Как правильно выбрать риэлтора

Как выбрать хорошего риелтора: основные заблуждения клиентов

Многолетняя риелторская практика позволила аналитикам «PRO ОБМЕН» систематизировать ошибочные ожидания клиентов, обращающихся в агентства недвижимости. Как правило, их представления о работе рынка недвижимости основаны на опыте друзей, знакомых и отрывочной информации из Интернета. Поэтому одновременно с решением «квартирного вопроса» приходится знакомить клиента с азами алгоритмов работы с недвижимостью.

Основные заблуждения при выборе риелтора

1. Буду работать с тем риелтором, который оценил мою квартиру дороже всех

Опыт агентства «PRO ОБМЕН» показывает, что квартиру оценивает рынок, а не риелтор. Завысив стоимость, последний только потеряет время. Говорят, что время – деньги. Это так, а, на наш взгляд, еще и впустую потраченные нервы.

2. Выберу риелтора, который предложил минимальную комиссию

Экономить полезно, но есть нюанс. В данном случае выбор «максимально бюджетного риелтора» — это один из способов потерять деньги и время. Опытный специалист всегда востребован, он ценит свое время и компетенции. Опытный риелтор способен предвидеть возможные затруднения сделки, а также найти скрытые возможности успеха в некоторых ситуациях. В итоге он сбережет для клиента гораздо большую сумму, чем та, которую тот потратит на оплату его услуг. В подавляющем большинстве сделок вознаграждение риелтора по сравнению со стоимостью квартиры попадает в «интервал безразличия», выражаясь языком статистиков. Экономить на нем стоит только в том случае, если вы хотите на своем опыте проверить поговорку «Скупой платит дважды».

3. Пойду в крупное агентство

На самом деле, обращение в крупное агентство – не всегда путь к успеху. В больших риелторских компаниях часто происходит кадровая круговерть. Там пытается начать карьеру масса стажеров, которые могут, разве что, совершать «холодные звонки». Оттуда уходят новички, которые никак не могут выйти на сделку и начать получать хорошие деньги. Все это вкупе мешает зарабатывать и опытным сотрудникам, которые тоже начинают «смотреть на дверь». В данной ситуации велика вероятность попасть к начинающему специалисту, который будет с вашей помощью учиться на своих ошибках.

Хороший риелтор: кто он?

Что отличает профессионала от дилетанта?

Опытный риелтор сразу назовет клиенту рыночную стоимость его квартиры. Он знает реальные цены сделок в конкретном районе и их динамику. Он понимает и сумеет донести до клиента мысль, что при проведении альтернативной сделки важно не только получить за продаваемую квартиру максимальную цену, но и быстро подобрать подходящий вариант для покупки в рамках ее цены.

Он не будет экономить на рекламе и разместит объявление (в статусе «премиум») на популярных площадках, эффективность которых проверена его личным опытом. Воспользуется скидкой, которые предоставляют ему рекламные сервисы за объем публикаций. Мало того, у любого профессионала есть свой набор рекламных технологий, который позволяет эффективно информировать потенциальных покупателей. Сейчас многие из них используют ипотечный кредит. Риелтор учитывает в работе и это. Он выставит квартиру на портале, где клиенты-ипотечники смогут получить скидку по процентной ставке.

Хороший риелтор обязательно будет присутствовать на показе квартиры вместе с клиентом. Он встретит покупателя у подъезда, пообщается с ним до и после визита в квартиру. То, что поначалу может показаться клиенту пустой тратой времени, в нужный момент обернется источником важной информации. А еще… На переговорах и при внесении аванса грамотный риелтор, уступая на взгляд клиента требованиям покупателя, на самом деле отстоит ключевые пункты клиентских интересов. Его цель – выйти на максимально выгодную для клиента сделку, а не подавить оппонента своими профессиональными компетенциями.

В чем основная задача риелтора?

Многократно повысить вероятность проведения сделки с недвижимостью – вот основная задача любого профессионального риелтора. Он гарантирует качественную юридическую проверку, не позволит купить неликвид, квартиру с долгами по коммунальным платежам или попасть в ситуацию, когда толпа забытых наследников попытается отсудить квартиру у покупателя. И помните, что настоящий мастер рынка недвижимости будет управлять продажей квартиры клиента, а не потакать его эмоциям и капризам.

Как выбрать хорошего риелтора?

Выбор риелтора сложен для потенциального клиента почти так же, как и самостоятельное проведение сделки с недвижимостью. Более того, даже если вы выберете хорошее агентство недвижимости, нет гарантии, что конкретный исполнитель будет достаточно квалифицирован или доброжелателен. Но есть определенные технологии, которые помогут не ошибиться в выборе.

Вся проблема в том, что помощь риелтора или ипотечного брокера, как и любую услугу, нельзя заранее оценить «на глаз», ее можно только попробовать «на зуб». Когда человек выбирает квартиру или дом, он может посмотреть будущую недвижимость, в крайнем случае хотя бы фотографию или нарисованный проект. Что же касается агентов по недвижимости или ипотечных брокеров, то их приходится выбирать только по их же собственным рекламным или словесным обещаниям.

Что отличает действительно хорошего специалиста в своем деле? С этим вопросом мы обратились к агентам по недвижимости, которые делом доказали свою состоятельность, — к победителям и призерам конкурса «Лучший риелтор», а также к экспертам в области ипотечного брокериджа.

Дмитрий Байда, победитель конкурса «Лучший риелтор»:

Отличить хорошего от плохого. Это то же самое, что отличить врачей, сотрудников милиции, рабочих и так далее. Истина спрятана внутри, под внешней оболочкой. В любом случае рано или поздно вы узнаете, кто с вами работает, профессионал или аферист. Есть только небольшие рекомендации, на что сразу необходимо обратить внимание. Хороший риелтор, назовем его сразу правильно — профессионал:

1. Это, прежде всего, пунктуальный человек, который выслушает вас и попытается войти в ваше положение.

2. Это человек, который подробно все объяснит от начала и до завершения всего процесса, независимо от того, приняли вы решение работать с ним или другим риелтором.

3. Это человек, который не боится сказать «нет» относительно ваших пожеланий и запросов, так как мы живем не в сказке, и вы сами должны понимать, что нельзя, продав плохое, купить хорошее и еще заработать на этом.

4. Это человек, который не будет работать бесплатно. Надо помнить, что любой труд должен быть оплачен, а вы уже решаете сами, готовы ли вы этот труд оплатить.

И главный подвох, которого стоит бояться как огня: как только риелтор начинает с вами во всем соглашаться и говорить, что вы во всем правы, то задумайтесь о том, кто из вас двоих профессионал!

Нина Попова, эксперт компании «БЕСТ-Новострой»:

Наиболее уместно сравнивать хорошего риелтора с хорошим врачом. В идеале такого человека находят раз и на всю жизнь. Он становится внешним консультантом по всем вопросам недвижимого имущества для семьи. Если продолжать сравнение, для риелтора, как и для врача, самое главное — опыт и холодный ум. Профессионал четко видит цель каждой сделки, анализирует возможные «проблемные места», фокусируется на реальных нуждах клиента. Хороший риелтор в том числе и отличный психолог, прекрасный переговорщик, главный принцип работы которого заключается во всеобъемлющей фразе «не навреди». Каждая новая сделка, каждая новая схема для профессионала является ежедневной кропотливой работой, как плановые операции для врача, который четко знает свое дело, но ежесекундно готов к стремительному изменению обстоятельств.

Анатолий Пысин, генеральный директор «Центрального департамента недвижимости»: Победитель конкурса Лучший риэлтор в номинациях «За защиту интересов клиента», «За креативность», «Не стандартный подход»:

Читать еще:  Как открыть интернет-магазин по продаже часов

Хороший риелтор — это психолог. В первую очередь агенту необходимо суметь наладить контакт с клиентом, понять, что хочет клиент, как говорится, «выявить и сформировать потребности». Для этого риелтору нужно уметь слушать и слышать, что говорит клиент.

Хороший риелтор — это партнер. Когда стороны договорились о сотрудничестве, он работает с клиентом как партнер и соучастник в общем деле. Он никогда не упустит момента получить выгодное решение для своего клиента.

Хороший риелтор — это профессионал своего дела. Это тот, кто вызывает доверие и уважение за счет своей квалификации. Обязательно юридически грамотный в своем секторе, он всегда должен быть в курсе меняющихся законов и постоянно отслеживать ситуацию на рынке недвижимости. Он должен, соответственно, вовремя реагировать, дабы предотвратить негативные последствия или же предсказать будущие выгодные решения. В общем, хороший риелтор — это профессиональный партнер, понимающий потребности клиента по продаже/сдаче недвижимости.

Вера Ларионова, Century21:

Хороший риелтор приходит на встречу вовремя, хорошо одет, имеет с собой: бахилы, папку презентаций своей компании и себя, настроен дружественно, уважительно. При себе имеет все инструменты, необходимые для составления эскиза планировки, фотосъемки, опросник для продавца.

Главное, чтобы риелтор умел слушать и слышать. Профессионально оценивал состояние рынка по данному объекту. А самое главное — риелтор должен искренне хотеть решить проблему клиента!

Светлана Дымченко, руководитель отдела продаж «Релайт-Недвижимость»:

Отличить хорошего риелтора от плохого — задача, справиться с которой клиенту, несведущему в тонкостях профессии, весьма нелегко. Конечно, существует «стандартное» руководство, в рамках которого потребителю надо проверить сертификат, «корочки», полученные по итогам обучения, и все такое. Но не в «корочках» дело. Вернее, не только в них.

На мой взгляд, настоящий мастер зарабатывает, не оказывая безликие «услуги», а действительно помогая клиентам в решении их задач. И никогда не выпускает эти задачи из фокуса своего внимания. А также никогда не приносит эти задачи в жертву своему удобству или дополнительному заработку. Именно этим он и отличается от многочисленной армии «агентов по недвижимости», мыслящих исключительно категориями «разбить трешку на две однушки» и «получить свою комиссию».

И последнее. Понимаю, что это прозвучит пафосно, но чтобы быть в нашем деле настоящим мастером, надо любить людей и искренне стремиться им помочь. И еще любить свою профессию. Конечно, слово «риелтор» сильно испоганено многочисленными «специалистами», видящими в своих клиентах исключительно «денежные мешки» и источник заработка. Увы, это данность сегодняшнего дня. И тем не менее. Ведь лучше всего удается то, что мы делаем с любовью!

Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы «Релайт-Недвижимость»:

Ипотечный брокер — профессия сравнительно новая для российского рынка недвижимости. В связи с этим критерии, позволяющие отличить хорошего специалиста от «так себе», пока однозначно не определены. Поэтому мой взгляд на этот вопрос является мнением, основанным на собственном практическом опыте работы с ипотекой, который исчисляется с 2001 года.

Во-первых, хороший ипотечный брокер должен работать для клиента, то есть оказывать услугу не ради самой услуги, а для решения потребительских задач. Поэтому хороший ипотечный брокер — это профессионал, который на этапе первичной консультации выясняет конечные потребности клиента. Иными словами, первый вопрос, который должен быть задан, — это не каков доход заемщика по справке 2НДФЛ. И вовсе не какая сумма кредита и на какой срок нужна. И даже не какой ежемесячный платеж или процентная ставка будет максимально удобной заемщику. Конечно, все эти вопросы очень важны и должны быть заданы, но позднее.

На мой взгляд, хороший ипотечный брокер должен начинать разговор с объекта недвижимости, с его параметров и стоимости. И уже затем, выяснив предпочтения клиента по «объекту мечты» и оттолкнувшись от этих желаний, сделать на их базе расчет по сумме кредита и ежемесячному платежу.

Только выполнив эту работу, имеет смысл переходить к финансовым возможностям клиента. Почему так, а не иначе? Да потому, что лишь таким образом можно сразу наглядно показать клиенту разницу между «хочу» и «могу» и в сотрудничестве с ним подкорректировать его желания под его возможности. Поэтому хороший ипотечный брокер должен либо сам владеть информацией по стоимости недвижимости и хорошо разбираться в конъюнктуре рынка, либо проводить первичные переговоры вместе с опытным риелтором. Ведь для ипотечного заемщика кредит — вовсе не цель, а лишь средство, с помощью которого будет решаться жилищный вопрос. А значит, при таком подходе к своей работе ипотечный брокер будет ценен и для своего клиента, и для банка.

Во-вторых, хороший брокер должен уметь правильно выполнить предварительный андеррайтинг потенциального заемщика и, исходя из персональных данных клиента, провести вдумчивую работу по выбору оптимально выгодного и удобного продукта. Кому выгодного и удобного? Клиенту, разумеется. А вот для того, чтобы эта работа была эффективна на самом деле, брокер должен не только обладать системным мышлением, но и отлично ориентироваться в ипотечных программах банков.

В-третьих, услуга брокера призвана максимально «разгрузить» клиента, избавив его от общения с банком, страховой и оценочной компанией. Если этого не происходит, не очень понятно, за какое обслуживание потребитель платит деньги, так как не происходит главного, ради чего люди вообще пользуются услугами, — экономии времени, денег и нервов заказчика.

Однако то, о чем сказано выше — еще далеко не все. Хороший брокер должен постараться заранее получить все проекты договоров (кредитного договора, договоров страхования, договора аренды банковского сейфа и договора купли-продажи за счет кредитных средств), которые будут подписываться в процессе ипотечной сделки, и проверить правильность их составления. А после этого ознакомить с указанными проектами своего клиента (если надо — то и вторую сторону сделки) и в случае необходимости дать ему разъяснения, а также провести необходимые согласования. В этом случае ипотечная сделка будет не только значительно сокращена по времени, но и, что важно, пройдет без нервотрепки для ее участников.

И вот сделка состоялась. Казалось бы, на этом работа брокера завершена. Чаще всего так и бывает. Но не для хорошего брокера: у него еще масса задач. Что же входит в эти задачи? Например, брокер должен объяснить своему клиенту, что его ждет в случае невозможности исполнения обязательств по кредиту. А для того, чтобы этот рассказ не носил характера банальной «страшилки», ему необходимо владеть информацией, как помочь своему клиенту в отношениях с банком в случае изменения его финансовых возможностей в худшую сторону.

Но и это еще не все. Для хорошего ипотечного брокера процесс обслуживания завершается не тогда, когда клиент получил кредит. И не тогда, когда завершена сделка. Он сопровождает своего клиента до момента полной выплаты ипотеки. Что же он делает в течение этого периода? На мой взгляд, хороший брокер должен информировать своих клиентов об улучшении банковских продуктов и в случае, когда по его расчетам это будет выгодно для заемщика, предлагать ему рефинансирование ипотечного кредита. Заметим, предлагать по собственной инициативе.

И последнее. Не секрет, что иногда в практике имеют место случаи, когда клиенты для получения кредитов, мягко говоря, несколько искажают информацию. Так вот, хороший ипотечный брокер никогда не предложит своему клиенту обманывать банк для получения более выгодных условий по кредиту или увеличения его суммы. И дело тут не только в профессиональной честности, хотя она, по моему мнению, является наиважнейшим требованием. Однако, помимо этого, здесь брокер должен проявить заботу о будущем своего клиента. Ведь искажение данных может привести к невозможности получения ипотечного кредита ни в одном банке. Причем не только сейчас, но и никогда в будущем: банки обмениваются информацией о подобных случаях между собой.

Читать еще:  Как правильно ответить на оскорбление

К тому же получение более крупного кредита, выданного банком на основе неверной информации, в дальнейшем может обернуться будущим дефолтом ипотечного заемщика, который попросту не сможет справиться с его обслуживанием и возвратом. А за этим, в свою очередь, наступят весьма неприятные последствия как финансового, так и личного характера, приложить все силы к ограждению своего клиента от которых — сущность работы ипотечного брокера.

Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «Ипотек.ру»:

Вообще, вопрос о хорошем или плохом брокере сродни вопросу о хорошем или плохом враче, учителе, парикмахере, словом, о любом специалисте своего дела. Хорошего специалиста отличает то, что его как минимум знают в профессиональной среде, у него есть благодарные клиенты, есть люди, которые его рекомендуют.

Хороший ипотечный брокер — не исключение. И ищут его так же, как ищут хорошего врача:

— Можно спросить рекомендации друзей и знакомых.

— Можно поискать по различным интернет-форумам, где люди задают вопросы и получают ответы по ипотеке.

— Можно посетить сайты банков, выдающих ипотечные кредиты, и посмотреть, кого банки рекомендуют в качестве своих партнеров. Очень скоро окажется, что профессиональных брокеров на рынке ипотеки не так-то и много: можно пересчитать по пальцам.

Причем оказываемые разными брокерскими компаниями однотипные услуги могут оцениваться по-разному.

Следующий шаг, когда определились с теми компаниями, в которые надумали обратиться, — найти конкретного специалиста, кто будет заниматься вашим вопросом. И опять интернет в помощь: на сайтах различных компаний обычно представлены наилучшие, наиболее опытные сотрудники. К ним и имеет смысл обращаться.

Что еще отличает хорошего брокера от плохого — это отсутствие «фраз дилетантов». Например, фразу «Мы — профессионалы» любят употреблять именно дилетанты. Профессионал на любой ваш вопрос способен дать аргументированный ответ. У дилетантов аргументов для ответа может и не оказаться, и тогда на помощь приходит волшебная фраза «Мы — профессионалы», сказанная с таким апломбом, что после нее задавать какие-то еще вопросы становится как-то неудобно.

Как видим, наши эксперты сходятся во мнениях. Отличительными признаками настоящего профессионала являются:

— нацеленность на выяснение потребностей;

— стремление получить выгоду для клиента и решить задачу клиента наилучшим образом;

— глубокие профессиональные знания;

— честность и искреннее желание помочь;

— полное отсутствие пафоса и внешних эффектов.

В сущности, хороший риелтор или ипотечный брокер — просто порядочный и ответственный человек, хорошо подкованный в своей области. Ничего особенного? Наверное. Но примерно то же, если разобраться, можно сказать и о враче, учителе, психологе, юристе. Словом обо всех, от кого порой так серьезно зависит наше благополучие, здоровье и даже жизнь. Потому что истинный профессионализм, как и талант, внешне прост и непритязателен. Но за ним — то настоящее, что и отличает мастера от дилетанта.

Как выбрать надежного риэлтора в Москве

Хотите узнать, как выбрать хорошего риелтора по недвижимости? Дело в том, что деятельность, осуществляемую на профессиональной основе, принято считать гарантией качества выполнения работы. И в большинстве случаев это действительно себя оправдывает. К примеру, сегодня 9 из 10 сделок с недвижимостью не обходится без участия риэлтора, обеспечивающего квалифицированное правовое и консультативное сопровождение на всех этапах договорных отношений.

Но как выбрать риэлтора, который будет ставить во главу угла интересы клиентов? И можно ли гарантировать отсутствие проблем с юридическим статусом сделки, заключаемой при содействии третьих лиц? Попробуем разобраться.

Критерии отбора

С чего начинается выбор? Кто-то приходит к специалисту по рекомендации друзей и знакомых, кто-то ищет его через прессу или интернет. Прежде всего, следует изучить профессиональную репутацию посредника. На что обратить внимание?

1. Регистрация деятельности в налоговых органах

Сам факт ведения риэлторской деятельности подразумевает наличие разрешений от контролирующих организаций и сертификатов банков. Обращать внимание стоит не только на подтверждение права специалиста вести дела, но и на то, как давно выдано соответствующее разрешение. Если агент работает на рынке услуг давно, а разрешения и сертификаты «свежие», это может свидетельствовать о легальности и добропорядочности налогоплательщика. Соответственно, скорее всего, на репутации маклера нет «пятен», и он может вести дела в соответствии с законом.

2. Деловая репутация

Наличие интернета делает проверку репутации компании делом пяти минут. Не поленитесь воспользоваться услугами поисковых систем для выявления фактов попадания упоминаний о специалисте в газетную или судебную хронику. Здесь же можно найти немало отзывов о деятельности компании. Причём они, скорее всего, будут непредвзятыми – как и те, что размещены на сайте агента. Далеко не всегда один отрицательный отзыв на десять положительных говорит о непорядочности агента. Такому отзыву не стоит доверять, если нет конкретных фактов и цифр, не указаны имя и контакты его автора.

Просто наберите в поисковой строке «риэлтор… отзывы клиентов».

3. Качество рекламной кампании

Этот критерий можно отнести к разряду спорных – но не тогда, когда речь о риэлторе, стабильно работающем на рынке добрый десяток лет. Опытный риэлтор не просто размещает фотографии с телефона, а предварительно их обрабатывает в соответствии с запросами поисковых систем и скорости передачи данных беспроводного интернета. Если разместить «тяжелые» фотографии, они будут долго открываться, что отрицательно скажется на просмотре рекламируемого объекта.

О стабильности агента говорят качественные объявления на самых посещаемых интернет-ресурсах.

Если вы нашли объявление на малопосещаемом сайте или в непопулярной группе, скорее всего его оставили новички или вовсе мошенники. Будьте готовы к завышенным комиссионным, так как рекламная кампания складывается из денег, заработанных агентами. Частный риэлтор не имеет лишних расходов, это может сделать стоимость комиссионных привлекательной для клиента.

Если речь идет о крупном агентстве, большой офис располагается в шаговой доступности от основных транспортных развязок и соответствует современным стандартам. Проще говоря, принято считать крупные агентства с большими офисами, штатом сотрудников и агентов более устойчивыми и солидными и вызывающими доверие. Мало кто задумывается, что все это отражается на величине комиссионных, которые могут не порадовать клиентов.

Когда офис компании расположен в удобном районе, вам не придется ездить на встречу с риэлтором, преодолевая большие расстояния. Если специалист находится в том районе, где вы ищете недвижимость, он, наверняка, лучше ориентируется в рыночной ситуации именно этой территории. Он сможет предложить вам наиболее выгодные и интересные варианты, описать инфраструктуру, назвать точные цены, обрисовать общую обстановку.

5. Расценки

Вознаграждение агента в большинстве случаев складывается из комиссионных платежей, получаемых с каждой сделки. Обычно они не превышают 6% от общего объёма средств и выплачиваются по факту выполнения специалистом своих обязанностей. Если же после выяснения всех параметров сделки агент не может сразу назвать полную стоимость, готовьтесь: скорее всего, здесь с вас намереваются взять максимально высокую плату за услуги. Профессионал сразу может представить сложность сделки, весь объем работ, временной диапазон и понять, сколько это будет стоить клиенту.

Не будьте падкими на слишком низкие расценки. Возможно, организация намерена получить дополнительные деньги в виде разнообразных доплат, предусмотренных в договоре.

6. Качество обслуживания

Для проведения практически всех операций с недвижимостью необходим частный риэлтор. Обратившись к нему, клиент:

  • будет регулярно получать информацию о действиях с квартирой или домом;
  • сэкономит средства и время;
  • получит индивидуальный подход к решению своих жилищных проблем.
Читать еще:  Как правильно критиковать людей

У всех частных агентов есть большой опыт работы в крупных компаниях. Частная практика – совершенно иной, более качественный уровень работы, потому что специалист по недвижимости, работающий самостоятельно, лично несет ответственность за свои действия. Перед тем, как выбрать риэлтора при продаже квартиры, стоит обсудить будущую сделку с несколькими специалистами и потом остановиться на том агенте, который будет максимально соответствовать предъявляемым требованиям.

7. Договорные отношения

Клиент и риэлтор заключают договор об оказании услуг. Этот документ гарантирует, что обязательства, которые берет на себя менеджер агентства или частный маклер, будут выполнены в полном объеме. Договору нужно уделить особе внимание. В нем должны содержаться сведения:

  • об объекте недвижимости (цена, метраж);
  • о стоимости услуг маклера;
  • о сроке действия договора.

Также в нем прописывается информация об ответственности обеих сторон. Договор служит защитой заказчика от потенциальных непредвиденных ситуаций, заказчик может осуществлять контроль действий агента, а в случае возникновения споров – привлекать его к ответственности. Наличие договора гарантирует специалисту оплату его работы.

Прежде чем передавать деньги или документы, обязательно подробно ознакомьтесь с договором. Рекомендуется взять его домой, не подписывая, чтобы спокойно изучить все пункты или посоветоваться со сторонним юристом. Если какие-то моменты в документе вас не устроили, не спешите сразу прекращать переговоры. Вероятно, агент готов пойти навстречу и внести определенные изменения в соглашение.

Договор должен быть полностью понятен обеим сторонам, т. к. у них обеих есть и права и обязанности. Не ставьте подпись, пока полностью не проясните ситуацию.

Теперь вы в курсе, как правильно выбрать риэлтора. Если придерживаться этих простых рекомендаций, вы с большой вероятностью сможете найти надежного специалиста в Москве, который поможет качественно решить ваш квартирный вопрос.

КАК ПРАВИЛЬНО ВЫБРАТЬ РИЕЛТОРА ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ: ЧАСТЬ 1

Приобрести жилье можно следующими двумя способами. Во-первых, это можно осуществить через посредников (риелторов), причем это касается и вторичного рынка жилья, и нового; а во-вторых, приобрести жилье напрямую у собственника – у застройщиков или продавцов на вторичном рынке жилья.

Однако если для приобретения жилья в новостройках покупатель привлекает заемные средства банка, то банки могут потребовать оформления сделки через доверенные риелторские конторы.

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы:

  • приобретение квартиры через риелторов упростит поиск и оформление квартиры, снизит риск неблагоприятных последствий, но потребует дополнительных расходов на оплату посреднических услуг;
  • приобретение квартиры напрямую у собственников позволит сэкономить деньги, но неспециалисту трудно вникнуть в эту ситуацию и предусмотреть все нюансы;
  • приобретение жилья на вторичном рынке дает возможность заселиться в квартиру сразу, но у квартиры есть своя «история», поэтому необходимо проверить все документы на недвижимость;
  • приобретения квартиры в строящемся доме необходимо ждать несколько лет, но она юридически чистая, есть возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства и стоить она будет дешевле.

Многие считают, что сделки лучше совершать без привлечения риелторов, например через знакомых или объявления в газетах. Конечно, можно самостоятельно найти нужную квартиру, но это займет много времени и потребует сил.

С каждым продавцом квартиры нужно будет договариваться лично, затем осматривать квартиру и т.д. И когда вы найдете устраивающий вас вариант, наступит стадия заключения сделки. На этом этапе необходимо тщательно проверить все документы и убедиться в их достоверности. Но заключение договора и проведение взаиморасчетов — очень сложные процессы, поэтому нередко возникают различные трудности. Человек может столкнуться с мошенниками, которые предлагают хорошие квартиры по заниженным ценам.

Безопаснее все-таки обратиться к риелтору.

Многим не нравится, прежде всего, высокая стоимость риелторских услуг. В среднем услуги в обычной риелторской фирме при продаже или покупке составляют 3 — 5% от суммы сделки. Можно и самим проделать эту серьезную работу, но мало кто из нас – специалист по операциям с недвижимостью. Стоит ли экономить на собственной безопасности и рисковать жильем?

Риелторские фирмы располагают собственными базами данных о недвижимости, обмениваются сведениями с другими фирмами.

Когда вы выбираете агентство недвижимости, необходимо обратить внимание на следующие моменты.

Во-первых, необходимо выяснить, сколько лет существует данное агентство на рынке недвижимости? Следует опасаться информационных агентств и компаний-однодневок. Не стоит обращаться к частным риелторам – исключением может стать проверенный специалист, которого вам порекомендовали. Хорошая репутация фирмы нарабатывается годами безупречной работы, и риелторы боятся ее потерять.

Если стаж риелторского агентства не менее 10 лет, то это уже явно не фирма-однодневка, стремящаяся надуть побольше клиентов.

Необходимо познакомиться с уставом и регистрационными документами фирмы. Попросите показать вам подлинники документов, ведь это не является коммерческой тайной.

Обязательное лицензирование риелторской деятельности отменено. Однако существует система добровольной сертификации. Организации, прошедшие сертификацию, считаются более надежными, добросовестными и профессиональными, поскольку должны соответствовать более жестким требованиям. Специалисты сертифицированных риелторских фирм регулярно проходят аттестацию, повышают квалификацию и обучаются по специализированным программам.

Деятельность сертифицированной фирмы в обязательном порядке подлежит страхованию. Если из-за ошибки застрахованного риелтора сделка впоследствии будет признана недействительной, вы получите компенсацию за счет страховой компании.

Кроме того, в системе сертификации действуют комиссии по защите прав потребителей, которые принимают жалобы и оказывают помощь гражданам, пострадавшим от некачественных риелторских услуг.

У хорошей риелторской организации должна быть компьютерная база данных об объектах недвижимости. Обязательно поинтересуйтесь этим фактом, если вам выдают записи в тетради или риелтор второпях начинает обзванивать коллег в поиске вариантов, откажитесь от услуг.

Если поиском продавцов и покупателей, ведением переговоров, подготовкой документов, проведением сделки и ее регистрацией, расчетами между сторонами занимается один человек, это должно вас насторожить. В сложившемся агентстве существует разграничение полномочий сотрудников.

В процессе сделки риелтор должен:

  • определить все технические характеристики объекта, а также выявить его достоинства и недостатки;
  • организовать рекламную кампанию объекта;
  • грамотно оценить стоимость выставленного на продажу объекта;
  • организовать нотариальное удостоверение, а также регистрацию сделки и безопасные взаиморасчеты сторон;
  • консультировать по вопросам приватизации жилья.

Самое главное — риелтор обязан проверить юридическую чистоту объекта.

Наиболее ответственные этапы подготовки сделки на рынке вторичного жилья — это, бесспорно, сбор документов и проверка их на юридическую чистоту («история квартиры»).

Если говорить о документах, необходимых для совершения сделки (паспорте, правоустанавливающих документах, справках из БТИ и др.), то в каждом из них может таиться подвох — от простой опечатки до специально созданных подделок. Кроме того, у квартиры может быть один или несколько собственников жилья, в ней могут быть зарегистрированы (прописаны) как взрослые, так и несовершеннолетние, жильцы, проходящие срочную службу в армии, одинокие пенсионеры, инвалиды.

Также квартира может быть завещана, заложена, находиться под арестом. Всего нельзя предугадать и перечислить, а тем более самостоятельно во всем разобраться. Риелтор обязательно должен проверить, совершались ли ранее сделки с данной квартирой. Если за короткое время сменилось несколько собственников, то от такой квартиры лучше отказаться. Проверять информацию желательно с момента постройки дома. Однако реально удается проследить перемещения пользователей и собственников максимум за 20 лет.

Основная работа риелтора — подобрать квартиру, которая устроит вас. Поиски могут занять не один месяц, все зависит от профессионализма риелтора. Если вы считаете, что риелтор работает плохо, или еще что-то вас не устраивает, то вы можете в любой момент отказаться от его услуг.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector