Как содержать и сдавать в аренду квартиру в Германии

Аренда недвижимости в Германии. Реально ли заработать?

Аренда недвижимости в Германии. Реально ли заработать?

Многие из Вас хотят купить квартиру в Германии, прежде всего, в инвестиционных целях. Выбор квартиры в том или ином немецком городке для большинства наших клиентов сводится не только к изучению особенностей самого города, сопоставлению цен на недвижимость, но значительное внимание уделяется изучению арендного рынка. Это неслучайно.

Получить доход от зарубежной недвижимости в Германии традиционно можно двумя способами:

1) На росте стоимости недвижимости

2) От сдачи недвижимости в аренду.

В предыдущих статьях мы неоднократно останавливались на первом способе получения инвестиционного дохода, подробно рассматривали недвижимость в городах с самыми высокими показателями по годовому росту цен на квартиры и дома. Теперь мы хотим рассказать об особенностях заработка на сдаче недвижимости в аренду в Германии.

Возможность получения дохода от сдачи квартир в Германии в аренду в последнее время особенно актуальна – с учетом роста курса евро? Возможность получения стабильного дохода в ЕВРО-зоне выглядит особенно привлекательно. Ведь даже 500 Евро по нынешним деньгам это 40 000 рублей в месяц дополнительного дохода. Только чтобы получить такой доход, скажем, в Москве, надо купить недвижимость на 10 миллионов рублей (и еще потратить минимум 1 миллион на ремонт и меблировку), а в Германии достаточно будет вложить 12000-15000 Евро (около 1 миллиона рублей) в квартиру в хорошем месте (ремонт может и не потребоваться, а мебель в квартирах, продаваемых с судебного аукциона, уже есть!).

Аренда недвижимости в Германии – Вам холодную или горячую?

Ох уж эти немцы, и как у них все урегулировано и формализовано! Даже понятие аренды разобрано на мельчайшие подпункты, каждый шаг и вид имеет свое название! Как же не потеряться в этом многообразии сложно произносимых словосочетаний?!

Во-первых, стоит ознакомиться со словарем арендодателя.

Квартиры в Германии в аренду от собственника.

Квартиры в Германиисдаются в холодную и горячую аренду

По сути, оба этих понятия относятся к арендной плате за немецкое жилье. Так, понятие

холодной аренды

означает размер арендной платы, которую арендодатель получает на руки, это арендная плата, оставшаяся после уплаты коммунальных услуг. Именно холодная аренда (Kaltmiete) является определяющим фактором при выборе инвестиционной недвижимости будущим арендодателем. На нашем сайте в описании большинства квартир в Германии Вы можете увидеть размер ожидаемой арендной ставки – знайте, речь идет о холодной аренде.

Холодная аренда не остается у собственника жилья в Германии полностью. Из этой суммы нужно уплатить расходы по содержанию дома (услуги домоуправления) и регулярные взносы на текущий ремонт здания, запланированный и согласованный заранее.

Размер таких расходов неодинаков и во многом зависит от возраста дома и его состояния, так что помимо всего прочего, обращайте внимание и на дату проведения последнего капитального ремонта здания, в котором вы планируете купить квартиру в Германии . Порядок цен, однако, невысок: ориентируйтесь на сумму в 50-60 Евро в месяц.

Горячая аренда квартир в Германии.

Вы, наверное, подумали, что речь сейчас пойдет об особо привлекательных вариантах недвижимости в аренду. Но это не так. Говоря горячая аренда или Warmmiete, немцы имеют ввиду общую ставку арендной платы, которую надлежит уплачивать арендатору. Горячая аренда включает в себя холодную аренду (о которой говорилось выше) и коммунальные платежи, которые нужно будет уплачивать за пользование электричеством, водой и отоплением в квартире. Если ставка холодной аренды важна арендодателю, то арендатора будет, в первую очередь, интересовать горячая аренда.

Плата за жилье или жилая плата (Wohngeld, Hausgeld)

Еще один специфический термин, значение которого необходимо знать покупателю квартиры в Германии, особенно, если Вы собираетесь в дальнейшем зарабатывать на сдаче этой квартиры в аренду.

Под жилой платой в Германии понимают общую сумму всех платежей по квартире – это все Ваши расходы одним словом. Сюда входят: оплата коммунальных услуг (Nebenkosten), платежи за содержание здания домоуправлению (Hauswerwaltung) и взносы в коммунальную кассу на плановый ремонт здания (Instandhaltungsrucklage).

Сколько можно заработать на квартире в Германии.

Здесь не может быть однозначного ответа на этот вопрос. Покупка квартиры в Германии сегодня — это очень выгодно вложение, с этим спорить сложно, но вот, насколько именно выгодной окажется Ваша покупка, будет зависеть от нескольких факторов.

Мы будем говорить лишь о средних цифрах, на которые приходится рассчитывать покупателю со средним или низким бюджетом. Если же Вы располагаете большей суммой, то и недвижимость можно будет купить в городах Германии, где арендные ставки гораздо выше.

Средняя ставка аренды на сегодняшний день варьируется от 5 до 15 Евро с квадратного метра.

Средняя доходность от сдачи квартиры в аренду в Германии составит от 7,5 до 16 % годовых. Оптимальный (и наиболее распространенный) вариант – 11% годовых. Эта доходность в 3-4 раза выше, чем по валютным депозитам в российских банках!

Недорогую квартиру, а также социальное жилье, можно будет сдавать за 300-400 Евро в месяц, если речь идет о небольшом городе или окраине крупного города. Доход в 700-1000 Евро возможен в случае покупки двухкомнатной квартиры в центральной части среднего по размерам города в Германии. Самые высокие арендные ставки будут в городах с самой дорогой недвижимостью в Германии Мюнхене, Гамбурге, Берлине и Франкфурте.

Читать еще:  Какие документы нужны для усыновления ребенка

Социальное жилье в Германии.

Многие из Вас в самую последнюю очередь рассматривают возможность покупки недвижимости, имеющий статус социального жилья. Как правило, такое жилье расположено на большом расстоянии от центра города и находится в непрестижных кварталах. Однако в покупке такого жилья есть свои, с первого взгляда незаметные, плюсы. Так, социальное жилье предназначено для самых незащищенных слоев населения, а также для тех, кто остался без работы.

Социальное жилье в Германии зачастую оплачивается из кармана государства. Законодательством предусмотрены целевые субсидии на аренду такого жилья. Таким образом, иметь в собственности социальное жилье и сдавать его в аренду в некотором плане даже выгоднее – ваш доход всегда гарантирован государством! Конечно, арендная плата за такую недвижимость несравнимо ниже, нежели арендная плата за дорогую недвижимость в немецких мегаполисах, но и стоимость самих объектов недвижимости весьма приемлемая!

Если у Вас есть вопросы по покупке квартиры в Германии для последующей сдачи – звоните в наш московский офис или оставляйте заявку на нашем сайте здесь.

Как устроен рынок аренды в Германии

Как устроен рынок аренды в Германии

В Германии принято и популярно жить в съемных квартирах. Покупать собственность здесь не торопятся, так как цены высокие, а немцы часто меняют работу вместе с городом. Поэтому сфера аренды развита и диктует свои правила.

Как всё устроено?

Рынок съемного жилья в Германии — это специальные организации, которые объединяют частных лиц и государство и берут на себя весь процесс аренды квартир. Они реализуют программы строительства государственного жилья и его сдачи. В таких квартирах можно жить всю жизнь, если не нарушать правил проживания. Это избавляет квартирантов от нежданных визитов хозяев и риска быть внезапно выселенными. Квартиросъемщики надежно защищены законом. Найти привычную квартиру от частного лица тоже возможно.

Квартиры чаще сдаются без мебели, в редких случаях — с кухней, которую еще придется выкупить. Стоимость зависит от региона и города. В дорогом Мюнхене квартира обойдется в 800-900 €, в Берлине приличную квартиру можно найти от 500 €, в маленьких городах — за 300-400 €.

Какие бывают квартиры?

Помимо стандартных квартир на семью или человека, арендатор может заселиться в коммуналку, студенческое общежитие или временную квартиру — это что-то вроде гостиницы для тех, кто только ищет жилье.

Коммуналки

В Германии популярны коммунальные квартиры WG — die Wohngemeinschaft. Это формат жилья, когда несколько человек снимают многокомнатную квартиру и ищут себе соседа. Решение о выборе жильца в данном случае принимают квартиранты. Организацию, сдающую квартиру, интересует только платежеспособность и легальность нахождения квартиросъемщика в Германии.

Поэтому WG — это зачастую не просто выбор соседа, а поиск нового друга, с которым комфортно и приятно делить жилое пространство. Спрос на такое жилье очень высок — в больших городах придется отстоять целую очередь на собеседование. Стоимость комнаты в коммуналке в больших городах составляет 300-600 €, в маленьких — 200-300 €.

Студенческие общежития

Если цель визита в Германию — учеба, можно претендовать на комнату в общежитии. По сути, это то же WG, но без кастинга. Общежития бывают не только прикрепленными к конкретному вузу, но и общие, в которые можно заселиться по предъявлению студенческого. Комнаты выдаются студентам, подавшим заявки на проживание, в порядке очереди. Чтобы успеть, рекомендуется подавать заявку за семестр до начала учебы. Стоимость комнаты в общежитии варьируется от 180 до 250 €.

Временные квартиры

Временное жилье с мебелью можно поискать на сайте mitwohnzentrale.de. Этот вариант понадобится, если постоянную квартиру найти пока не получается, а жить в гостинице уже становится слишком дорого.

Из чего складывается арендная плата?

Арендная плата, как и в России, состоит из двух частей: сумма чистой аренды + коммунальные платежи. Общая стоимость называется die Warmmiete. Сумма коммунальных платежей — от 50 до 200 € сверху к сумме чистой аренды. В добавочную стоимость не включают расходы на электричество в самой квартире, а также на оплату телефона и интернета.

При осмотре жилья запросите документы о коммунальных расходах за последние три месяца и проверьте факт их оплаты. Случается, что предыдущие жильцы не оплачивают последний месяц, из-за чего вы можете попасть на дополнительные расходы сразу после заселения. Раз в год вы будете получать точный расчет коммунальных услуг за все месяцы. При перерасходе нужно доплатить, в случае экономии — можно получить деньги обратно.

Нельзя поднимать цену больше чем на 20% за три года. Если арендодатель хочет получать больше, придется найти другого квартиросъемщика.

Залог — обязательное условие аренды всех типов жилья. Он равен двухмесячному взносу чистой аренды. По договору, вы обязаны предупредить арендодателя о съезде за два месяца. Залог страхует его от внезапного исчезновения квартирантов.

Арендную плату имеют право повышать, но это регулируется законом. Нельзя поднимать цену более чем на 20% в течение 3 лет с одним и тем же квартиросъемщиком. Только взяв нового жильца, можно повысить плату.

Где искать и на что обращать внимание?

Основные места поиска — специализированные сайты, где есть огромное количество предложений разных форматов. Наиболее популярны:

У сайтов удобные мобильные приложения, которые мгновенно оповещают о новых вариантах по заданным вами критериям. Реагировать на предложения лучше как можно быстрее, так как хорошие варианты разбирают моментально.

При поиске жилья можно прибегнуть к услугам риэлтора. Он поможет быстрее найти квартиру и оформить нужные документы. Это особенно актуально в больших городах, где самостоятельный поиск может занимать месяцы. Стоимость работы специалиста — фиксированные 2,38% от арендной платы.

Просматривая объявления, обратите внимание, какая часть дома сдается в аренду. Часто предлагают мансарды — они привлекают квартиросъемщиков площадью и низкой стоимостью. Но не стоит обольщаться: по факту жилое пространство в мансарде в два раза меньше, чем в обычной квартире. Попадаются и квартиры в подвальных помещениях — там пахнет сыростью и мало света. Читайте объявление внимательно, чтобы не тратить время на просмотр нерелевантного жилья.

Читать еще:  Книги для развития интеллекта

Иногда к квартирам прилагается подвал, где можно хранить вещи, или комната-прачечная, куда можно поставить стиральную машину, чтобы не занимать место в кухне или ванной.

Будьте готовы к тому, что спрос на жилье превышает предложение. Просмотр квартиры — это не индивидуальная встреча с хозяевами. Вы приходите на общее собрание кандидатов — выбираете не вы, а выбирают вас.

Какие документы требуют?

Снять квартиру возможно только по контракту. В нем прописана площадь, число комнат, состояние, показатели счетчиков и недостатки помещения. Там же указаны права и обязанности квартиросъемщика и арендодателя – сроки оплаты, дата расторжения договора, условия его продления.

Для заключения договора нужно предоставить два документа: справку о зарплате за последние 3 месяца и специальный документ SCHUFA-Auskunf, подтверждающий вашу благонадежность — хорошую кредитную историю и отсутствие кредитов. Для студентов вместо справки о зарплате можно показать расписку от родителей, которые поручаются помогать с арендной платой.

Как содержать и сдавать в аренду квартиру в Германии

Выбирая страну для инвестиций в недвижимость, многие в первую очередь обращают внимание на Германию. Это объясняется стабильной экономикой в стране, надежным рынком недвижимости и возможностью неплохо заработать, сдавая жилье в аренду.

Немцев можно назвать нацией арендаторов, около 60 процентов граждан Германии живут в жилье, снятом в аренду. Причем такая любовь к аренде недвижимости можно вполне объяснить.

Во-первых, немцы не комплексуют по поводу арендного жилья. У них не вызовет депрессию тот факт, что за жизнь они меняют десятки квартир.

Во-вторых, иногда арендовать жилье – дешевле, чем содержать свое собственное. Многие граждане Германии считают, что наличие своей квартиры приносит немало хлопот и обременений.

Также благодаря съемному жилью, они сохраняют мобильность и могут спокойно переехать в другой город, если их там ждут лучшие перспективы или перебраться в лучший район, даже если покупка жилья там и не по карману. К тому же в Германии арендатор является уважаемым лицом, которое собственник жилья не посмеет выгнать так просто из квартиры. Здесь права арендаторов защищены законом. В Германии есть Союз Квартиросъемщиков, следящий за отношениями между хозяином и съемщиками.

Следует отметить, что жилье арендуют даже те граждане Германии, в собственности которых уже имеются жилые объекты. Например, купив жилье в кредит, немец сдаст это жилье в аренду, сам переедет в снимаемую квартиру попроще, а полученный доход от аренды своего жилья будет отдавать за ипотеку.

Иногда бывает, что пожилые немцы понимают, что фактически в большой многокомнатной квартире занимают всего 1 – 2 комнаты, и решают свою квартиру сдать в аренду, получая доход, а самому перебраться в меньшую съемную квартиру.

В Германии арендуют жилье многие и часто, причем как немцы, так и иностранцы. Большое число иностранных инвесторов, желают вложить в недвижимость Германии.

В минувшем году объем иностранных инвестиций в недвижимость Германии составил 30 процентов от общего их объема. Эксперты считают, что недвижимость в Германии будет еще длительное время привлекать иностранных инвесторов, так как экономика этой страны имеет наибольшую вероятность выживания после распада Еврозоны.

Согласно прогнозам специалистов, рост стоимости немецкого жилья можно будет наблюдать еще на протяжении нескольких лет, так как у инвесторов-нерезидентов нет достаточно прибыльной и безопасной альтернативы для инвестиций. Инвесторы стали активно приобретать недвижимость в Германии, стараясь застраховать сбережения от инфляции и долгового кризиса, который ползет по странам Европы.

К тому же Германия отличается довольно доступными условиями ипотечного кредитования. Процентные ставки для нерезидентов составляют 4 – 5 процентов, а на приобретение недвижимости можно получить 70- процентный кредит.

Россияне по достоинству оценили инвестиционную привлекательность Германии. Так, недвижимость в Германии приобретают для получения дохода от сдачи ее в аренду 60 процентов россиян от общего количества покупателей.

Самое главное для инвестора – это правильный выбор места для покупки недвижимости. Причем территория выгодной Германии не является равномерной. Существуют менее и перспективные регионы для сдачи недвижимости в аренду.

Инвестиции следует делать в недвижимость в тех регионах, где существует большая вероятность найти потенциальных арендаторов. В основном это крупные города, где есть большой поток туристов и имеются рабочие места. К примеру, каждый год в Берлине бывает не менее 2 000 000 туристов, то есть здесь всегда будет потребность в арендуемом жилье.

Также инвесторам следует обратить внимание на такие города, как Мюнхен, Франкфурт, Дюссельдорф, Гамбург, Штутгарт, где есть большое число промышленных предприятий, а также финансовых учреждений. Так как это положительно влияет на заработные платы и конечно же отражается на размере стоимости аренды.

В больших городах доход от сдачи недвижимости в аренду составляет 3 — 6 процентов. Такой интервал объясняется тем, что стоимость высоколиквидной и менее ликвидной недвижимости сильно отличается, а разброс стоимости аренды не такой большой. Получается, что доходность с менее ликвидной недвижимости при сдачи ее в аренду будет больше, чем с высоколиквидной недвижимости.

Чтобы рассчитать чистый доход от аренды следующая схема: из горячей аренды вычитаем коммунальные услуги, умноженные на двенадцать месяцев, разделенные на стоимость недвижимости и умноженные на 100 процентов.

Горячая аренда – это арендная плата плюс коммунальные услуги. Причем владельцу недвижимости из арендной платы придется платить еще за услуги домоуправления и делать ежемесячные взносы в коммунальную кассу.

Например, в Берлине стоимость 1-комнатной квартиры площадью 33 квадратных метра составляет 34 000 евро. Арендная плата без коммунальных услуг составит 183 евро, а горячая арендная плата – 243 евро, расходы по квартире (коммунальные услуги, домоуправление и коммунальная касса) – 134 евро. Таким образом, доходность данного объекта составляет 3,8 процента в год.

В случае, если собственники недвижимости пользуются услугами специальных управляющих компаний, то следует учитывать, что за свои услуги они берут 20 – 25 евро плюс НДС 19 процентов. Также необходимо помнить, что иностранные инвесторы обязаны платить налог на прибыль от сдачи квартиры в аренду, который составляет 14 процентов.

Читать еще:  Как правильно подготовиться к собеседованию

Не следует забывать о небольших городках, где высокая доходность формируется за счет небольших цен на недвижимость и средних ставок аренды. Так, стоимость 2-комнатной квартиры в Эссене площадью 50 квадратных метров составляет 20 000 евро, а доход от сдачи ее в аренду – 7,5 процента.

Наименьшая стоимость аренды в Германии была зафиксирована в Саксонии, Бранденбурге, Анхальт, Нижней Саксонии и северной Баварии – 3,5-5,5 евро за квадратный метр (без учета коммунальных услуг).

При сдаче недвижимости в аренду следует помнить, что в каждом городе и районе Германии есть средняя статистическая стоимость аренды, которой следует придерживаться.

На формирование стоимости аренды могут влиять такие факторы: район города, инфраструктура, парковые зоны и водоемы, уровень безопасности и шума, состояние, год постройки и вид здания, состояние и вид квартиры.

Поделиться:

Новые правила аренды жилья в Берлине: что ждет рынок и туристов

1 мая вступает в силу закон, запрещающий жителям Берлина без регистрации сдавать квартиры в краткосрочную аренду. Как он повлияет на арендную плату и развитие туризма, выясняла DW.

Гостевой дом в Берлине

На берлинском рынке жилья, испытывающем дефицит предложения, в скором времени ожидаются небольшие, но, возможно, столь необходимые изменения. 1 мая заканчивается переходный период действия нового закона, который запрещает без специальной регистрации сдавать жилье в краткосрочную аренду.

Теперь его хозяева должны будут в обязательном порядке получать разрешение, которое дает право предлагать квартиры для съема туристами. В противном им грозит штраф в размере до 100 тысяч евро. Сдавать в аренду отдельные комнаты по-прежнему разрешается при условии, что хозяин также сам проживает в этой квартире.

Капля в море

Ведущие сайты-посредники уже приняли меры, для того чтобы убедиться, что их пользователи, выставляющие свои предложения об аренде, соблюдают закон. В газете DieZeit в среду, 27 апреля, появилось сообщение о том, что портал Airbnb начал удалять предложения некоторых берлинцев, однако в самой фирме на просьбу DW прокомментировать ситуацию никак не отреагировали.

На берлинский рынок жилья могут вернуться порядка 6 300 квартир

Со следующей недели на берлинский рынок жилья могут вернуться порядка 6 300 квартир — однако это будет капля в море в городе с почти 2 млн квартир и, по приблизительным подсчетам, нехваткой более чем 100 тысяч единиц жилплощади.

Каждый год в Берлин появляется порядка 40 тысяч новых жителей, и это без учета 50 тысяч беженцев, прибывших в столицу ФРГ в 2015 году. В опубликованном в январе этого года исследовании компании CBRE, специализирующейся на инвестициях в недвижимость, приводится информация о том, что с 2014 года средняя стоимость аренды жилья по городу увеличилась на пять процентов. В центральных районах — на семь.

Airbnb обязали давать информацию о пользователях

Однако остается неясным, сколько квартир и домов сдается в столице Германии в краткосрочную аренду. В прошлогоднем исследовании, проведенном по заказу немецкой строительной компании GBI, говорится о 24 тысячах квартир и высказывается предположение, что лишь четверть из них были сданы в аренду легально. Вибке Вернер (Wibke Werner), заместитель исполнительного директора Берлинской ассоциации квартиросъемщиков, утверждает, что, по разным оценкам, туристам было сдано от 12 до 29 тысяч апартаментов.

Берлин — одно из самых популярных направлений для туристов со всего мира

После изменения законодательства в 2014 году местные власти начали призывать жителей через специальный анонимный онлайн-портал сообщать о предполагаемо сдаваемых нелегально «квартирах на выходные». Теперь власти сделали еще один шаг в этом направлении — было создано 30 новых рабочих места для сотрудников, которые совершают выборочные проверки квартир, предположительно нелегально сдаваемых туристам. А онлайн-сервисы краткосрочной аренды жилья, вроде Airbnb и Wimdu, теперь можно будет заставить передавать властям информацию о зарегистрированных на сайтах владельцах недвижимости.

Новый запрет — главная проблема для подобных онлайн-ресурсов. Ведь Берлин, без сомнений, является крупнейшим рынком сдаваемого в краткосрочную аренду частного жилья. По данным GBI, за год более 6 млн ночевок в немецкой столице происходят в частных квартирах — это в три раза больше, чем в занимающем второе место Гамбурге, где на долю частных апартаментов приходятся лишь 2 млн ночевок в год.

Уменьшится ли арендная плата?

«Этот закон — одна из самых глупых законодательных норм, когда-либо принятых в Германии», — заявил в интервью DW исполнительный директор портала 9flats Роман Бах (Roman Bach). Он задается вопросом, действительно ли 24 тысячи частных квартир сдаются в Берлине в краткосрочную аренду, так как одни и те же квартиры могли быть попросту посчитаны несколько раз, поскольку зарегистрированы сразу на нескольких онлайн-платформах.

В 2015 году в Берлине туристам было сдано от 12 до 29 тысяч апартаментов

Однако, допустим, что цифра в 20 тысяч квартир реальна, продолжает Бах. «Даже если 6 тысяч из них будут возвращены на рынок недвижимости, на сколько центов за квадратный метр, по вашему мнению, понизится ваша текущая арендная плата, если на рынке все еще не будет хватать 100 или даже 140 тысяч единиц жилья? Вы, правда, верите, что вам удастся снять квартиру подешевле?», — спрашивает руководитель портала 9flats.

Вибке Вернер из Берлинской ассоциации квартиросъемщиков соглашается, что влияние закона на ситуацию на рынке будет минимальным, но это, тем не менее, не лишает его значимости. По выражению Вернер, данная мера — своего рода сигнал: «Мы должны четко дать понять, что существующие недорогие апартаменты должны быть доступны для квартиросъемщиков. Предложение на рынке недвижимости постоянно уменьшается, и мы обязаны постараться защитить каждый существующий дом, сдаваемый внаем».

Берлин может потерять туристов

Вибке Вернер также считает, что меры властями были приняты с опозданием: «Принятие закона обусловлено напряженной ситуацией на рынке недвижимости, однако в течение долгого времени власти Берлина отказывались признавать проблему».

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector