Что такое обратная ипотека и как она работает

Приключения обратной ипотеки в России

В начале двухтысячных Александр Починок, который тогда был министром труда и социального развития РФ, продвигал обратную ипотеку как перспективный способ улучшения жизненных условий пенсионеров. Практического воплощения тогда эта идея не получила, но позже к ней вернулись. В 2011-2012 годах пилотные программы обратной ипотеки начались в нескольких городах, в том числе в Санкт-Петербурге, но после, правда, заглохли. Сейчас об обратной ипотеке заговорили вновь.

Иллюстрация: Евгения Ремизова

Обратная ипотека – специфический вид залога жилья при получении кредита от кредитной организации. Предоставляется обратная ипотека людям пенсионного возраста. Сумма кредита определяется рыночной стоимостью жилья и сроком, на который он предоставлен. В отличие от обычной ипотеки получателю не нужно возвращать кредит. Его погашение происходит после смерти кредитополучателя за счёт продажи кредитором жилья, находившегося в залоге. Если сумма, полученная после продажи, оказывается больше суммы кредита с начисленными процентами, остаток передается наследникам получателя кредита. Цель обратной ипотеки – обеспечить безбедную старость пенсионера, увеличить его платежеспособность за счёт кредитных средств.

Съешь свой кирпич

Обратная ипотека появилась в 60-х годах прошлого века в США, но широкое распространение там получила с 90-х. В это же время обратная ипотека начала внедряться в Сингапуре, Австралии и ещё нескольких странах. А вот в Германии она не прижилась.

В США в настоящее время в программе участвует 3% всех пенсионеров. Это 20% из числа тех, кто имеет такую возможность. Там обратную ипотеку называют программой «Eat your brick» («Съешь свой кирпич»). Она рассчитана на людей среднего класса, имеющих собственное жильё и не желающих сокращать потребление из-за снижения доходов. Обычное использование кредита, как правило, таково: оплата медицинских услуг, которые в США весьма недешевы, ремонт жилья и туризм. Средняя сумма кредита по обратной ипотеке там составляет 184 тысячи долларов, ставка по кредиту – 5-7%. Кредит обязательно страхуется через специальное государственное страховое агентство.

Не правда ли, всё это напоминает сделки с пожизненной рентой, которые практиковались в нашей стране с 90-х годов и совершаются до сих пор? Ведь суть та же: пожилой человек при жизни получает денежные средства по договору, а после его смерти его жильём будет распоряжаться тот, кто ссужал ему деньги. Но есть и существенные отличия договора пожизненной ренты от обратной ипотеки. Например, сразу после заключения договора пожизненной ренты пенсионер-рентополучатель теряет право собственности на свое жильё. За ним остается лишь право пожизненного проживания в его бывшей квартире, а право собственности переходит к плательщику ренты. При обратной ипотеке пенсионер является владельцем своей квартиры до самой смерти.

Второе существенное отличие, вытекающее из первого: при обратной ипотеке получатель кредита может в любой момент выйти из сделки и вернуть свое жилье из залога. Для этого ему надо только вернуть полученную часть кредита с начисленными на неё процентами. Случай, когда клиент передумал, вполне возможен: допустим, человек помирился с родственниками, они убедили его завещать жилье им. А так как сумма кредита по условиям заключенного договора должна выплачиваться не сразу, а в течение нескольких лет, и выплачена лишь её часть, то пенсионер с помощью родственников может компенсировать банку выплаченную часть кредита с процентами, чтобы получить возможность распорядиться квартирой по своему усмотрению. Могут и сами родственники после смерти кредитополучателя выкупить таким же образом квартиру из залога и потом наследовать её.

При пожизненной ренте плательщик заинтересован в скорой смерти получателя. А при обратной ипотеке банк заинтересован, чтобы пенсионер прожил долго.

Ещё одно существенное различие от пожизненной рентой состоит в том, при ренте пенсионер, как правило, заключает договор с частным лицом, а при обратной ипотеке – с банком. При пожизненной ренте плательщик ренты заинтересован в скорейшей смерти получателя. Ведь тогда он становится полноправным обладателем недвижимости. Это почва для криминала, что и подтверждается практикой 90-х годов. В случае обратной ипотеки банк, наоборот, заинтересован в том, чтобы пенсионер прожил достаточно долго и выбрал большую часть кредита. Это декриминализирует обратную ипотеку.

Проблемы у банка начинаются лишь тогда, когда пенсионер выбрал кредит полностью, но продолжает жить. Но они решаются с помощью страхования кредита. Так, в США государственное страховое агентство выкупает кредит у банка, когда сумма выплаченных получателю кредита средств достигнет 98% всей суммы кредита, и в дальнейшем тот до самой смерти живет под присмотром агентства.

Кому дадут обратную ипотеку?

В РФ пилотная программа предъявляла определенные требования к участнику обратной ипотеки. Некоторые из этих требований не абсолютны и могли бы быть пересмотрены при дальнейшем развитии программы.

Гражданство: оформить обратную ипотеку может только гражданин РФ.

Возраст получателя ипотеки: был заявлен — не менее 60 лет, но на практике – не менее 68 лет. Поскольку обратная ипотека оформлялась на срок не более десяти лет, то банкам невыгодно, когда человек выбирает весь кредит и потом ещё живёт несколько лет, из-за чего банк не может в течение этого времени продать его жильё и вернуть кредитные средства.

Жильё для обратной ипотеки должно находиться в доме высотой не менее 5 этажей, перепланировки недопустимы, а квартиры с газовыми колонками вообще не годятся.

Собственников жилья должно быть не больше двух, и они оба должны участвовать в договоре обратной ипотеки. В жилье, которое является предметом сделки, не должны быть зарегистрированы недееспособные, несовершеннолетние и имеющие инвалидность наследники получателя кредита, так как в этом случае банк не сможет продать эту квартиру.

Квартира должна соответствовать следующим требованиям: находиться в городах с населением не менее 500 тысяч человек и в домах высотой не менее пяти этажей, быть пригодной для проживания, неузаконенные планировки недопустимы, как и долги по коммунальным платежам, а вот страховка квартиры обязательна. Квартиры с газовыми колонками и в домах, подлежащих сносу, тоже для обратной ипотеки не годятся. Понятно, что требование по численности населения города и этажности дома отсекает значительное число возможных участников обратной ипотеки. Но эти условия должны давать определенные гарантии банку в том, что заложенное жильё сохранит свою стоимость в течение времени действия залога.

Размер кредита, выдаваемого в период действия пилотной программы в РФ, декларировался – до 80% от рыночной цены квартиры. На деле он был существенно меньше, до 60%. Процентная ставка – 9% (напомним, дело было в 2011-2012 годы).

Существует два способа выплаты ипотечного кредита банком:

  • единовременный, когда кредит выплачивается полностью сразу после оформления обратной ипотеки;
  • равные ежемесячные платежи в течение всего срока действия договора обратной ипотеки.

Более распространён второй способ. Сумма ежемесячных кредитных выплат зависит от стоимости жилья. Максимальна она для Москвы, где для обычной двухкомнатной квартиры могла бы составить примерно 40 тысяч рублей в месяц, а для рядового региона это около 10 тысяч рублей.

Особенности пилотной программы

В ходе разработки пилотной программы учитывалось, что у нас чуть менее 60% людей предпенсионного возраста и старше не имеют денежных сбережений, но зато более 60% имеют жильё в собственности. Всё это посчитали хорошей предпосылкой для развития обратной ипотеки.

Читать еще:  Соглашение между физическими лицами

Кредит по обратной ипотеке был целевым. Пенсионер должен тратить его на себя, а не на родственников, для подтверждения чего была предусмотрена определенная отчётность — счета от медицинских организаций, туристических фирм и т.д. Если целью кредита пенсионер называл помощь родственникам, ему в обратной ипотеке отказывали. Правда, реально проверять траты получателя возможности не было. Средства кредита по обратной ипотеке доходом кредитополучателя по закону не являются и поэтому не облагаются налогом и на социальные выплаты пенсионерам не влияют.

Риски обратной ипотеки для банков

Пенсионер может прожить дольше периода действия обратной ипотеки. Тогда он выберет весь кредит, но банк не сможет его вернуть за счёт продажи квартиры. Недвижимость может упасть в цене, соответственно, сумма кредита может превысить стоимость заложенной квартиры. Эти риски минимизируются либо с помощью страховки, либо за счёт уменьшения суммы кредита на этапе его расчета.

Ещё один риск банка касается сохранности квартиры. Она может быть значительно повреждена пожаром, затоплением и так далее. Кроме того, возможен большой долг по коммунальным платежам. Все это требует контроля со стороны банка.

Клиенты тоже рискуют

Основной риск для пенсионера — то, что банк разорится или у него будет отозвана лицензия. И в том и в другом случае это означает для пенсионера прекращение кредитования. Могут возникнуть проблемы с заложенной квартирой. Поэтому необходимы государственные гарантии по обратной ипотеке. Если механизмы таких гарантий не до конца проработаны, такие недоработки могут вызвать существенные трудности с выплатой кредита.

Достаточно велика вероятность того, что кредитные средства попытаются использовать на свои цели недобросовестные родственники пенсионера. Для исключения подобной ситуации необходим контроль со стороны социальных служб.

Кредитование ипотеки, в том числе и обратной, относится к банковскому бизнесу. Но поскольку обратная ипотека – всегда государственная программа, то занимаются ей только уполномоченные банки. В России пилотную программу обратной ипотеки внедряло Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (ОАО АРИЖК). В 2013 году агентство несколько поменяло функции и было переименовано в Открытое акционерное общество «Агентство финансирования жилищного строительства» (ОАО «АФЖС»). С 2012 по 2016 год информация о действии программы обратной ипотеке в прессе отсутствовала. На сайте ОАО «АФЖС» её тоже нет. Кто будет заниматься обратной ипотекой в дальнейшем и будет ли вообще – непонятно.

Что ограничивает возможности внедрения обратной ипотеки в РФ?

Прежде всего, обратная ипотека в РФ недостаточно выгодна банкам. Ведь это необслуживаемый кредит: возврат средств по нему заморожен на несколько лет, чаще всего – на десять. И нет гарантии, что по прошествии даже такого срока кредит можно будет вернуть. Наши банки в таких условиях работать не привыкли.

Сейчас цены на жильё не растут и даже в ряде случаев падают, а рынок недвижимости переживает сложное время, что снижает ликвидность квартир и вообще плохо для обратной ипотеки.

Российские пенсионеры склонны оставлять свое жильё наследникам, а не «проедать» его на старости лет, благо потребительские аппетиты у них минимальны.

Процентные ставки в последние годы были велики. Как показывают расчёты, когда ставка по обратной ипотеке превышает 9%, она перестает быть интересной для получателя кредита.

Шансы, что обратная ипотека в РФ станет массовой, были изначально незначительны. Российские пенсионеры склонны оставлять свое жильё наследникам, а не «проедать» его на старости лет, благо потребительские аппетиты у них минимальны. Совершенно одиноких стариков немного. Обратная ипотека могла бы частично заменить пожизненную ренту, тоже не слишком у нас популярную, но этого не происходит, потому что в ренте есть заинтересованность со стороны определенного круга лиц — плательщиков ренты, а в обратной ипотеке их нет. То, будет ли у нас развиваться данная отрасль, определяется интересом со стороны государства. А есть ли он? Поживем – увидим.

Алиса Орлова

Тоже про то же

Сколько семьи будут получать за первого, второго и третьего ребёнка и на что можно потратить эти деньги.

Именно такую сумму семьи с тремя и более детьми смогут внести в счёт погашения действующей ипотеки.

Эксперты в области финансов — о том, можно ли сэкономить на кредитах

Что такое обратная ипотека для пенсионеров

Как подобрать идеальный кредит не потратив на это и 10 минут?

Выход на пенсию для многих означает не только резкую смену жизненного ритма, но и существенное снижение уровня доходов. Существуют разные механизмы смягчения финансовых последствий таких перемен. В их числе – обратная ипотека, о которой расскажем в этой статье.

Что такое обратная ипотека и какова её цель

Механизм обратной ипотеки состоит в следующем:

  • Владелец недвижимости (например, квартиры) заключает договор с банком, по которому получает единовременную или растянутую во времени выплату. Сумма рассчитывается исходя из оценки стоимости квартиры.
  • Недвижимость передаётся в залог банку вплоть до смерти заёмщика. На долг начисляются проценты, которые присоединяются к сумме тела кредита.
  • Заёмщик, получая выплату, тратит деньги по своему усмотрению, а в распоряжении недвижимостью ограничивается (например, не может её продать).
  • После смерти заёмщика квартира переходит в собственность банка. Квадратные метры реализуются, погашая тем самым долг умершего, включая набежавшие проценты.

Обратная ипотека отличается от традиционного кредитования тем, что если пенсионер возьмёт, к примеру, ипотеку или нецелевой кредит, то его придётся возвращать. При обратной ипотеке возврат заёмных средств не производится, они расходуются («проедаются») пенсионером в дополнение к пенсии и другим источникам дохода. Недаром в США такое кредитование именуется «eat your brick», то есть «съешь свой кирпич».

Обратная ипотека – альтернатива пожизненной ренте. Недвижимость остаётся в собственности пенсионера-заёмщика, а банки в свою очередь справедливо считаются более надёжными партнёрами, чем частные лица. Последние могут пенсионера обмануть, не обеспечить должного ухода и, самое печальное, ускорить его смерть, чтобы стать полновластными владельцами недвижимости.

Главный плюс обратной ипотеки для владельца недвижимости – возможность улучшить финансовое состояние вплоть до момента смерти.

Это особенно актуально для тех, кто получает маленькую пенсию и не получает помощи детей и других родственников, например из-за плохих отношений с ними.

Немного истории и современности

Попытки вывести обратную ипотеку на финансовые рынки предпринимались в некоторых странах ещё в начале XX века, но распространения она не получила. К этой идее вернулись в конце минувшего столетия, и в настоящее время такая схема кредитования пенсионеров прижилась в США и некоторых других странах Запада.

В Россию этот механизм пришёл в 2012 году в виде пилотного проекта Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), запущенного в нескольких регионах. На кредиты могли рассчитывать пенсионеры от 60 лет, размер заимствования ограничивался 80% стоимости недвижимости, а годовая процентная ставка равнялась 9%. Денежные средства выплачивались единоразово либо равными порциями каждый месяц, на их размер влиял возраст заёмщика. Однако развития проект не получил, в государственную программу не трансформировался.

В 2017 году Правительство РФ вернулось к этой теме, обозначив, что обратная ипотека будет доступна малоимущим гражданам. При этом сроки разработки и запуска программы, ответственные исполнители и банки-участники названы не были. Предполагалось лишь, что в их состав войдут финучреждения, работающие по стандартам ДОМ.РФ (бывш. АИЖК).

Возникает вопрос: есть ли возможность оформить обратную ипотеку в каком-либо российском банке? Таких предложений мы не обнаружили, во всяком случае ни одна кредитная организация их явным образом не декларирует.

Перспективы обратной ипотеки в России

Обратная ипотека однозначно выгодна заёмщикам, но для банков существует ряд сдерживающих обстоятельств, по крайней мере чтобы самостоятельно развивать это направление. Поскольку момент смерти заёмщика не определён, кредитор должен рассчитывать на длительный невозврат средств. Это, в свою очередь, приведёт к снижению рентабельности бизнеса или к его убыточности.

Другой сдерживающий фактор – неопределённость перспектив на средне- и долгосрочном горизонте в финансовом секторе и на рынке недвижимости России, в отличие от развитых стран. История не раз давала примеры турбулентности, когда рушились прогнозы и, соответственно, планы.

Читать еще:  Сверхприбыльная торговая стратегия для бинарных опционов BO_PRO

Вряд ли можно более-менее точно предсказать, сколько будет стоить заложенная недвижимость, например, через 10 лет. Последние годы показали, что тезис о постоянном росте цен на недвижимость является далеко не бесспорным. Это же относится и к процентным ставкам. Поэтому рассчитывать на то, что банки пойдут на отложенную на многие годы, да к тому же не гарантированную прибыль без господдержки, не приходится.

Заключение

Если у пенсионера есть недвижимость и он хочет её монетизировать, чтобы повысить своё благосостояние, то обратная ипотека была бы хорошим решением вопроса. Но поскольку этот институт в нашей стране не развит, придётся обратиться к другим финансовым механизмам. Главное – предусмотреть возможные риски и минимизировать их возможные последствия.

Что такое обратная ипотека для пенсионеров

Обратная ипотека – это банковский продукт, который во многих странах используют для повышения качества жизни пенсионеров. Рассмотрим, что такое обратная ипотека, на каких условиях она предоставляется, а также какие плюсы и минусы у нее существуют.

Что такое обратная ипотека

Суть программы заключается в том, что пенсионер передает банку в залог имеющееся у него имущество – квартиру. Взамен кредитная организация ежемесячно выплачивает клиенту определенную сумму, которая зависит от стоимости объекта и срока, на который заключен договор.

На выплаченную пенсионеру сумму начисляются проценты – вознаграждение банка, которое он получит после смерти заемщика. До этого момента собственником квартиры остается пенсионер без права распоряжаться имуществом, поскольку на него будет наложено обременение. После смерти собственника квартира переходит в пользование, владение и распоряжение банка.

Продав квартиру, банк вернет выданные заемщику средства и получит прибыль. Если у пенсионера есть наследники, им вернут остаток средств, вырученных от продажи жилья. Второй вариант – они могут выкупить заложенную квартиру у банка, вернув выданный пенсионеру кредит с начисленными процентами.

Зачем нужна обратная ипотека

Если цель обычных ипотечных программ – улучшение жилищных условий заемщика, то обратная ипотека призвана улучшить качество жизни людей, вышедших на пенсию. Заемщик будет пользоваться деньгами банка в пределах кредитного лимита, и тратить их на свое усмотрение, при этом возвращать кредит ему не нужно.

Целевая аудитория подобных программ – одинокие люди пожилого возраста и люди, имеющие серьезные заболевания. Это социально незащищенные слои населения, уровень доходов которых не превышает прожиточный минимум, и отсутствует материальная поддержка со стороны близких родственников.

Обратная ипотека напоминает договор пожизненной ренты: и в том и в другом случае жилье после смерти пенсионера переходит тому, кто выделял средства на его содержание. Но есть ряд существенных отличий:

  • При заключении договора пожизненной ренты пенсионер перестает быть собственником квартиры. У него остается только право пожизненного проживания. При обратной ипотеке заемщик оформляет залог, оставаясь собственником недвижимости.
  • Оформив обратную ипотеку, заемщик в любой момент может расторгнуть договор, вернув банку полученную сумму с процентами. Договор пожизненной ренты можно расторгнуть только по решению суда, если вторая сторона не исполняет своих обязательств.
  • Договор пожизненной ренты можно заключить с частным лицом или компанией, представляющей подобные услуги. Исполнение обязательств по договору никто не контролирует. Программы обратной ипотеки запускаются только под контролем государства и реализуются через уполномоченные кредитные организации, что дает заемщику определенные гарантии.
  • Плательщику пожизненной ренты не выгодно, чтобы пенсионер жил долго – это существенно увеличит его затраты на содержание. Банк, напротив, заинтересован получить больше процентов. Чем дольше проживет заемщик, тем больше получит банк после его смерти.

Условия обратной ипотеки

У программ обратной ипотеки есть установленные государством правила. Они рассчитаны не только на определенную категорию заемщиков, но и учитывают, какое имущество можно заложить, а также условия, на которых заключается кредитный договор.

Требования к заемщикам

Российские программы были рассчитаны на заемщиков, достигших возраста 60 лет. Но по факту банкам было выгодно работать только с клиентами старше 68 лет, иначе пенсионер мог выбрать весь кредитный лимит и продолжать жить в своей квартире. Несмотря на наличие залога до момента его смерти квартиру забрать нельзя.

Обратиться за обратной ипотекой могли только граждане Российской Федерации, поскольку при возникновении разногласий имущественные права иностранных граждан урегулировать сложнее.

Требования к имуществу

Банкам выгодно брать в залог только ликвидное имущество, которое потом можно будет быстро реализовать. В связи с этим к объекту недвижимости также предъявлялись определенные требования:

  • квартира должна находиться на территории РФ;
  • на момент оформления обратной ипотеки заемщик является собственником не менее трех лет;
  • если собственниками квартиры являются супруги, то они оба должны участвовать в договоре;
  • в жилом объекте не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, а также третьи лица, имеющие инвалидность;
  • дом, в котором расположена квартира, должен иметь не менее четырех этажей;
  • объект должен быть в хорошем состоянии – аварийную и подлежащую сносу недвижимость банки не рассматривали;
  • если в квартире проводились перепланировки, они должны быть узаконены;
  • залоговое имущество подлежит обязательному страхованию от риска утраты или повреждения.

Условия кредитования

Кредит по договору обратной ипотеки выдавался на следующих условиях:

  • максимальная сумма – не более 80% от стоимости жилья;
  • срок кредитования – 10 лет;
  • минимальная ставка – 9% годовых.

Риски кредитора при обратной ипотеке

Несмотря на наличие залогового имущества при обратной ипотеке у банка возникают серьезные риски:

  • Инфляция. За период действия договора деньги обесценятся и доход, полученный от продажи квартиры, по факту будет меньше, чем банк мог получить, вкладывая средства в другие инструменты.
  • Падение цен на недвижимость. Квартира может подешеветь из-за негативных рыночных тенденций, а также из-за длительного отсутствия ремонта. В результате банк не только не получит прибыль, на которую рассчитывал, но и потеряет часть собственных средств.
  • Банк выдал кредитный лимит полностью, но не может забрать квартиру. Заемщик может прожить дольше, чем срок кредитования. В этом случае возврат средств откладывается на неопределенный период, что крайне невыгодно банку.
  • Наличие задолженности по коммунальным платежам в момент продажи. Если имущество можно застраховать от риска утраты или повреждения, то оплату заемщиком коммунальных платежей необходимо контролировать отдельно, иначе может накопиться задолженность.
  • Судебные иски от наследников. Даже если пенсионер самостоятельно принял решение и подписал договор обратной ипотеки, наследники могут настаивать на его недееспособности в силу возраста. Если суд признает их доводы весомыми, банк рискует не вернуть выплаченные пенсионеру средства.

Риски заемщика при обратной ипотеке

При обратной ипотеке рискует не только кредитор, но и заемщик. Почему программа может быть невыгодна пенсионерам:

  • Небольшая сумма кредита. Поскольку 80% от стоимости объекта – это максимальный размер кредита, банк может одобрить сумму, равную 50-60%, чтобы покрыть возможные риски за счет оставшихся средств. В результате размер ежемесячных выплат буде меньше.
  • Инфляция. Этот риск присутствует и у банка, и у заемщика. Если сразу после оформления кредита выплат будет хватать на все необходимое, то через десять лет ситуация может измениться.
  • Ликвидация банка. Если у кредитной организации будет отозвана лицензия, то выплаты могут приостановить, и возникнут проблемы с заложенным имуществом.
  • Дополнительные расходы. Пенсионер должен будет заказать независимую оценку имущества, ежегодно оплачивать страховку и платить за расчетно-кассовое обслуживание.

Работает ли в России обратная ипотека

Пилотный проект по запуску обратной ипотеки стартовал в России в 2012 году. Его реализацией занималось Агентство ипотечного и жилищного кредитования. Оно назначало уполномоченные банки и страховало риски кредитора, если заемщик будет жить, когда весь кредитный лимит будет выплачен.

Повторная попытка внедрить обратную ипотеку была сделана в 2016 году. В результате запуск проекта был отложен из-за того, что механизм не до конца продуман и требовал доработки на основе анализа зарубежного опыта.

Читать еще:  Технический индикатор Relative Vigor Index на Forex

Кроме этого, обратная ипотека может остаться невостребованной у заемщиков. Пенсионеры стремятся обеспечить детей, и не будут лишать их наследства для повышения собственного благосостояния. Для одиноких и больных стариков, не разбирающихся в тонкостях банковского кредитования, продукт может оказаться слишком сложным, и они предпочтут не рисковать имуществом, чтобы не оказаться на улице.

Обратная ипотека — что это такое и как она работает в 2019 году?

В России с недавних пор начала работать обратная ипотека. Несмотря на то что мировая практика предоставления помощи пенсионерам под залог их имущества насчитывает несколько десятилетий, на территории РФ такой вид услуг появился только в 2011 году.

Работает ли обратная ипотека в России?

Что такое обратная ипотека и как она работает?

Обратной ипотекой называют заём, выдаваемый пожилым людям под залог их собственной недвижимости. Фактически это постепенная продажа жилплощади банку или государству. Денежные средства выдаются только после того, как квартира или дом оформляются в залог.

Идея обратной ипотеки возникла более 100 лет назад, но особого распространения не получила. Слишком высокими показались обеим сторонам риски. Клиент боится, что банк отберёт недвижимость, а риск банка в том, что срок кредитования может затянуться, в результате чего выданный кредит превысит стоимость продаваемой жилплощади.

В 90-х годах европейские экономисты попытались дать второй шанс обратной ипотеке. В некоторых странах обратная ипотека предлагается в рамках государственных программ, целью которых является рост потребления пенсионерами товаров и услуг. Наибольшую популярность данный вид кредитования получил в Австралии, США и Великобритании.

Инициатором введения обратной ипотеки в России стало Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Но если за рубежом механизм данного вида услуг отработан чётко, то в России обратная ипотека только начинает свою работу.

В 2019 году обратная ипотека доступна в России исключительно гражданам пенсионного возраста.

Механизм обратной ипотеки заключается в следующем:

  • Клиент пенсионного возраста передаёт свою недвижимость банку под залог, взамен чего кредитная организация предоставляет ему пожизненную ссуду. Право собственности на квартиру клиент не утрачивает.
  • После смерти заёмщика кредитодатель продаёт его недвижимость и на вырученные деньги компенсирует задолженность со всеми процентами.
  • Если после вычета долга остаётся некая сумма денег, то банк возвращает их родственникам ушедшего из жизни клиента. Иногда бывает, что родные умершего заёмщика возмещают банку набежавший долг, а затем становятся наследниками жилплощади. В таком случае банку не нужно будет искать покупателя на недвижимость, поскольку эти заботы ложатся на плечи родственников должника.

Как выдаётся ипотечный кредит?

Возможны 2 варианта выдачи ипотечного займа:

  • Единовременный: банк сразу перечисляет заёмщику все деньги по составленному договору, предварительно определив стоимость жилья. Такой способ подходит людям, которые срочно нуждаются в средствах, например, на оплату лечения.
  • Ежемесячные платежи, выплачиваемые банком. Большинство пожилых клиентов выбирают именно данный способ, позволяющий достойно жить, учитывая скромное пенсионное пособие в России.

Условия и требования

Для получения одобрения по заявке на обратную ипотеку пенсионер и его недвижимость должны соответствовать правилам, установленным финансовой организацией.

Стандартные требования, предъявляемые к недвижимости, таковы:

  • Квартира находится в многоэтажном здании (не менее 4 этажей), в черте города.
  • Недвижимость не должна быть признана ветхим или аварийным.
  • У пенсионера отсутствуют долги по услугам ЖКХ.
  • В квартире должны быть соблюдены все коммуникационные нормы (современная система газоснабжения, санузел, имеется горячая и холодная вода и пр.).
  • Квартира принадлежит только пенсионеру и не должна быть в долевой собственности.
  • Обязательно наличие страховки на случай разрушения или порчи.

К самому пожилому заёмщику банки выдвигают следующие требования:

  • Возраст: от 60/65 лет.
  • Гражданство РФ.
  • Отсутствие нетрудоспособных и несовершеннолетних наследников или иждивенцев.
  • Максимальное количество созаёмщиков — двое, как правило, это супруги, являющиеся собственниками недвижимости и солидарными созаёмщиками.
  • Владение недвижимостью не менее 3 лет.

Банк проводит тщательную проверку передаваемого в залог имущества. Передача в залог сопровождается обязательным оформлением страховки на жильё.

В 2019 году в программу обратной ипотеки планируется ввести изменения, упрощающие программу. Они касаются следующих аспектов:

  • возможности передачи в качестве залога не только жилья, но и транспорта;
  • увеличения категорий граждан, претендующих на оформление обратной ипотеки.

Если сейчас обратная ипотека доступна лишь для пенсионеров, то после вступления в силу нововведений ею смогут воспользоваться и бедные, малообеспеченные граждане, имеющие в собственности недвижимость.

Как оформить обратную ипотеку?

Вопросы оформления и получения обратной ипотеки пенсионерами регулируются ФЗ-№ 102. Для того чтобы оформить такой заём, необходимо:

  1. Найти банк, который предлагает данную услугу. Далеко не все банки РФ занимаются оформлением обратной ипотеки.
  2. Если найден кредитор, нужно зайти на его официальный сайт или прийти непосредственно в отделение и проконсультироваться с сотрудниками по поводу условий и требований.
  3. Подать заявление на оформление обратной ипотеки и пакет документов.
  4. После получения одобрения поехать в банк, заключить договор ипотеки и соглашение о страховании недвижимости.

В договоре указывается способ выдачи средств – в полном объёме на конкретный счёт или ежемесячными выплатами к пенсии. Расходы, связанные со страхованием, оплачивает заёмщик.

Необходимые для заявителя документы:

  • паспорт РФ;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • техническая документация из БТИ;
  • страховые документы;
  • выписка из БТИ;
  • письменное согласие супруга/и на проведение сделки с квартирой и получение займа.

В каких банках выдают обратную ипотеку?

Программа обратной ипотеки реализуется сегодня в АИЖК. Здесь же можно узнать перечень банков, работающих по рассматриваемой нами кредитной программе.

В 2019 году оформить обратную ипотеку предлагают:

Обратная ипотека в Сбербанке на сегодняшней день пока не предусмотрена. Однако в этой кредитной организации предлагаются другие кредитные программы для лиц пенсионного возраста.

К сожалению, пока большинство банков не заинтересованы в оформлении обратной ипотеки для пенсионеров и для бедных граждан.

Это объясняется нестабильностью цен на рынке недвижимости и ограниченными финансовыми возможностями самих банков. Не у каждой кредитной организации найдутся средства на длительное обслуживание пожилого человека.

Возможные риски

Опасность в данном случае может ещё исходить и от родственников пенсионера, которые планируют получить свою часть денег. Бывает, что самые близкие люди проворачивают мошеннические схемы, в результате которых пенсионер может пострадать.

Кроме того, существует риск выселения из квартиры, если пенсионер по каким-то причинам не внёс оплату за коммунальные услуги. При скоплении большой задолженности банк, в залоге у которого находится жилплощадь, вправе продать её, чтобы погасить долг перед службами ЖКХ и вернуть свои средства.

Многих пожилых россиян, задумавшихся над оформлением обратной ипотеки, останавливают немалые затраты на оплату страховки и юридических услуг. Других останавливают родственники, желающие получить квартиру после ухода пенсионера.

Плюсы и минусы

Как и любой другой вид кредитования, обратная ипотека имеет свои положительные и отрицательные моменты.

Подчеркнём сначала плюсы:

  • Одинокий пенсионер, получающий мизерное пособие от государства, может прожить остаток жизни в финансовом благополучии, оформив обратную ипотеку.
  • При грамотно составленном договоре выгоду получает как пожилой клиент, так и банк.
  • Квартиру можно сохранить при условии, что родственники пенсионера после его смерти погасят образовавшуюся задолженность. Банки охотно соглашаются на подобную сделку, чтобы не тратить время на продажу квартиры.

Минусы обратной ипотеки состоят в следующем:

  • Невозможно определить точный срок кредитования. Квартира, предоставленная в качестве залога, за длительный период времени может сильно обветшать и потерять в цене.
  • Условия программы довольно расплывчаты и не всем понятны.
  • Государство не защищает права граждан по данному виду кредитования и вся ответственность, а также финансовые риски ложатся на банки.
  • Процентная ставка по обратной ипотеке может с каждым месяцем увеличиваться, поскольку банк заинтересован в получении своей выгоды.

Несмотря на то что обратная ипотека в полной мере ещё не заработала в России, перспективы у этого направления всё же есть.

Необходимо только, чтобы государство разработало ряд программ, нивелирующих риски обеих сторон; а главной целью этих программ должно стать повышение уровня жизни пенсионеров.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector