) рассказал, что компания рекомендует своим клиентам схему инвестирования в один или несколько доходных апартаментов во Флориде (buy-to-let квартиры с арендаторами) от компании, которая за два года привлекла инвесторов из 50 стран мира к инвестициям в более 1000 доходных апартаментов и которая приняла в управление эти апартаменты в интересах приобретших их инвесторов.

Средний уровень занятости жилых комплексов достигает 90-95% (т.е. приобретенные инвестором доходные апартаменты не будут пустовать более 5-10% времени). Один из таких комплексов расположен в престижном районе города Орландо штата Флорида в нескольких минутах езды от всемирно известных парков развлечений. При стоимости за объект $52, 9 тыс. рентная доходность составит до 16% годовых, а чистый доход до 10% годовых.

В этом же штате в Тампе комплекс расположен в деловом центре города, в непосредственной близости от престижного университета University of South Florida. При стоимости апартаментов $61,9 тыс. обещанная рентная доходность — до 15,5% годовых, а чистый доход составит до 9,5% годовых.

Американская недвижимость остается магнитом для состоятельных россиян. Для многих из них недвижимость в Америке – статусная, это подтверждение достатка и безграничных возможностей. Поэтому поток россиян, стремящихся купить что-то для себя или для инвестиционных целей, вряд ли станет короче.

Сейчас многие получили шанс осуществить свою мечту за гораздо меньшие деньги, и справить следующий Новый год под теплым солнцем на берегу океана, скажем, в Майами, по соседству с голливудскими и российскими звездами шоу-бизнеса

Как купить недвижимость в США: пошаговая инструкция, как купить дом или квартиру в Калифорнии

Купить недвижимость в США — это важный шаг на пути к тому, чтобы прочно обосноваться в стране. «ЗаграNица» попыталась разобраться в типах местной недвижимости и подготовить для вас краткую инструкцию по её покупке!

Типы недвижимости

Перед тем, как купить недвижимость в США, стоит разобраться, какая она вообще бывает, поскольку американская жилищная застройка несколько отличается от привычных для нас квартир в многоэтажках. Наиболее распространенные в США типы жилой недвижимости — дом, кондоминиум и таунхаус.

Олицетворением американской мечты является single family home. Такие дома в США обычно расположены где-то в пригороде, имеют бассейн и задний дворик, где обязательно можно организовать барбекю или во что-нибудь поиграть.

Фото: shutterstock

Купить квартиру в США можно в Condo. Так называют апартаменты в многоквартирном жилищном комплексе. В нем также обычно есть бассейн, спортзал, зона для барбекю и т.д., но предназначены они для совместного использования всеми жильцами. За содержание комплекса полагается дополнительная плата специальному управляющему органу.

Таунхаус представляет собой комплекс совмещенных боковыми стенками невысоких (двух- или трехуровневых) апартаментов с отдельным входом, встроенным гаражом и маленьким прилегающим двориком — такая себе смесь загородного коттеджа и городской квартиры. В условиях мегаполиса это выглядит хорошим компромиссом для желающих купить дом в США в черте города.

Фото: shutterstock

Как купить квартиру в США: пошаговое руководство для жителей Калифорнии

Шаг 1: оценка своих возможностей и выбор дома

Процедура покупки недвижимости в США начинается, прежде всего, с оценки своих пожеланий и возможностей. Сравните, сколько стоит дом в США (в разных регионах страны), подумайте, сможете ли вы выплатить всю сумму самостоятельно или нужно брать кредит, подсчитайте размер дополнительных расходов вроде оплаты услуг эскроу. Все еще готовы купить недвижимость в Калифорнии? Тогда можете начинать рассматривать конкретные предложения. Для этого вам понадобится агент. Можно, конечно, и без него, но в США так не принято — здесь подавляющее большинство сделок заключается через риелторов. Он подбирает дома согласно вашим требованиям, договаривается о просмотре и возит вас по ним.

Фото: shutterstock

«Самый главный расход во время покупки — это услуги эскроу, которые составляют около 1% от стоимости объекта. После покупки — это ежегодный налог на недвижимость, 1.2% от стоимости объекта»

Шаг 2: предварительные «торги»

Предположим, вы отыскали дом своей мечты. Правила покупки недвижимости в США предполагают, что ваш агент подготавливает offer — предложение приобрести дом на определенных условиях. Что касается цены, стоимость дома в США варьируется от штата к штату. В Калифорнии она не самая низкая, но и зарплаты тут в среднем выше, чем в большинстве других частей США. Агент продавца может не согласиться с предложенными условиями и выслать встречное предложение. Так может продолжаться до тех пор, пока обе стороны не будут удовлетворены условиями покупки.

Читать еще:  Как открыть бизнес на Филиппинах

Шаг 3: подтверждение платежеспособности и подписание договора

Далее вам необходимо подтвердить свою платежеспособность. Это может быть письмо или справка из банка о том, что на вашем счете есть сумма, необходимая для покупки дома и покрытия всех дополнительных расходов, или гарантия предоставления кредита. Агенты составляют договор купли/продажи и организуют его подписание сторонами.

Фото: shutterstock

«Для покупки дома, по большому счету, необходимы паспорт и документы из банка, подтверждающие наличие средств на счету. Не обязательно указывать точную сумму, достаточно, например, отметить, что на счету имеется больше средств, нежели стоит объект.

А вообще, при покупке недвижимости подписывается около 50 различных форм, так что дело даже не в том, какие документы нужны, а в том, чтобы разобраться, что именно вы подписываете в процессе. В Калифорнии распространена практика судиться при возникновении малейших проблем, поэтому на данный момент образовалось огромное количество форм (все они — последствия каких-нибудь судебных разбирательств). Например, форма, в которой покупателю советуется нанять инспектора для профессионального осмотра дома с целью выявления неполадок; или документ, в котором советуется зайти на определенный сайт, чтобы проверить уровень преступности в районе. Казалось бы, очевидная информация, но по закону покупатель должен быть осведомлен не только о недвижимости, но и о районе, и о самом процессе купли/продажи. Тут есть два решения: если вы понимаете английский, то с помощью риелтора вникаете в каждую форму, либо нанимаете переводчика, который слово в слово переведет каждый документ»

Шаг 3-1: получение кредита

Если вы собираетесь приобрести жилье в кредит, на этом этапе в банк нужно подать заявление и другие необходимые документы. В случае положительного решения, банк пришлет вам письмо, свидетельствующее о готовности выдать конкретную сумму для покупки конкретного дома.

Фото: shutterstock

Шаг 4: открытие счета

Как правило, продажа домов в США сопровождается открытием счета эскроу, через который и происходят все расчеты. Покупатель также должен внести депозит в качестве гарантии серьезности своих намерений. На этом же этапе происходят различные инспекции дома, целью которых является обнаружение возможных неисправностей и дефектов.

«У каждого штата есть своя система купли/продажи недвижимости. Например, в Нью-Йорке этим занимается адвокат: он сам подбирает формы и при необходимости дописывает нужные пункты. В Калифорнии процессом купли/продажи занимается независимая третья сторона — компания эскроу, деятельность которой лицензирована и урегулирована законами штата. Давать советы и изменять/дополнять документы эскроу-компания не имеет права, именно поэтому в Калифорнии приходится подписывать больше форм, чем в Нью-Йорке или Флориде. Зато услуги эскроу стоят дешевле, нежели адвокатские. Альтернативы эскроу нет — это самый надежный и безопасный способ купить или продать объект»

Шаг 5: закрытие эскроу и получение ключей

Покупка дома в США завершается закрытием эскроу. Когда все условия по договору выполнены (переданы все необходимые документы), эскроу-компания переводит деньги на счет продавца. Агент последнего передает ключи агенту покупателя, а тот, в свою очередь, вручает их новоиспеченному счастливому владельцу дома или квартиры в Калифорнии.

«Покупка недвижимости в США для нерезидентов никаких ограничений не имеет. Любой человек, находящийся в Америке легально, может купить недвижимость. Единственное, нужно быть готовым, что при денежном переводе у банка может возникнуть вопрос о происхождении средств (из бизнеса, от родителей, от продажи другой недвижимости). Такие меры предпринимаются для борьбы с отмыванием денег — money laundry»

«ЗаграNица» желает вам успешно купить дом в США. Недорого и без каких-либо «подводных камней»!

Покупка недвижимости нерезидентом в США

Соединенные Штаты занимают 11-ю позицию в рейтинге стран по уровню жизни за 2015 год (опережают США страны Европы и Австралия). Сильная экономика, стабильность в политической жизни, уважение прав и свобод личности, огромные возможности для образования и личного развития – все эти факторы притягивают мигрантов как магнит. Ежегодно в страну въезжает 1.5 миллиона человек.

Жить и работать в США хотят многие, но не все желающие соответствуют требованиям, которые американские власти выдвигают к потенциальным соискателям иммиграционных и неиммиграционных виз. Смириться, что “американская мечта” – не для тебя, крайне непросто. Именно поэтому в интернете расцвели “бизнесы”, которые гарантируют получение визы, рассказывают о “магических” способах получить ПМЖ и чуть ли не гражданство США.

Не последнюю роль играют и мифы:

  • Миф об офшорных чудесах штата Делавэр;
  • Миф о легальности работы по туристической визе;
  • Миф о щедром американском вэлфере.

Популярен и миф, что получить ПМЖ в США можно, купив недвижимость на территории страны. В данной статье развенчаем этот миф и расскажем, что реально ждет нерезидента США при покупке недвижимости.

Недвижимость и иммиграция

Купить жилье на территории Соединенных Штатов может любой иностранный гражданин. Не важно, где он живет и работает – в США или за границей. Для властей США нет разницы, покупаете ли вы дом в Калифорнии из Санкт-Петербурга или же находясь в США по визе H1B.

Почему никакой разницы нет? Ответ прост: покупка жилья в США не дает никаких иммиграционных преимуществ. Властям выгодно, что вы поддерживаете местный рынок недвижимости, но давать вам за это визу, а тем более ПМЖ или гражданство никто не станет.

Получить green card США через покупку недвижимости можно, если вы инвестируете в коммерческую недвижимость. Если вложить миллион долларов в гостиницу или ресторан, увеличить прибыль, нанять сотрудников и т.п. – визу дадут без проблем, а через 2 года и ПМЖ. Покупка дома для личного пользования ничего не даст.

Покупка недвижимости нерезидентом: преимущества и недостатки

Если приобретение недвижимости не дает никаких иммиграционных преимуществ, то зачем это делать?

  1. Владение недвижимостью в США – основание для выдачи туристической визы. Вам дается право на 5 поездок в году; максимальный срок каждой поездки – 3 месяца.
  2. Недвижимость в США – хорошая инвестиция. Жилье в США стабильно дорожает. Цены на недвижимость в Сан-Франциско, Кремниевой долине, Лос-Анджелесе, Нью-Йорке, Чикаго с 2009 года выросли на 50%.
  3. Возможность выплатить ипотеку быстрее. Если вы нерезидент, но готовитесь к смене статуса, можно купить жилье заранее (особенно, если у вас отложена солидная сумма на down payment). Жилье дорожает, а кредитные ставки растут: чем быстрее вы купите жилье, тем больше сэкономите.

Жилье в США никак не поможет сменить статус, но платить налоги обяжет. Не являясь резидентом и гражданином, вы не сможете рассчитывать на льготы и списания – платить придется по полной: федеральные налоги, налоги штатов и округов.

Какие налоги могут вам грозить? Перечислим основные:

  • подоходный налог (находясь в США, вы его уже платите);
  • налог на прирост капитала;
  • налог на недвижимость.

Помощь Feinstein & Partners

Хоть вы и нерезидент, первый американский опыт вы уже получили. Наверняка вы в курсе, что искать и выбирать жилье лучше с помощью профессионального риэлтора, а сделку рекомендуется закрыть, обратившись к профессиональному юристу.

Feinstein & Partners оказывает услуги по сделкам с недвижимостью более 15 лет. Наши адвокаты и юристы помогут вам на каждом этапе приобретения жилья:

  • проконсультируем по иммиграционным вопросам;
  • оценим ситуацию (бюджет, штат, кредитная история, срок действия визы) и предложим решения;
  • предоставим риэлтора для выбора подходящих вариантов;
  • проведем аудит жилья на наличие технических повреждений, грызунов, термитов;
  • оценим кредитную историю объекта: наличие долгов, судимостей, судебных решений об изъятии жилья и т.п.;
  • подготовим и проверим документы для закрытия сделки;
  • проверим документы, касающиеся передачи права на собственность;
  • оформим и подадим заявку на ипотеку, поспособствуем выдаче кредита;
  • снизим налог на недвижимость.

Специалисты Feinstein & Partners работают на благо клиента. Мы на вашей стороне.

Feinstein & Partners – мы поможем приобрести недвижимость правильно!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector