Порядок реализации залогового имущества банками

Политика банков в области реализации залогового имущества

Рубрика: 9. Финансы, деньги и кредит

Дата публикации: 02.02.2017

Статья просмотрена: 991 раз

Библиографическое описание:

Борисов В. В., Егоров В. Д. Политика банков в области реализации залогового имущества [Текст] // Экономика, управление, финансы: материалы VII Междунар. науч. конф. (г. Краснодар, февраль 2017 г.). — Краснодар: Новация, 2017. — С. 32-36. — URL https://moluch.ru/conf/econ/archive/220/11827/ (дата обращения: 18.02.2020).

В статье исследованы теоретические и практические аспекты работы банка с залоговым имуществом. Подробно рассмотрены этапы работы банка с проблемными активами. Указаны основные законодательные требования относительно работы банка с залогом. Предложены пути совершенствования организации работы банка с залоговым имуществом.

Ключевые слова: залог, залоговое имущество, оценка залога, залоговая стоимость, риски залогодателя, проблемный актив, реализация залога, залогодержатель, залогодатель, начальная продажная цена, судебный и внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, реализация заложенного имущества на торгах, оставление предмета залога за собой

Постановка проблемы. Правильно организованная работа с залоговым имуществом в процессе осуществления кредитования защищает интересы банка — увеличивает вероятность возврата ранее предоставленных средств, минимизирует последствия возникновения проблемных активов и уменьшает расходы банка на формирования резервов.

Актуальность данной темы обусловливается возвратом кредита — это сложная целенаправленная работа банка, включающая в себя систему организационных, экономических и правовых мер, составляющих особый механизм, определяющий способы выдачи ссуд, источники, сроки и способы их погашения, документацию, обеспечивающую возврат ссуд.

Целью написания статьи является рассмотрение современной политики банков в области реализации залогового имущества как способа обеспечения возвратности кредитов.

Среди основных нормативных актов, в целом составляющих законодательство о залоге, можно назвать Гражданский кодекс РФ: Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств, параграф 3. Залог, статьи 334–358.18 [1]; а отношения по некоторым от-дельным видам залога регулируются наряду с нормами ГК РФ нормами специальных законов, например залог некоторых видов ценных бумаг (ст.358.16 ГК РФ) — Законом от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» [2] и Законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» [3], залог недвижимого имущества (ипотека) (абз.2 п.4 ст.224 ГК РФ) — Законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» [4]. Нормы параграфа третьего главы 23 ГК РФ (ст.ст. 334–358.18) действует в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» [5], вступившим в силу с 1 июля 2014 г. названным Законом признан утратившим силу Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-I «О залоге» и теперь залоговые отношения регулируются достаточно подробно нормами ГК РФ и названных выше Законов, но эта регламентация не является чрезмерной, поскольку многие нормы о залоге, по крайней мере, те, что содержатся в параграфе третьем главы 23-ей ГК РФ, носят диспозитивный характер. Поэтому большое значение имеет договорное урегулирование залоговых отношений в договорах, заключаемых между залогодателями и залогодержателями. В Закон об ипотеке 1998 года, начиная с 2001 года вносились неоднократные изменения и дополнения, в том числе вызванные обновлением части первой Гражданского кодекса РФ в 2012–2015 гг., и в настоящее время он наиболее полно регулирует отношения, связанные с залогом недвижимости [6].

Работа банков с проблемными активами, обеспеченными залогами, ведется по нескольким основным направлениям. Это и обращение взыскания на залоговое имущество, и уступка долга, и возврат заёмщика в экономически активное состояние, и пролонгация периода возврата кредита, и другие. Каждый из вариантов имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Основной целью реализации проблемных залогов является получение кредитной организацией средств от реализации имущества залогодателя и погашение задолженности заёмщиком. В этой связи существует три варианта реализации залогового имущества [7].

Первый вариант, когда кредитор и должник приходят к соглашению о порядке реализации залога. В такой ситуации заемщик, чтобы не допускать образования задолженности по кредиту добровольно, но под контролем банка соглашается выставить заложенное имущество на реализацию. К такому варианту реализации залога стороны приходят с целью получения наибольшей его стоимости. Как показывает практика предмет залога выставляется на продажу по рыночной или немного завышенной цене, чтобы покрыть убытки, связанные с торгами и затратами на переоформление объекта. В данном случае скорость реализации всецелом зависит от состояния рынка и степени ликвидности залога. С точки зрения кредитной организации такой случай, когда должник самостоятельно или через специализированных посредников реализует залог, а банк лишь контролирует сумму реализации и сроки является идеальным [8].

Второй вариант — судебный. Его осуществление происходит в рамках исполнительного производства через процедуру публичных торгов. На основании судебного решения и при условии, что кредитор не является собственником залога, вопросы принудительного взыскания, в том числе за счет его обращения на залог, передаются судебным приставам. Здесь банк не является собственником объекта и не имеет права публиковать информацию о нем без согласия заемщика. Организатором продажи выступает судебный пристав-исполнитель, действия которого четко регламентированы действующим законодательством (№ 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» [9], № 118-ФЗ «О судебных приставах» [10]).

Ключевой проблемой реализации заложенного имущества с публичных торгов является возможность существенного снижения стоимости продаваемого имущества. Обусловлена она как минимум тремя факторами:

‒ потенциальный покупатель может столкнуться с обременениями, неразрывно связанными с предметом залога. Например, малолетние дети, зарегистрированные и проживающие в ипотечном жилье, зачастую не имеющие второго жилья в которое их можно было бы переселить в случае реализации имущества новому собственнику.

‒ судебному приставу-исполнителю безразлична стоимость, за которую реализуют имущество.

‒ согласно ст.87 п.10 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 28.12.2016) «Об исполнительном производстве» если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов. Поэтому круг потенциальных покупателей из числа заинтересованных лиц намерено пытается затягивать процесс реализации имущества, играя таким образом на понижение.

В связи с этим, можно резюмировать, что доведение кредитором и должником дела до судебного решения и продажи залога с торгов, организуемыми судебными приставами, является далеко не самой выгодной перспективой развития событий. Поэтому целесообразно использовать все возможности, чтобы реализовать залог по наиболее высокой цене без участия судебных органов. Здесь следует понимать, что разница между полученной от продажи объекта залога суммой и размером погашаемого долга должна передаваться должнику. Разумеется, если задолженность по своей сумме сопоставима или меньше вероятной суммы от реализации залога. Но даже если больше и намного, чем дороже будет реализован объект, тем меньше останется гасить должнику за счет иных источников. Поэтому интерес продать «дорого» есть у заемщика, и у кредитной организации.

Третий вариант. Если имущество на торгах не продается, то согласно ст.87п.11 Федерального закона «Об исполнительном производстве» оно переходит банку в счет погашения долга. Для кредитных организаций такой вариант не очень предпочтителен, поскольку им приходится принимать имущество на баланс, создавать под него резервы и опять возвращаться к его продаже.

После ипотечного кризиса в США (2007 г.) и банковского кризиса (2008–2009 гг.) в России банки стали пересматривать свою залоговую политику. Прежде всего, это коснулась вновь выдаваемых кредитов, и политики реализации залогового имущества в условиях ограниченного спроса.

Рассмотрим основные новеллы в области реализации залогового имущества. Современная практика выделяет четыре блока, по которым ведется работа в крупных российских и зарубежных банках:

‒ сохранение имущества залогодателя до начала его продажи;

‒ проведение предпродажной подготовки для повышения стоимости реализуемого имущества;

‒ продажа имущества с минимальными издержками;

‒ документирование процесса на всех его стадиях.

Рассмотрим каждую составляющую работы с проблемным залогом более подробно.

Сохранение имущества. Проблема взыскания залога сложна не только из-за пробелов в законодательстве или несовершенной правоприменительной практики, но и с психологической точки зрения. Очевидно, что изъятие заложенного имущества почти всегда становится результатом конфликта между заемщиком и кредитором, конфликта, возникшего из-за нежелания или неспособности первого обслуживать долг.

Как показывает мировой опыт, иногда подобные конфликты принимают форму, которую сложно считать цивилизованной. Так, во время ипотечного кризиса в США озлобленные заемщики сознательно выводили из строя купленное в ипотеку жилье. Заливали стены краской, выламывали полы, били окна, естественно, за несколько часов до того, как покидали дома. Банки-кредиторы в результате получали на баланс жилье, которое было невозможно продать не только из-за обвального падения цен на рынке недвижимости, но и потому, что это жилье нуждалось в ремонте. Чтобы избежать повторения подобных случаев вандализма, банки вынуждены были платить заемщикам отступные для того, чтобы последние оставляли дома в более-менее приличном виде [11].

Читать еще:  Плохая память и причины её ухудшения

К сожалению, в России случаи сознательной порчи должниками залогов — не редкость. Однозначного решения у данной проблемы нет. Однако, дела обстоят лучше при сохранении коммерческого имущества в виду более упрощенного законодательства. Основными активными мероприятия являются: страхование, организация пультовой охраны, организация физической охраны и режима доступа на охраняемый объект, организация управления объектом недвижимости под контролем банка.

Другой мерой повышения стоимости залогового имущества является -предпродажная подготовка, включающая анализ и исправление (восстановление) документов на залоговое имущество. Основными документами на любой объект недвижимого имущества (здания, строения, земельные участки, помещения, кроме воздушных и водных судов) являются свидетельство о государственной регистрации права и документы технического учёта, в которых содержатся все основные данные об объекте. Вопросами осуществления государственного кадастрового учёта и ведением государственного кадастра недвижимости занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, Росреестр (www.rosreestr.ru).В структуре Росреестра вопросами технической инвентаризации занимаются аккредитованные организации.

Далее рассмотрим движимое имущество. Основным документом на транспортное средство и спецтехнику является паспорт транспортного средства (ПТС) или паспорт самоходной машины (ПСМ), где содержатся основные сведения об идентификаторах, узлах и агрегатах техники. Дополнительными документами являются свидетельство о регистрации транспортного средства, талон или акт технического осмотра, инструкция по эксплуатации и сервисная книжка. При работе с проблемными транспортными средствами часто требуется восстановление комплекта ключей из-за отказа должника передавать их реализатору. В данной ситуации можно обратиться к официальному дилеру, но лучше сделать это у неофициального дилера, что может быть в разы дешевле. Основными документами на оборудование являются правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, акт приема-передачи, документы об оплате накладные), документы бухгалтерского учета, если имущество принадлежит юридическому лицу. В паспорте содержатся все основные идентификационные признаки техники.

Продажа залогового имущества почти ничем не отличается от продажи любого другого товара, за исключением того, что банковские служащие не могут быть универсальными специалистами по продаже любого имущества.

Процесс продажи выглядит следующим образом:

  1. Определяется круг потенциальных покупателей.
  2. Определяются каналы продаж.
  3. Выявляются потенциальные ресурсы, которые могут потребоваться для продажи имущества.
  4. Устанавливаются сроки продаж и формы сделок по получению денежных средств.

Необходимо заметить, что при реализации некоторых товаров, в частности автомобильной техники, выяснилась неготовность официальных дилеров брать на реализацию или покупать продукцию конкретного производителя даже по демпинговым ценам. Причина в том, что на рынке данного товара существует запрет дилерам со стороны производителя закупать продукцию «не у производителя». Так производитель исключает ценовой демпинг.

Для решения задачи информирования потенциальных покупателей реализуемых залогов предлагается использовать следующие каналы продаж. Самым доступным и дешевым является клиентская база и сайт кредитного учреждения. Для реализации таких залогов как автомобили и недвижимость возможно использование общеизвестных интернет площадок, региональных досок объявлений, тематических и профессиональных интернет ресурсов. При этом следует учитывать, что не всегда имущество может быть реализовано. Поэтому в этом случае потребуются расходы на его утилизацию [12].

Подводя итог, следует отметить, что определение метода управления портфелем проблемных активов зависит от многих факторов. Для максимизации финансового результата, получаемого от урегулирования проблемных кредитов путем реализации залогового имущества, необходимо использовать отдельный подход для каждого случая. Необходимо применять взвешенную политику в области управления залоговым портфелем, не позволять появления на балансе банка непрофильных активов в следствии невозможности реализации кредитной организацией предоставленного в залог имущества.

Как снизить риски при покупке залогового имущества банков?

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Не справившись с обслуживанием кредита, заемщики могут лишиться своего имущества, даже, если оно не было заложено банку в обеспечение. Кредитору важно, как можно быстрее продать полученное имущество, чтобы покрыть свои убытки, поэтому его стоимость устанавливается ниже рыночной. Насколько такие сделки выгодны для покупателя, оправдывается ли покупка, что следует иметь в виду, приобретая такое имущество.

Как продается залоговое имущество

Реализовываться банком может любое имущество – от недвижимости до личных вещей и бытовой техники, но особенно популярными являются квартиры, автомобили, ликвидное оборудование. Если у покупателя недостаточно денежных средств, кредиторы готовы предоставить кредит на покупку залогового имущества.

Например, такая программа реализуется группой ВТБ. Она называется «Витрина залогового имущества». В рамках программы можно приобрести:

  • Жилую и коммерческую недвижимость;
  • Легковой и коммерческий транспорт;
  • Оборудование;
  • Морские, речные, воздушные суда.

Продажа осуществляется через аукцион, который проходит онлайн на сайте банка. Для подачи заявки потребуется внести обеспечение в размере 10% от суммы лота.

Принцип работы аукциона «На повышение», имущество отходит участнику торгов, предложившему большую цену. Если в первом аукционе лот не реализовался, имущество выставляется на продажу повторно, при этом первоначальная стоимость дополнительно снижается.

Участвовать в аукционе могут физические лица, индивидуальные предприниматели.

Узнать о наличии аналогичных программ, условиях и требованиях к покупателям, в других банках можно на их официальных сайтах.

Плюсы и минусы приобретения залогового имущества

Решив приобрести имущество, находящееся в залоге у банка, необходимо иметь в виду не только финансовую выгоду, но и все возможные риски сделки и сопоставить их.

В чем заключаются преимущества и недостатки:

  • Основным преимуществом является возможность купить дорогостоящее имущество по цене, ниже рыночной. Поскольку участников аукциона, как правило, не много, покупатель получает шанс приобрести имущество по цене выставления.
  • При покупке имущества, уже оформленного в собственность банка, можно быть спокойным за то, что банк надлежащим образом проверил документы на залог.
  • После покупки имущества, его собственником становится приобретатель, т. е. он берет на себя все риски сделки.
  • Бывший собственник может попытаться оспорить договор залога.
  • Оформление потребует от 10 и более дней.

Нюансы сделок

Приобретая залоговое имущество, необходимо учитывать следующее:

  • Чем ниже его стоимость, тем выше вероятность приобрести себе проблему. Чтобы быстрее закрыть сделку, банки могут реализовывать имущество, имеющее обременения, по самой низкой стоимости, только для покрытия своих затрат.
  • Наибольшими рисками обладают сделки с недвижимостью.
  • Сделки с автомобилями менее рискованные. Однако следует учитывать, что возможно придется оплатить штрафы, выставленные на Авто, заплатить транспортный налог и т. д.

Рекомендации по покупке

Искать залоговое имущество следует на сайтах банков, электронных аукционных площадках, тематических интернет-порталах. Варианты предлагаются всеми крупными кредитными организациями.

Чтобы покупка стала действительно выгодной, обязательно следует перед аукционом изучить всю документацию, прикладываемую к лоту. Чем ниже первоначальная стоимость имущества от рыночной цены, тем тщательнее проводится проверка. Например, по недвижимости следует проверить наличие долгов за ЖКХ, проживает ли кто-нибудь в квартире в настоящий момент, прописаны ли в ней несовершеннолетние и т. д. Обязательно следует переговорить с собственником, получить от него письменное согласие на сделку.

Важно! В качестве дополнительной проверки, можно проверить бывшего собственника на наличие судебных решений по имуществу, если он должен еще и другим кредиторам.

Можно приобрести имущество непосредственно у должника, минуя банковскую организацию. В этом случае стоимость устанавливается по соглашению сторон, и она не будет сильно отличаться от рыночной, но оформить сделку проще и быстрее.

Банк-кредитор может пойти на переуступку прав по долгу на третье лицо. В этом случае покупатель берет долг заемщика на себя и переоформляет на себя недвижимость. Здесь выгодность сделки будет зависеть от остатка задолженности и процентной ставки по договору.

Лучшим вариантом покупки является приобретение имущества, которое уже оформлено на банк. Это будет гарантировать чистоту сделки с юридической стороны.

Если покупателю самостоятельно сложно разобраться в нюансах оформления, лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

На комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Порядок реализации залогового имущества банками

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Купить квартиру можно не только у частных лиц и застройщиков. Куда дешевле в сравнении с аналогичными рыночными предложениями реализуется недвижимость, по тем или иным причинам конфискованная у бывших собственников. На аукционах, публичных торгах и в базах залогового имущества выставляют не только квартиры. Иногда там продают загородные дома, садовые участки и коммерческую недвижимость. Вместе с юристами разбираем основные преимущества и недостатки покупки банковского конфиската.

К категории залоговой недвижимости банков относятся те объекты, которые приобретались с привлечением заемных средств. «Действует правило: если заемщик по ипотечному договору перестает выплачивать долг по кредиту, банк или иная кредитная организация вправе изъять и реализовать залоговую недвижимость», — говорит адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. Для справки: долг россиян по ипотеке достигает 5,9 трлн руб.

Читать еще:  Образец акта неисправности оборудования

В соответствии со ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на такое имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества, объясняет юрисконсульт офиса «Таганское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Иван Лабека.

Среди предложений о продаже залоговой недвижимости есть действительно выгодные варианты. Купить такое жилье можно несколькими способами. При этом разные схемы приобретения отличаются неодинаковой степенью риска.

На аукционе банка

Залоговую недвижимость банки продают в основном на аукционах, считает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. При такой схеме недвижимость продается с добровольного согласия должника — банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке. «Скорее всего, в ближайшие годы аукционы будут проводиться чаще, поскольку банкам так или иначе надо избавляться от такой недвижимости», — говорит Старинский.

Все участники аукциона вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Проигравшим этот задаток возвращается в полном объеме, а у победителя он идет в счет будущей покупки. «При этом стоит отметить, что торги выигрывает лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемую недвижимость. Начальную цену лота определяет независимый оценщик», — добавляет Александр Тарасов. При этом если стоимость оценки явно существенно ниже рыночной, это может свидетельствовать о рисках, связанных с продаваемой недвижимостью и организацией торгов, предупреждает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Приобрести имущество проблемных заемщиков со значительной скидкой по такой схеме вряд ли удастся. «Банки стараются реализовывать такую недвижимость по более или менее рыночной цене», — объясняет Евгений Корчаго. А в результате азартной борьбы стоимость объекта в ходе аукциона может запросто превысить среднерыночные показатели.

К тому же есть риск приобрести жилье с сюрпризом. В квартире могут быть прописаны бывшие собственники, дети или люди с инвалидностью, которых бывает невозможно снять с регистрационного учета. Таким образом, освобождение квартиры может растянуться на длительный срок. «Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой залоговой квартиры целесообразно обратиться в регистрирующий орган и убедиться, что в квартире никто не прописан», — советует адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов.

На публичных торгах

Если заемщик не платит по кредиту и не готов продавать жилье добровольно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Они проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах. «Реализация конфискованного банком за невыплату кредита имущества через публичные торги — более длительный и сложный способ. Они проходят только после окончания судебного процесса, в котором суд по иску банка-кредитора принял решение обратить взыскание на заложенное имущество», — рассказывает Александр Тарасов.

Как и в случае с аукционом, квартира достается тому, кто предложил лучшую цену. «Если торги не состоялись, то на повторных цена объекта может быть снижена на 15%. Но, безусловно, на наиболее востребованные объекты недвижимости немало претендентов для покупки, в связи с чем цена на них снижаться не будет. Реальный шанс выгодно приобрести недвижимое имущество на публичных торгах — постоянно отслеживать проводимые торги», — объясняет Маргарита Захарова.

Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными — это один из ключевых рисков. Например, если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов и тем самым повлияют на их результат. «Чтобы убедиться в том, что торги санкционированы, следует запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта либо иных документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах. Кроме того, необходимо изучить положение о порядке проведения торгов», — предупреждает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

В течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. «Если суд удовлетворит жалобу бывшего собственника, добросовестный покупатель будет обязан вернуть залоговую недвижимость. А банк, в свою очередь, вернет ему потраченные деньги. Но это длительный и трудоемкий процесс. Если недвижимость была конфискована на основании решения суда — важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки», — предостерегает Александр Тарасов из «АВТ Консалтинга».

На онлайн-витрине банка

Квартиры, которые не удалось реализовать в процессе торгов, банки размещают у себя на официальных сайтах. Задача банка — продать залоговое жилье в короткие сроки, чтобы покрыть долг и образовавшиеся убытки. «Как правило, цена реализации таких объектов недвижимости соответствует среднерыночной стоимости. При этом банк гарантирует юридическую чистоту и прозрачность проведения сделки», — рассказали в пресс-службе банка ВТБ.

Однако если кредитная организация не может продать имущество по надлежащей цене, она всегда будет стремиться продать ее дешевле, считает Евгений Корчаго. «Недвижимость — это нецелевой актив банка, ему нечего с ней делать. Поэтому скидка может составлять до 50% в сумме, а иногда и больше. Могу привести свой пример. Квартира, которая приобреталась мною у банка, за последние полгода была не продана и трижды переоценена в сторону уменьшения», — делится он.

Многие банки для покупки жилья из залоговой базы предоставляют кредиты с более выгодной процентной ставкой. «Клиент может рассчитывать на льготные условия. Например, на льготную ставку по ипотеке или бесплатный аккредитив для расчетов», — комментирует директор департамента розничных продуктов МКБ Алексей Охорзин. «Оплатить покупку имущества покупатель может как за счет собственных средств, так и привлекая кредитные средства банка на специальных льготных условиях», — добавили в пресс-службе ВТБ.

Рисков для покупателя при такой схеме действительно очень мало, подтверждает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. «Но стоит учитывать, что покупатель сам должен изучить историю квартиры, так как банк не обязан сообщать ему обо всех нюансах», — предупреждает он.

Однако, как и в случае с торгами, посмотреть квартиру до покупки не получится. «Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни судебные приставы-исполнители. Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам. Можно посмотреть на состояние подъезда и дома. То есть узнать, когда он был построен или из какого материала сделан. Максимум — поговорить с соседями», — советует Иван Лабека.

Еще не конфискат: ипотечную квартиру можно купить напрямую у заемщика

Заемщик, который оказался в сложной финансовой ситуации, может самостоятельно продать свое жилье и на вырученные средства погасить остаток задолженности. «Залоговое имущество, пока оно не перестало быть частной собственностью и просто находится в залоге у банка, банками не продается. Такое имущество в случае дефолта заемщика продается самим заемщиком с согласия банка», — объясняет руководитель департамента по информационной политике АО «Российский аукционный дом» Алина Куберская.

Если должник не может или не хочет платить кредит, обе стороны заинтересованы погасить долг в кратчайший срок. «Происходит сделка купли-продажи между должником и покупателем, расчет между должником и банком и снятие обременения. В результате покупатель приобретает квартиру, банк получает деньги, а должник избавляется от долга», — рассказывает юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов.

При таком варианте потенциальный покупатель получает большое преимущество — он может лично осмотреть квартиру или пригласить экспертов для оценки технического состояния жилья. Кроме того, есть хороший шанс получить скидку. «В данной ситуации заемщику необходимо как можно быстрее найти покупателя и получить денежные средства в счет оплаты своего долга перед банком, поэтому он готов пойти на существенное снижение цены», — считает Иван Лабека из «Инкома».

Перерегистрировать собственность по закону можно только после полного погашения долга. Только в этом случае банк снимет с имущества все обременения. А вот бывший должник тем временем может передумать продавать свою квартиру. В результате покупатель не сможет ни получить у банка уплаченные по договору деньги, ни принудить продавца оформить переход права собственности. Кроме того, нечестные заемщики иногда берут задатки сразу у нескольких заинтересованных лиц.

Самый простой способ обезопасить себя — заключить всестороннюю сделку между покупателем, продавцом и залогодержателем, уверен член совета при председателе Совета Федерации по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго. «Погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности. При этом денежные средства закладываются в банковскую ячейку, и доступ к ним получает уже не продавец, а залогодержатель. Если сумма от продажи квартиры больше, чем сумма по залогу, то денежные средства могут быть заложены в две ячейки. Этот способ действительно работает, нам нередко приходится сопровождать подобные сделки», — говорит он.

Цены и советы юристов

Покупка залоговой недвижимости привлекает своим ценником. Логика здесь простая — торговой площадке нужно продать объект, поэтому начальная цена недотягивает до рыночной, объясняет эксперт «Инком-Недвижимости» Иван Лабека. «А поскольку рядовой покупатель не ищет себе квартиру на сайтах электронных торговых площадок, в этом сегменте рынка ажиотажа среди покупателей нет, поэтому квартира продается часто по цене ненамного выше начальной», — добавляет он. «Если анализировать цены на залоговую недвижимость, то они ниже рыночных в среднем на 10–15%», — говорит Александр Тарасов.

Читать еще:  Образец акта технической готовности электромонтажных работ

«Практика показывает, что такие схемы покупки недвижимости могут быть интересны тем, кто ищет, например, квартиры в конкретном районе, определенного метража, а аналогичные предложения на рынке отсутствуют», — добавляет Александр Тарасов из компании «АВТ Консалтинг».

Риск купить проблемный объект среди залоговой недвижимости снижен. До заключения сделки кредитная организация самостоятельно проверяет предмет залога. Такое жилье должно котироваться на рынке и быть ликвидным на тот случай, если в будущем банку потребуется реализовывать его своими силами. «Риски покупателя такой недвижимости не больше, чем при обычной купле-продаже. Разница состоит только в большом объеме документов, которые требуется изучить перед совершением такой сделки», — рассказывает юрист Дени Мурдалов из «А2».

Эксперты рекомендуют покупателям залоговых квартир заранее запрашивать выписку из ЕГРН, техническую документацию, выписку из домовой книги, внимательно изучать отчет о независимой оценке недвижимости. «Потенциальному покупателю также необходимо ознакомиться с условиями соглашения о залоге и понять, обоснованно ли залогодержатель обратил взыскание, а также соответствует ли процедура реализации имущества условиям соглашения», — советует адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Особенности реализации залогового движимого и недвижимого имущества в банкротстве физлиц

Процедура банкротства физических лиц предполагает прохождение должником двух основных этапов: этапа реализации имущества и реструктуризации задолженности. Залоговое имущество также подлежит реализации, но с учетом особого статуса залогового кредитора в деле о несостоятельности.

  • 8 (800) 600-36-07 –Регионы
  • +7 (499) 110-86-72 –Москва
  • +7 (812) 245-61-57 –Санкт-Петербург

Какими правовыми нормами регулируется

Залоговое имущество выступает формой обеспечения оплаты задолженности по кредиту. Оно реализуется в случае неисполнения должником своих обязательств по ипотеке. К указанной процедуре можно прибегнуть, если остальные способы возврата долга не принесли результата.

Процесс реализации предмета залога регулируется положениями:

  1. Гражданского кодекса.
  2. ФЗ «О залоге» от 1992 года.
  3. ФЗ «Об ипотеке» от 1998 года.
  4. 127-ФЗ «О финансовой несостоятельности».

Продажей залогового имущества в делах о банкротства занимается управляющий.

Сведения о наличии залогового имущества должник в обязательном порядке представляет суду в момент подачи заявления на банкротство. В списке кредиторов гражданину следует прописать ФИО залогодержателей, местонахождение предмета залога, сведения о действующих закладных.

Особенности реализации залогового недвижимого имущества

Говоря о залоговом имуществе, обычно подразумевается именно недвижимость, которая была приобретена в ипотеку или стала залогом в рамках получения потребительского кредита. Это наиболее распространенный залог для оформления кредита, так как другое имущество не является ликвидным.

Недвижимость обладает некоторыми особенностями, связанными с их специфическим статусом, при оформлении залога. При передаче недвижимости в залог составляется специальный документ – закладная. Это ценная бумага, которая удостоверяет возможность передачи имущества третьим лицам и продажи при обращении взыскания.

Предмет залога продолжает находиться у залогодателя, но право на распоряжение им как собственника у него отсутствует. Любые сделки с недвижимостью допустимы только при согласии залогодержателя.

Если предметом залога выступает дом, то в закладную в обязательном порядке включается и земельный участок.

Граждане, которые проходят процедуру банкротства физлиц, имеют шансы сохранить принадлежащую им собственность, но с некоторыми особенностями. В ГПК приведен перечень имущества, которое не может быть взыскано для направления его в конкурсную массу и последующей реализации на торгах. Сам 127-ФЗ содержит отсылку на Гражданско-процессуальный кодекс при определении перечня имущества, на которое не распространяется взыскание. Здесь сказано, что на единственную квартиру не может быть наложено взыскание в рамках исполнительного производства или дела о банкротстве.

Многие должники в преддверии банкротства стремятся максимально полно избавиться от принадлежащего им имущества. Для этого они переписывают имущество на своих родственников и заключают договоры купли-продажи в отношении собственности. Управляющий может оспорить такие сделки, но удается это ему не всегда (он должен доказать факт причинения ущерба кредиторам).

Но с залоговой недвижимостью такая схема выведения имущества из конкурсной массы не работает. При нахождении квартиры в залоге у банка право собственности на нее ограничено. Физлицо не вправе ею свободно распоряжаться, пока не погасит задолженность перед банком.

Как можно избежать продажи ипотечной квартиры в ходе банкротства? Единственный вариант – не допускать возникновения задолженности. Можно попытаться договориться с банком-залогодержателем о заключении мирового соглашения и оформления графика реструктуризации.

Есть еще один способ сохранить ипотечную квартиру по результатам банкротства: для этого нужно, чтобы банк-залогодержатель не включил свои требования в реестр кредиторов. Для этого должнику необходимо своевременно вносить ежемесячные платежи по ипотеке. В указанной ситуации другие кредиторы не смогут обратить взыскание на ипотечную недвижимость.

Особенности реализации залогового движимого имущества

Другой распространенный объект залога – автомобиль, который был приобретен в автокредит. Реализации авто в собственности физлица можно избежать, если ему удастся доказать, что он служит для получения основного дохода. Например, если должник занимается пассажироперевозками и работает на своем автомобиле.

Согласно положениям ст. 334-360 Гражданского кодекса, залогодатель не вправе отчуждать залог без согласия на это залогодержателя. В законе есть одна оговорка: если иное не предусмотрено договором. Но в реальности договоры с прописанным правом заемщика на свободную продажу заложенного имущества не заключаются.

Если же, вопреки договору, должник продал заложенный автомобиль, то кредитор через суд может потребовать признания недействительной сделку купли-продажи или потребовать от должника досрочного погашения задолженности.

Порядок процедуры продажи

Залоговое имущество может быть реализовано двумя способами:

  1. В стандартном порядке.
  2. С использованием привилегий залогового кредитора.

Залогодержатель обладает преимуществом перед остальными кредиторами. Он имеет возможность досрочной реализации залога и погашения задолженности. Но также он по 127-ФЗ может избрать и другой вариант и погасить свои претензии на общих основаниях с другими кредиторами (то есть отказаться от своих привилегий). Второй вариант практикуется чаще.

Регулирующая функция в деле о банкротстве принадлежит управляющему под контролем суда. Он предоставляет регулярные отчеты и всю необходимую кредиторам информацию о ходе дела о банкротстве.

Этапы процедуры

Если у собственника есть залоговая недвижимость или другое имущество, то оно продается в ходе этапа реализации вместе с другой собственностью (если иной порядок не был избран залогодержателем). Реализация происходит по общей схеме:

  1. Осуществляется оценка и определение минимальной стоимости залогового имущества с учетом рыночной цены на аналогичные объекты. В случае возникновения между участниками процесса разногласий по вопросу стоимости предмета залога они вправе привлечь к процедуре независимого оценщика. Расходы на оценку несет должник.
  2. Управляющий назначает дату проведения торгов и публикует соответствующую информацию в открытом доступе. Ему необходимо провести торги в течение 2 месяцев с даты утверждения описи имущества.
  3. Торги проводятся в форме электронного аукциона. К участию в нем приглашаются все желающие, но обычно на условии внесения задатка (обеспечения заявки) в размере до 5% от стартовой цены контракта. Организатором торгов может стать управляющий или специализированная организация.
  4. Первоначально торги проводятся с шагом на повышение в размере 5-10% от стоимости залога. Победителем становится лицо, которое предложило самую высокую цену. Только если торги не состоялись, допускается выставить залог на торги повторно при условии снижения первоначальной цены на 10-30%. Если и второй этап не увенчался успехом, то управляющий вправе назначить процедуру с шагом на понижение.
  5. Вырученные средства от продажи имущества в залоге направляются кредиторам.
  6. Управляющий отчитывается перед судом о результатах этапа реализации.

В процессе распределения денежных средств, которые были выручены в результате залогового имущества, используются следующие правила:

  • 80% от вырученной суммы уйдет на реализацию предмета залога;
  • 15% – на удовлетворение обязательств перед кредиторами первой и второй очередей;
  • 5% – на погашение судебных расходов.

На практике может возникнуть ситуация, что в деле участвует несколько залогодержателей:

  1. В случае если в деле участвуют разные залогодержатели и разные предметы залога, то действует принцип: каждый из кредиторов получает средства от продажи имущества, в отношении которого он выступает залогодержателем.
  2. В деле участвуют разные залогодержатели на один предмет залога. В этом случае все будет зависеть от того, кто из них заключил договор залога первым. Если залогодержатели имеют равные позиции по срокам, то деньги распределяются между ними в равных долях. Если же после погашения обязательств перед первым по времени кредитором остались деньги, то остаток направляется второму.

Таким образом, заложенное имущество в любом случае будет реализовано в ходе процедуры финансовой несостоятельности. Ограничения ГПК на собственность в залоге (движимую и недвижимую) не распространяются. Имущество реализуется на общих основаниях. Но залоговый кредитор может воспользоваться своей привилегией на досрочную продажу предмета залога и не участвовать в деле о несостоятельности. Но многие кредиторы предпочитают отказаться от привилегированного статуса и продолжать участие в процессе.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector