Покупка квартиры в Германии с целью сдачи в аренду

Аренда недвижимости в Германии. Реально ли заработать?

Аренда недвижимости в Германии. Реально ли заработать?

Многие из Вас хотят купить квартиру в Германии, прежде всего, в инвестиционных целях. Выбор квартиры в том или ином немецком городке для большинства наших клиентов сводится не только к изучению особенностей самого города, сопоставлению цен на недвижимость, но значительное внимание уделяется изучению арендного рынка. Это неслучайно.

Получить доход от зарубежной недвижимости в Германии традиционно можно двумя способами:

1) На росте стоимости недвижимости

2) От сдачи недвижимости в аренду.

В предыдущих статьях мы неоднократно останавливались на первом способе получения инвестиционного дохода, подробно рассматривали недвижимость в городах с самыми высокими показателями по годовому росту цен на квартиры и дома. Теперь мы хотим рассказать об особенностях заработка на сдаче недвижимости в аренду в Германии.

Возможность получения дохода от сдачи квартир в Германии в аренду в последнее время особенно актуальна – с учетом роста курса евро? Возможность получения стабильного дохода в ЕВРО-зоне выглядит особенно привлекательно. Ведь даже 500 Евро по нынешним деньгам это 40 000 рублей в месяц дополнительного дохода. Только чтобы получить такой доход, скажем, в Москве, надо купить недвижимость на 10 миллионов рублей (и еще потратить минимум 1 миллион на ремонт и меблировку), а в Германии достаточно будет вложить 12000-15000 Евро (около 1 миллиона рублей) в квартиру в хорошем месте (ремонт может и не потребоваться, а мебель в квартирах, продаваемых с судебного аукциона, уже есть!).

Аренда недвижимости в Германии – Вам холодную или горячую?

Ох уж эти немцы, и как у них все урегулировано и формализовано! Даже понятие аренды разобрано на мельчайшие подпункты, каждый шаг и вид имеет свое название! Как же не потеряться в этом многообразии сложно произносимых словосочетаний?!

Во-первых, стоит ознакомиться со словарем арендодателя.

Квартиры в Германии в аренду от собственника.

Квартиры в Германиисдаются в холодную и горячую аренду

По сути, оба этих понятия относятся к арендной плате за немецкое жилье. Так, понятие

холодной аренды

означает размер арендной платы, которую арендодатель получает на руки, это арендная плата, оставшаяся после уплаты коммунальных услуг. Именно холодная аренда (Kaltmiete) является определяющим фактором при выборе инвестиционной недвижимости будущим арендодателем. На нашем сайте в описании большинства квартир в Германии Вы можете увидеть размер ожидаемой арендной ставки – знайте, речь идет о холодной аренде.

Холодная аренда не остается у собственника жилья в Германии полностью. Из этой суммы нужно уплатить расходы по содержанию дома (услуги домоуправления) и регулярные взносы на текущий ремонт здания, запланированный и согласованный заранее.

Размер таких расходов неодинаков и во многом зависит от возраста дома и его состояния, так что помимо всего прочего, обращайте внимание и на дату проведения последнего капитального ремонта здания, в котором вы планируете купить квартиру в Германии . Порядок цен, однако, невысок: ориентируйтесь на сумму в 50-60 Евро в месяц.

Горячая аренда квартир в Германии.

Вы, наверное, подумали, что речь сейчас пойдет об особо привлекательных вариантах недвижимости в аренду. Но это не так. Говоря горячая аренда или Warmmiete, немцы имеют ввиду общую ставку арендной платы, которую надлежит уплачивать арендатору. Горячая аренда включает в себя холодную аренду (о которой говорилось выше) и коммунальные платежи, которые нужно будет уплачивать за пользование электричеством, водой и отоплением в квартире. Если ставка холодной аренды важна арендодателю, то арендатора будет, в первую очередь, интересовать горячая аренда.

Плата за жилье или жилая плата (Wohngeld, Hausgeld)

Еще один специфический термин, значение которого необходимо знать покупателю квартиры в Германии, особенно, если Вы собираетесь в дальнейшем зарабатывать на сдаче этой квартиры в аренду.

Под жилой платой в Германии понимают общую сумму всех платежей по квартире – это все Ваши расходы одним словом. Сюда входят: оплата коммунальных услуг (Nebenkosten), платежи за содержание здания домоуправлению (Hauswerwaltung) и взносы в коммунальную кассу на плановый ремонт здания (Instandhaltungsrucklage).

Сколько можно заработать на квартире в Германии.

Здесь не может быть однозначного ответа на этот вопрос. Покупка квартиры в Германии сегодня — это очень выгодно вложение, с этим спорить сложно, но вот, насколько именно выгодной окажется Ваша покупка, будет зависеть от нескольких факторов.

Мы будем говорить лишь о средних цифрах, на которые приходится рассчитывать покупателю со средним или низким бюджетом. Если же Вы располагаете большей суммой, то и недвижимость можно будет купить в городах Германии, где арендные ставки гораздо выше.

Средняя ставка аренды на сегодняшний день варьируется от 5 до 15 Евро с квадратного метра.

Средняя доходность от сдачи квартиры в аренду в Германии составит от 7,5 до 16 % годовых. Оптимальный (и наиболее распространенный) вариант – 11% годовых. Эта доходность в 3-4 раза выше, чем по валютным депозитам в российских банках!

Недорогую квартиру, а также социальное жилье, можно будет сдавать за 300-400 Евро в месяц, если речь идет о небольшом городе или окраине крупного города. Доход в 700-1000 Евро возможен в случае покупки двухкомнатной квартиры в центральной части среднего по размерам города в Германии. Самые высокие арендные ставки будут в городах с самой дорогой недвижимостью в Германии Мюнхене, Гамбурге, Берлине и Франкфурте.

Социальное жилье в Германии.

Многие из Вас в самую последнюю очередь рассматривают возможность покупки недвижимости, имеющий статус социального жилья. Как правило, такое жилье расположено на большом расстоянии от центра города и находится в непрестижных кварталах. Однако в покупке такого жилья есть свои, с первого взгляда незаметные, плюсы. Так, социальное жилье предназначено для самых незащищенных слоев населения, а также для тех, кто остался без работы.

Социальное жилье в Германии зачастую оплачивается из кармана государства. Законодательством предусмотрены целевые субсидии на аренду такого жилья. Таким образом, иметь в собственности социальное жилье и сдавать его в аренду в некотором плане даже выгоднее – ваш доход всегда гарантирован государством! Конечно, арендная плата за такую недвижимость несравнимо ниже, нежели арендная плата за дорогую недвижимость в немецких мегаполисах, но и стоимость самих объектов недвижимости весьма приемлемая!

Если у Вас есть вопросы по покупке квартиры в Германии для последующей сдачи – звоните в наш московский офис или оставляйте заявку на нашем сайте здесь.

Аренда и сдача внаем

Приобретая недвижимость в Германии Вы не только сохраняете свой капитал, но и имеете возможность приумножить его, сдавая приобретенную недвижимость в аренду.

Поскольку большинство населения Германии не имеет своего жилья, а снимает его, арендный рынок страны очень хорошо развит. Каждый владелец имеет право сдавать свою недвижимость внаем, это правило распространяется и на собственников-иностранцев.

Маклер, через которого была приобретена недвижимость, может посодействовать и сдаче ее в аренду.

Цены и доходность

Доходность жилой недвижимости в завивмости от условий аренды составляет в среднем от 8% до 15% годовых.

Цена аренды колеблется от 5 до 15 евро за 1 кв.м.

Средняя ставка арендной платы в Ганновере – 4,50 евро за кв. м, в новых домах – 8 евро за кв. м (для сравнения: в Лондоне – около 20 евро за кв. м). Аренда двух-, трехкомнатных квартир в старых домах в престижных районах Ганновера составит 700-1000 евро в месяц. В непрестижных районах снять квартиру можно почти вдвое дешевле. Как правило, в договоре аренды многие коммунальные расходы обозначены отдельной позицией и оплачиваются арендатором дополнительно.

Читать еще:  Правила общения с клиентами по телефону

Аренда и жилая плата

Холодная аренда (Kaltmiete) является арендной платой за вычетом коммунальных услуг. Размер данной арендной платы интересует владельца недвижимости, т.к. коммунальные услуги оплачиваются им далее домоуправлению, а холодная аренда остается у него на руках.
Из холодной аренды владелец недвижимости должен оплатить услуги домоуправления (Hausverwaltung), а также делать ежемесячные взносы в коммунальную кассу на плановые ремонты здания (Instandhaltungsrucklage).
В каждом доме размер данных платежей разный, зависит как от состояния здания, так и от года его постройки. В среднем он составляет около 50 евро в месяц.

Горячая аренда (Warmmiete) состоит из холодной аренды + коммунальные услуги (Nebenkosten), т.е. полная сумма арендной платы, которую оплачивает арендатор. Размер горячей аренды, как правило, интересует арендатора, т.к. эту сумму он должен оплачивать владельцу квартиры.

Жилая плата (Hausgeld, Wohngeld) — общая сумма расходов по квартире, т.е. коммунальные услуги + домоуправление + коммунальная касса.

Социальное жилье

Но не стоит пугаться так называемого социального жилья. Оно находится, как правило, в непрестижных районах города и его стоимость заметно ниже аналогичных объектов в других, более привлекательных жилмассивах.

В отличии от других стран, Германия является страной с высокоразвитой системой социальной защиты. Это значит, что люди, не имеющие постоянного источника дохода, имеют право на вполне ощутимую социальную помощь от государства (в частности — оплату жилья в рамках социального минимума). При этом отчисления владельцу арендуемой «социальщиком» недвижимости могут осуществляться напрямую социальным ведомством.

Так, работающий человек может потерять рабочее место и остаться на определенный промежуток времени без средств к существованию, что может создать проблемы с выплатой арендной платы; социальное ведомство же не имеет права на задержку или невыплату арендной платы согласно договора. Как это ни парадоксально, но в данном случае, сдавая социальное жилье, Вы находитесь в большей финансовой безопасности, и можете не переживать за средства, поступающие на Ваш счет в виде арендной платы.

Порядок оформления сдачи внаем

Порядок оформления сдачи внаем включает в себя обязательное заключение договора аренды (Mietvertrag) и выплату арендатором залога (Kaution) в размере 2-3 месячных арендных плат. Это необходимо для того, что бы Вы смогли покрыть свои потери в случае невыплаты квартиросъемщиком арендной платы, либо покрытия стоимости ремонта после расторжения договора.

Залог переводится на счет владельца недвижимости, либо кладется на специальный депозит в банке, где лежит неприкосновенно до тех пор, пока арендатор не погасит все свои задолженности перед владельцем при расторжении договора. Деньги не будут выплачены арендатору до тех пор, пока Вы не дадите официального разрешения банку вернуть ему залог.

Если в договоре аренды указано, что объект сдается отремонтированным, то после расторжения договора арендатор обязан сдать объект в том же состоянии. Иначе Вы вправе использовать залог на погашение необходимых расходов по осуществлению этого ремонта.

Договор аренды заключается на срок от 1 года и больше, расторгнуть договор можно, как правило, за 3 месяца до его окончания.

В договоре указывается размер месячной платы, включая стоимость отдельных коммунальных услуг – вывоз мусора, уборка лестничной клетки, улицы. Как правило газ и/или электричество оплачиваются дополнительно, напрямую учреждениям поставляющим Вам эти услуги. Вода, необходимые страховки и кабельное телевидение зачастую уже входят в стандартный пакет услуг при заключении договора аренды.

Сдавая приобретенную недвижимость в аренду, Вам абсолютно необязательно систематическое посещение Германии с целью контроля своего объекта и ведения необходимой документальной работы – мы, как агентство полного цикла, предоставляем весь комплекс услуг по сдаче приобретенной Вами недвижимости внаем.
Оформление договора аренды, необходимые ремонтные работы, коммуникация с банками и коммунальными службами – все эти заботы мы готовы взять на себя и выполнять все необходимые сопроводительные формальности от Вашего имени.

Расчет налога на доходы от сдачи в аренду недвижимости в Германии для нерезидентов

Иностранцы, не проживающие и не имеющие места жительства на территории Германии, но получающие доход от источников в ФРГ в большинстве случаев обязаны платить подоходный налог с таких доходов. Ст. 6 Соглашения об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество между РФ и ФРГ предусматривает право страны, в которой находится недвижимость, облагать доходы от этой недвижимости, получаемые гражданами другой страны. К доходам, подлежащим налогообложению у лиц, не являющимися налоговыми резидентами (beschränkt Steuerpflichtiger), относятся доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Германии (§ 49 Abs.1 Nr. 6 EStG здесь и далее EStG — Einkommensteuergesetz -Закон о подоходном налоге).

Виды доходов от аренды, учитываемых в целях налогообложения согласно немецкому законодательству.

Немецкое налоговое законодательство различает три вида доходов от аренды:

непосредственные доходы от аренды, в первую очередь от долгосрочной сдачи в аренду недвижимого имущества (§ 21 EStG);

доходы от аренды движимого имущества, если они превышают 256 евро в год (§ 22 Nr. 3 EStG);

доходы от коммерческой (профессиональной) деятельности по предоставлению имущества в аренду (§ 15 EStG). Такая деятельность сопровождается частой сменой арендаторов (сдача в аренду теннисного корта, платная автостоянка); предоставлением дополнительных услуг (посуточная аренда квартир с уборкой, стиркой белья, предоставление завтраков и т.д.); организация отелей, торговых центров, общежитий.

Все три вида доходов от аренды влекут за собой разные налоговые последствия.

В целом, расчет и декларирование подоходного налога на доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества в Германии такой же сложный и многоступенчатый процесс как и применяемые в России налоговые правила к физическим лицам, сдающим в аренду коммерческую недвижимость. (Статью об интересных аспектах налогообложения дохода физических лиц от сдачи недвижимости в РФ можно прочитать здесь).

Общие принципы расчета суммы подоходного налога на примере сдаче иностранцем в долгосрочную аренду принадлежащей ему квартиры в Германии.

Рассмотрим порядок расчета налога на следующем вполне типичном примере:

Господин А., имеющий российское гражданство и постоянно проживающий в России, приобрел в марте 2015 года в Берлине квартиру для сдачи в аренду в доме 1998 года постройки. Стоимость квартиры составила 200 000 евро, в том числе стоимость земельного участка под многоквартирным домом, относящегося к квартире составила 40 000 евро.

Расходы господина А., связанные с приобретением квартиры составили:

комиссия маклера: 14 280 евро;

налог на приобретение недвижимости: 12 000;

услуги нотариуса: 3 000 евро;

авиабилеты в Берлин 280 евро;

проживание в отеле в Берлине во время подписания сделки у нотариуса 240 евро;

косметический ремонт в 2015 году 2 610 евро;

коммунальные платежи (включая воду, отопление, энергию и т.д.) и услуги по управлению квартирой составляют 320 евро в месяц;

приобретение встроенной кухни в январе 2016 года 4 150 евро.

В мае 2015 года господин А. сдал квартиру на длительный срок для проживания семье Т. за 1100 евро в месяц, при этом комиссия маклера за поиск арендатора и подписание договора составила 2 618 евро.

На этом примере мы рассчитаем сумму подоходного налога в Германии для россиянина А. за 2015, 2016 и 2017 годы.

Сначала нам необходимо определить налогооблагаемую сумму. Для доходов от сдачи недвижимого имущества это будет разница между суммой выручки и суммой расходов (§ 2. Abs. 2 Nr.2 EStG).

Выручкой по общему правилу являются любые денежные поступления от аренды квартиры, а так же от аренды частей квартиры(гараж, подвал) или предметов обстановки, если квартира сдается с мебелью. В нашем случае это:

в 2015 году (май-декабрь – 8 месяцев) – 8 800 евро

в 2016 году (12 месяцев) – 13 200 евро

в 2017 году (12 месяцев) — 13 200 евро

Немецкое налоговое законодательство различает капитальные и текущие расходы. Капитальные расходы уменьшают налогооблагаемый доход (списываются) в течение нескольких лет, а текущие расходы уменьшают прибыль того года, в котором понесены. Расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход, это неиссякаемая тема для споров налогоплательщиков с государством в Германии. Списание расходов регулируется многочисленными сложными и подробными правилами, но всегда лучше указывать в декларации расходы по максимуму – в случае ошибки сотрудники финанцамта (Finanzamt — налоговое ведомство в Германии) суровой, но справедливой рукой поправят налогоплательщика. Общие правила простые:

Читать еще:  Общая доверенность

расходы должны быть связаны с извлечением прибыли,

расходы должны быть фактически понесены,

расходы должны быть подтверждены соответствующими документами.

К капитальным расходам относятся расходы на приобретение квартиры, реконструкцию квартиры, приобретение в квартиру дорогостоящих предметов мебели, которые сдаются вместе с квартирой и имеют длительный срок эксплуатации.

Расчет ежегодных амортизационных отчислений

Расходы на приобретение квартиры списываются из расчета 2 % в год от стоимости приобретения квартиры. Для домов постройки до 1925 года установлена норма списания в 2,5 %, для зданий, имеющие статус охраняемого памятника, и зданий, имеющих ограниченное время полезного использования и в некоторых других случаях предусмотрены повышенные коэффициенты списания.

Стоимость квартиры для расчета ежегодной амортизации (§ 6 Abs.1 Nr. 1 EStG) определяется по следующим правилам:

+ покупная стоимость квартиры

— стоимость земельного участка, права на который переходят вместе с приобретаемой квартирой. Нормативная стоимость земли составляет базу для расчета ежегодно взимаемого налога на землю (Grundsteuer) и указана в налоговом уведомлении по земельному налогу, которое Финанцамт присылает вскоре после приобретения квартиры. В случае сомнений, стоимость земельного участка можно запросить в уполномоченном Финанцамте.

В нашем примере получается:

цена покупки (200 000) минус цена земли (40 000) =160 000 евро.

Далее сумма капитальных расходов на покупку квартиры увеличивается на стоимость затрат, связанных с приобретением квартиры:

затраты на нотариуса (Notarkosten);

затраты (сборы и пошлины), связанные с удостоверением и регистрацией договора и права собственности (Gebüren des Gründbuchamts);

налог на приобретение надвижимости (Grunderwerbsteuer);

комиссия маклера (Maklerprovision);

затраты на проезд для приобретения квартиры (Fahrkosten);

затраты на переводчика (Dolmetschergebüren);

затраты на консультацию адвоката при приобретении жилья (Anwaltskosten).

В нашем случае это:

Откорректированная стоимость квартиры – 160 000

Затраты на нотариуса – 3 000

Налог на приобретение недвижимости -12 000

Комиссия маклера — 14 280

Билеты в Берлин и проживание в отеле – 520

Итого откорректированные затраты на приобретение квартиры составят 189 800 евро;

От этой суммы в каждом году можно списать 2 %

2015 год (с марта по декабрь — 10 месяцев из 12) – 3 164 евро

2016 год – 3 796 евро

2017 год – 3 796 евро

При расчете амортизационной стоимости квартиры необходимо учитывать соразмерность затрат – расходы на нотариуса, маклера, транспортные расходы не должны превышать установленных законом границ.

Нередко после приобретения квартиры в ней производится капитальный ремонт, стоимость которого тоже может увеличить амортизационную стоимость квартиры. Такой ремонт должен вести к заметному улучшению потребительских качеств сдаваемой квартиры и носить долговременный характер. Например: установка ванны, замена паркета, установка новых окон. Если стоимость подобных работ (без НДС) в течение трех лет после приобретения превышает стоимость квартиры, то эти затраты увеличивают амортизационную стоимость квартиры. В рассматриваемом примере расходы на косметический ремонт в размере 2 610 евро этому правилу не соответствуют, они относятся к текущим расходам.

Стоимость приобретенной встроенной кухни, как и других предметов длительного использования стоимостью более 410 евро (без НДС), списывается ежегодно / пропорционально в соответствии со сроком эксплуатации утверждаемым Министерством финансов.

В нашем примере срок эксплуатации встроенной кухни составляет 10 лет. Таким образом, в 2016 году возможно списать 415 евро. В 2017 году так же 415 евро.

Иные расходы, учитываемые при расчете подоходного налога от сдачи квартиры в Германии

К текущим расходам законодательство относит:

земельный налог (Grundsteuer)

коммунальные платежи (Betriebsausgaben)

расходы по управлению имуществом (Verwaltungskosten)

проценты по кредитам, связанным со сдаваемым в аренду объектом недвижимости (Finanzierungskosten)

расходы на адвоката и налогового поверенного (Gutachterkosten)

расходы по страхованию ответственности и объекта (Versicherungen)

расходы по поиску арендатора (Maklergebüren)

командировочные расходы (Fahrkosten)

расходы по ведению счета (Bankgebüren)

другие расходы, связанные с извлечением дохода от сдачи объекта недвижимости в аренду.

Земельный налог уплачивается на основании расчета, производимого финанцамтом и уменьшает налогооблагаемый доход в полной мере. Коммунальные платежи учитываются на основании расчета, предоставляемого управляющей многоквартирным домом организацией. Расходы разносятся на группы: энергоснабжение, уборка и обслуживание дома, содержание придомовой территории и т.д. Отчисления на капитальный ремонт дома (die Instandsetzungsrücklage) можно отнести к расходам только в том случае, когда управляющая организация подтвердила их фактическое расходование. В нашем случае для упрощения мы будем считать, что все отчисления на ремонт были потрачены в том же году, перерасчет за потребленные воду, тепло и электроэнергию не производился.

Проценты по кредиту, полученному для приобретения сдаваемого в аренду жилья и расходы, связанные с получением этого кредита так же вычесть из налогооблагаемой суммы. Обычно в начале года банки присылают расчет, в котором указывают сумму полученных денег с разбивкой на сумму процентов по кредиту и сумму, направленную на погашение кредита.

Расходы по управлению имуществом – платежи за услуги управляющей компании, дополнительные платежи за услуги русскоязычных специалистов, осуществляющих перевод, подготовку и пересылку документов, связанных с управлением квартирой, расходы на ведение счета в банке, если он открыт исключительно для расчетов по квартире, оплата услуг маклера, связанных с поиском арендатора, расходы по консультированию у адвокатов и налоговых поверенных, связанные со сдачей квартиры в аренду – все эти расходы уменьшают налогооблагаемую сумму, если носят разумный характер и подтверждены документально.

Какие же налоги должен будет заплатить Россиянин — владелец недвижимости в Германии при сдаче ее в аренду?

Произведем расчет налогов для нашего примере:

Расходы в 2015 году:

Коммунальные платежи с марта по декабрь, так как квартира изначально приобреталась для сдачи в аренду.

Недвижимость в Германии: анализ рынка, нюансы приобретения, преимущества владения и стоимость

Покупка недвижимости в Германии — это ряд существенных преимуществ: доступность по цене, стабильность, прозрачность сделок.

Недорогие квартиры и дома — привлекательный вариант и для жилья, и для заработка: доход от аренды может составить до 12% годовых!

Покупка доходного дома — один из наиболее выгодных вариантов вложения средств: ежегодный доход от аренды составляет до 15% годовых!

Покупка коммерческой недвижимости в Германии — инвестиции в бизнес. Актуальные предложения по аренде
от 450 евро за кв. м.

Хотите приобрести дом или квартиру с дисконтом до 50% от рыночной стоимости? Покупка недвижимости с аукционов с помощью риелторского агентства — оптимальное решение!

Выкуп недвижимости до аукциона по фиксированной цене, ниже среднерыночной, — один из наиболее привлекательных вариантов покупки жилья.

Важно помнить: для получения недвижимости в собственность, нужно не только грамотно оформить сделку, но и своевременно уплатить все необходимые налоги.

Покупка недвижимости в Германии становится все более популярным видом инвестиций у россиян. Причина тому — высокая доходность активов, экономическая стабильность и юридическая защищенность. Особенно важно, что на немецком рынке пока отсутствуют какие-либо ограничения для иностранцев.

Рынок недвижимости Германии

В Германии, помимо классических квартир и домов, можно также приобрести замок, виллу или коммерческую недвижимость, которые используют как в качестве доходной недвижимости, так и для личных целей. Коммерческий спектр включает в себя доходные дома, отели, кафе и рестораны, различные офисные помещения, спорткомплексы и поля для гольфа, автосалоны, автомойки и сервисные центры, а также другие виды бизнес-площадей.

Основными преимуществами такого инвестирования остаются надежность, стабильность, регулярный доход, а также прозрачность сделок и предсказуемость развития рынка. К тому же, после выхода Великобритании из Евросоюза привлекательность лондонской недвижимости резко снизилась, и потоки инвестиций стали перераспределяться по-новому.

Согласно рейтингу, составленному аналитиками PwC и Urban Land Institute, в 2018 году в топ-3 инвестиционно привлекательных городов Европы входят Берлин, Франкфурт и Мюнхен [1] .

По данным Knight Frank, берлинская недвижимость в 2018 году дорожает быстрее всего в мире: за год цены выросли на 20,5%. Гамбург, Мюнхен и Франкфурт показали рост цен на 14,1%, 13,8% и 13,4% соответственно [2] . Сейчас однокомнатную квартиру в Восточном Берлине, где исторически жилье стоит недорого, можно купить примерно за 64 000 евро, три года назад ее цена была бы около 35 000 евро.

Читать еще:  Образец доверенности на ведение дел в суде

Квартиры в Германии дорожают в связи с постоянным притоком мигрантов, которые активно скупают жилье в сегменте «новостроя». Ярким примером может служить Франкфурт, где за последние семь лет население выросло на 62 500 жителей, а новых квартир появилось только 14 200 [3] . Привлекательность города для приезжих обусловлена низким уровнем безработицы — всего 5,6%.

В целом, спрос на жилье в Германии превышает количество предложений, и такая картина может сохраниться еще многие годы, поскольку строительство новых домов — дело небыстрое.

В исследовании компании Dr. Klein утверждается, что рост цен на жилье в крупнейших немецких городах превышает уровень инфляции в 3–7 раз, так что жилая недвижимость представляется привлекательной для инвестирования. Что касается коммерческой недвижимости, то она тоже популярна и прибыльна: в некоторых случаях ее доходность достигает 12%. В Германии в среднем можно выручить до 7–8% годовых, причем наиболее удачный вид вложения — не магазины и рестораны, а доходные дома, офисы, общежития для студентов и даже места на кладбищах.

Стоит сказать, что большая часть жителей Германии предпочитает снимать жилье, а не покупать его. При этом, чем крупнее город, тем больше возможностей найти работу и больше арендаторов. Поэтому прибыльность доходных домов из года в год растет. Причем необязательно покупать большие доходные дома, можно обойтись 4–6 квартирами. Кстати, немецкие банки охотно выдают ипотечные кредиты со ставкой 3–4% на покупку доходных домов.

Перспективы и возможности

Если вы планируете приобрести квартиру для последующей сдачи в аренду, то в Берлине или Мюнхене можно рассчитывать на доходность этого предприятия около 4% в год. В то же время в менее крупных городах доходность может быть выше. Например, стоимость квадратного метра в Вуппертале —1 400 евро, а доходность — 8%. В Гельзенкирхене — 9,76% при стоимости квадратного метра 600 евро. Также можно обратить внимание на такие города, как Эссен, Дуйсбург, Дортмунд.

Наиболее востребованными со стороны россиян являются недорогие квартиры для личного пользования и сдачи в аренду, дома и квартиры в курортных зонах, доходные дома в крупных городах, а также доходные коммерческие объекты, которые могут быть основанием для бизнес-иммиграции. При этом стоит учесть, что спрос на коммерческие объекты очень высок: эксперты отмечают, что в крупных городах найти выгодный вариант довольно сложно, так как наилучшие предложения распродаются в считанные дни. Это касается и коммерческих объектов, и квартир в новостройках.

Приведем пример расчета рентабельности доходного дома. Стоимость подобного объекта на восемь квартир в Дортмунде — около 620 000 евро. За одну квартиру можно получать в среднем 6 500 евро в год, за восемь — 52 000 евро. То есть рентабельность может составить около 8% в год. Также при желании можно продать часть апартаментов дороже, чем вы их купили. Если вы потратили примерно 100 тыс. евро на одну квартиру при покупке доходного дома, то при продаже за нее можно получить порядка 140–150 тыс. евро. Также стоить учесть постоянный рост арендных ставок, что повышает рентабельность инвестиций.

Кроме того, покупка недвижимости в Германии обладает рядом преимуществ по сравнению с другими странами:

  1. Отсутствие ограничений для нерезидентов страны на приобретение любого вида недвижимости.
  2. Приобрести любой объект может как физическое, так и юридическое лицо с правом сдачи в аренду, перепродажи или дарения.
  3. Собственник имеет возможность получить мультивизу и даже вид на жительство (в зависимости от объема инвестиций).
  4. Спустя 10 лет после приобретения коммерческой недвижимости собственник освобождается от налога на прибыль при ее продаже.

Особенности покупки недвижимости в Германии

Процесс совершения сделки полностью прозрачен и защищен немецким законодательством. Все взаиморасчеты происходят через банковский счет нотариуса, а предварительный договор регистрируется в государственном реестре. После того, как вы нашли подходящий объект и договорились о его стоимости, нотариус готовит проект договора купли-продажи и отдает его обеим сторонам для изучения и внесения изменений (при необходимости).

Процесс подписания договора также происходит у нотариуса, который обеспечивает защиту интересов как покупателя, так и продавца. В его задачи входит проверка объекта на наличие каких-либо задолженностей. После проверки нотариус открывает трастовый банковский счет, на который будущий собственник будет переводить деньги.

Через 20–30 дней после подписания договора деньги поступают на этот счет, и только после регистрации прав на нового владельца продавец получает деньги. Далее происходит оформление купленного объекта: для этого нотариус посылает документы в ведомство по регистрации недвижимости в Германии — Grundbuchamt, после чего покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности. В целом, весь процесс покупки и регистрации занимает около 2 месяцев.

Налоги на недвижимость в ФРГ

Следует иметь в виду, что при заключении сделки вам придется заплатить специальный налог, а также выплатить комиссию риелтору. Покупатель вносится в реестр как собственник только после оплаты налога на приобретение недвижимости. Перечислим дополнительные затраты:

  1. Налог на приобретение недвижимости составляет порядка 3,5–6,5% в зависимости от региона.
  2. За услуги нотариуса придется заплатить порядка 1–1,5% от стоимости объекта.
  3. Наконец, комиссия риелтора — 3,5–6% от стоимости объекта.

Первое и основное правило: в восточной части страны стоимость квадратного метра значительно ниже, чем в западной, однако если вашей целью является получение прибыли, стоит отдать предпочтение западной части. Однако, учтите, что район города и год постройки дома также имеют значение.

Для Берлина, который в 2019 году лидирует по ценам на недвижимость, деление на «восток» и «запад» тоже актуально. Например, квартира в восточном Берлине может стоить около 2000 евро за квадратный метр — в полтора раза дешевле, чем в Мюнхене.

Для частных домов свои правила: стоимость дома площадью 180 кв. м на юге страны составит порядка 390 тысяч евро, на западе и севере дешевле — можно уложиться в 200 тысяч евро. В восточной части страны можно найти варианты по цене 150 000 евро.

Доходный дом в Земле Северный Рейн–Вестафалия можно приобрести в пределах 90 000 – 400 000 евро. Например, доходный дом в Эссене площадью 375 квадратных метров с годовой доходностью 30 000 евро будет стоить порядка 380 000 евро. Четырехквартирный дом в Дуйсбурге площадью 278 квадратных метров с доходностью 6 370 евро в год — 91 100 евро. Что касается отелей, то стоимость может достигать нескольких миллионов евро при расположении объекта в исторической части крупных городов.

Если говорить о коммерческой недвижимости, то ее стоимость зависит прежде всего от масштабов города. Например, если рассматривать ту же Землю Северный Рейн-Вестфалия, то 473 квадратных метра в Кельне стоят больше полутора миллионов евро, а 456 квадратных метров в Райнберге — примерно в пять раз меньше.

Как можно купить недорогую недвижимость в Германии?

Мы обратились за комментарием в компанию DEM GROUP GmbH, и вот что нам рассказали:

«Обращаясь в риелторское агентство, вы можете быть уверены в том, что сделка пройдет согласно немецкому законодательству. Кроме того, риелтор избавит вас от необходимости личного присутствия при заключении договора. Большинство агентств также предоставит вам услуги по управлению собственностью в Германии, если у вас нет для этого времени или возможности. Для того чтобы купить недвижимость в Германии с минимальными финансовыми и временными затратами, лучше всего обратиться в риелторское агентство, которое специализируется именно на этой стране. Например, немецкая компания DEM GROUP GmbH является международным агентством и работает в Германии, России и Казахстане, что делает процесс покупки собственности наиболее простым. Компания работает со всеми видами объектов недвижимости Германии, включая дешевую аукционную недвижимость, квартиры со вторичного и первичного рынка, коммерческие и доходные объекты, эксклюзивные предложения от собственников».

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector