Риски ипотечного кредитования в России

​Ипотечное страхование

Термин ипотечное страхование по природе своей применим к страхованию кредитных рисков. Не следует путать данный вид страховки с такими видами, как страхование имущества или титульное страхование. Страхование недвижимости или титула могут входить в страхование квартиры по ипотеке в качестве дополнительных видов страховх услуг. Они могут быть включены в договор ипотечного страхования в качестве дополнительных рисков, например, титульная страховка, уничтожение имущества.

Зачем нужно оформлять страхование ипотеки?

Покупка страхового полиса влечет за собой дополнительные издержки, вследствие чего ипотечный кредит становится еще более дорогостоящим. Неслучайно подавляющее число клиентов задумываются над вопросом, обязательно ли страхование жизни при ипотеке. Если обратиться к законодательному акту, то можно узнать, что для оформления ипотеки требуется застраховать только залог. Однако это не мешает банкам выставлять свои собственные условия, невыполнение которых влечет за собой повышение процентной ставки по кредиту, что делает его менее выгодным, а может быть и отказ в принятии заявки на оформление.

Кроме того, за длительный срок ипотечного кредитования может случиться все что угодно, включая проблемы со здоровьем и с работой. Конечно, всегда хочется верить в лучшее, однако в данном случае риски слишком высоки. Оформление страхового полиса на весь срок кредитования поможет избежать проблем, ведь в критической ситуации погашение задолженности берет на себя страховая компания. Следовательно, вы сохраняете за собой право собственности на недвижимость.

Какие виды страхования при ипотеке предлагаются?

В силу того, что ипотека отличается длительным сроком кредитования и минимальной процентной ставкой, такие предосторожности вполне оправданы. Банки представляют собой в первую очередь коммерческую структуру, которая заинтересована главным образом в получении прибыли. Поэтому они требуют оформление сразу нескольких страховых полисов:

  • в отношении залога;
  • жизни и здоровья заемщика;
  • юридической прозрачности сделки.

Если необходимость первого пункта обусловлена нормой закона, то второй вводится в интересах не только банка, но и клиента. Отказов от такой услуги как страхование жизни и здоровья при ипотеке практически нет. Это обусловлено не только стремлением снизить свои затраты по кредиту путем получения более выгодных условий, но и объективной оценкой ситуации. Заемщики отдают себе отчет в том, что жизнь крайне непредсказуема. А покупка жилья рассчитана, в том числе, на то, чтобы оно потто осталось детям. Поэтому можно с уверенностью сказать, что от такой услуги отказываться не имеет смысла. Только нужно предварительно навести справки, оформляется страхование жизни при ипотеке где дешевле. Как правило, банк имеет своих партнеров в числе страховых компаний или является частью группы компаний, одна из которых занимается данным видом услуг (Сбербанк, ВТБ, Ренессанс и так далее), Однако ничего не мешает найти подходящий вариант для сотрудничества самостоятельно.

Что касается страхования титула, то его необходимость существует в течение первых трех лет. Именно столько времени длится срок давности по сделке с недвижимостью, в течение которого ее можно оспорить. Это делается для того, чтобы избежать вероятности участия в так называемых двойных продажах, которые могут иметь место как по неосторожности, так и намеренно с целью мошенничества.

Предмет ипотечного страхования

Предметом является страхование ипотечных рисков. Заем на приобретение жилья, осуществляемый в рамках ипотечных программ кредитования, предполагает выдачуполучение значительных сумм. Смена рыночной ситуации характера для обеих сторон договора. Иными словами, прекратить свое существование может как банк, так и клиент, не исключены и финансовые риски.

В целом, все риски по ипотеке можно подразделить на систематические и несистематические. Основная масса рисков носит систематический характер. Несистематические бывают, свойственны конкретной экономике.

Таким образом, рисков при ипотечном кредитовании достаточно много, они зависят от течения инфляции, развития экономики или кризисных явлений, состояний рынка недвижимости и многих других рисковых моментов, которые взаимозависимы и влияют друг на друга.

Заемщику же важно знать следующие банковские риски:

  • Риск досрочной оплаты или платежа — для банка он имеет то же практическое значение, что и риски, связанные с процентными ставками или ликвидностью. Досрочное гашение по ипотеке воспринимается банком в негативном ключе, так как в данной ситуации он утрачивает значительную прибыль.
  • Риск процентной ставки – процентная ставка – это есть основной механизм получения банком прибылей. Таким образом, снижение процентных ставок по ипотечному кредитованию – это большой риск для банков, так как прогнозируемых прибылей они не получат. Объясняется это тем, что ипотечное кредитование носит долгосрочный характер, а ставка в течении кредитного периода остается неизменной, соответственно, растущая инфляция в этом случае работает на руку клиенту и против банка.
  • Страхование ипотечного кредита в понимании среднестатистического клиента – это защита от кредитного риска, то есть неисполнением обязательств заемщиком. Страховая выплата при неисполнении обязательств одновременно с первоначальным взносом – это те инструменты, которые должны обеспечить риск утраты банком своих прибылей. Обеспечивает риск и приобретаемое заемщиком имущество, которое попадает в залог к банку, выдавшему кредит. По этой причине банку очень важна ликвидность залогового имущества и ее сохранение в период действия договора. Исходя из рисков, страхование ипотеки обязательно.

Условия и порядок оформления страхования при ипотеке

Тарифы услуг страхования различается не только от одной компании к другой, но и в зависимости от заказанного пакета услуг. При комплексном страховании, которое включает в себя сразу три требуемых вида, многие компании предлагают существенные скидки. Если говорить о средней величине, то стоимость такого страхового пакета, как правило, составляет от 0,5% до 1,5% от стоимости кредита. При оформлении каждой услуги по отдельности потребуется гораздо больше трат. Важно помнить, что страховая компания также привязывает стоимость своих услуг к величине рисков в отношении того или иного клиента. Если говорить о страховании залога, то здесь ключевую роль также играет состояние квартиры или дома.

Оформляется страховка при ипотеке в офисе выбранной компании. Для заключения договора необходимо иметь при себе полный пакет документов. Специалист рассчитает стоимость услуг и составит график выплат, которого необходимо будет придерживаться.

Если в процессе выплаты кредита вы найдете страхование ипотеки где дешевле, есть возможность сменить компанию, которая оказывает эту услугу. Только с условием получения согласия банка.

Отметим, что при наступлении страхового случая клиент должен как можно быстрее уведомить как страховую компанию, так и кредитное учреждение.

После этого все вопросы решаются на уровне эти организаций. Как уверяют банки, ситуации, при которой выделенных средств не хватит на покрытие задолженности, быть не может, поэтому клиент может не волноваться. Страховая компания может отказаться от выплат в одном единственном случае: если при оформлении договора клиентом был скрыт факт, который в той или иной степени повлиял на возникновение страхового случая. Во всех других случаях есть основания добиваться компенсации через арбитражный суд.

Вопросы стоимости и расчеты

Обязанность страховать ипотечный кредит и взятое в ипотеку имущество возлагается на самого заемщика. При этом, суммы страховки он выплачивает из собственных, а не кредитных средств. В период бума ипотечного кредитования стоимость страховок подобных договоров, равно, как и их условия существенно изменились. Цена страховки возросла, а страховые компании в погоне за прибылями усложнили страховые продукты, подразделив их по принципу 1 риск – 1 страховка. К 2018 году, когда ажиотаж спал, а страхователи начали более рационально подходить к выбору страховых продуктов, появились универсальные страховые программы, объединившие в себе несколько возможных рисков. Так, сегодня калькулятор позволяет рассчитать одновременно несколько страховых программ.

Читать еще:  Упаковка для мыла ручной работы

Заемщики вынуждены при приобретении жилья заключать одновременно несколько или как минимум два договора страхования:

  • обязательное страхование ипотечного договора
  • страховании имущества, то есть приобретенного объекта недвижимости.

Дополнительно, предлагается оформить титульное страхование. Кроме того, ряд банков требует страхование жизни заемщиков и созаемщиков в пользу банка. Таким образом, все виды страховых договоров направлены, прежде всего, на защиту банковских интересов, так как выгодоприобретателем по всем страховым продуктам выступает банк, выдавший ипотечный кредит.

Вопрос выгодности ипотечного страхования для клиента

Несмотря на тот факт, что выгодоприобретателем является кредитор, момент выгоды для клиента все же имеется. Так, страховая выплата может частично или даже полностью компенсировать ипотечный займ, что может избавить клиента от судебных исков и отчуждения в пользу банка приобретенного имущества. Другие виды страховок в рамках кредита, например, от нетрудоспособности могут также спасти положение должника.

Основные ипотечные риски для заемщика и банка, способы их минимизации

Любая финансовая операция связана с рисками — недополучением прибыли или денежными потерями. При ипотечном кредитовании риски возникают как у банка, так и у заемщика. Их нельзя полностью исключить, но можно минимизировать вероятность наступления неблагоприятного события.

Риски банка при ипотечном кредитовании

Основные риски кредитора связаны с тем, что заемщику выдается крупная сумма на длительный срок. При этом банк может придерживаться осторожной кредитной политики, тщательно отбирая заемщиков, но на макроэкономические факторы, например, инфляционные изменения, кризисные явления в экономике, банк повлиять не может.

Падение цен на жилье

При резком снижении цен на рынке недвижимости стоимость залога не сможет покрыть размер кредита. Если заемщик будет неспособен вернуть кредит, банк не может компенсировать свои затраты из его стоимости.

Такая ситуация может произойти при снижении реальных доходов населения и резком падении спроса на жилье. При этом снижаются и темпы роста ипотечного кредитования, а меры по его стимулированию только усугубляют положение.

Наиболее рисковыми с этой точки зрения считаются ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом. Если сумма кредита составляет 90-95% от стоимости залога, даже при небольшом колебании цен на недвижимость залог перестанет обеспечивать кредит в полной мере.

Наиболее простой способ минимизации риска для банка – увеличить размер первоначального взноса, необходимого для оформления ипотеки.

Кредитный риск

Кредитный риск связан с неисполнением или ненадлежащим исполнения заемщиком обязательств перед кредитором. Это значит, что кредитная организация не получит доход из-за неплатежеспособности заемщика.

Кроме этого, размер ежемесячного платежа устанавливается на уровне 30-40% от доходов заемщика, чтобы избежать большой кредитной нагрузки. Снижению кредитного риска банка способствует и наличие залога, который можно реализовать на торгах.

Процентный риск

Изменение рыночной процентной ставки влечет для кредитора потерю прибыли. При этом риск возникает и при повышении, и при понижении ставки. Если произойдет ее рост, то за привлечение новых средств банк заплатит больше, чем получит прибыли от ипотечного кредита. Если ставки упадут, заемщик сможет рефинансировать кредит в другом банке, досрочно погасив первые обязательства.

При высоких темпах инфляции снизить процентный риск можно за счет установления плавающей ставки, однако этот вариант не выгоден для заемщика.

Риск досрочного погашения кредита

Раньше банки минимизировали риск досрочного погашения за счет установления моратория и дополнительных комиссий. Сейчас это запрещено законодателем.

Риск потери залога

Если залоговое имущество серьезно пострадает или будет уничтожено, кредитный риск банка увеличится многократно. Долговые обязательства у заемщика сохранятся, но гарантий их исполнения у кредитора не будет.

Чтобы соблюсти интересы залогодержателя, было введено обязательное страхование залогового имущества. В случае его повреждения или уничтожения кредит будет погашен за счет страховой выплаты.

Риски заемщика

У заемщика при ипотечном кредитовании также существуют риски, которые связаны как с финансовыми потерями, так и с возможностью остаться без жилья.

Изменение финансового положения заемщика

При ипотечном кредитовании существует риск, что заемщик перестанет справляться с выплатами по кредиту в результате ряда жизненных обстоятельств, например, снижения доходов, потери работы, развода, рождения ребенка.

Утрата трудоспособности

Заемщик может потерять трудоспособность в результате болезни или несчастного случая. Если он не сможет зарабатывать деньги, то возвращать кредит будет нечем. Этого риска можно избежать за счет страхования жизни и здоровья заемщика. При наступлении страхового случая ему не нужно будет выплачивать банку кредит, а жилье останется в его собственности.

Изменение валютного курса

Скачки курса на валютном рынке могут повлиять только на заемщиков, оформивших кредит в иностранной валюте. Платеж осуществляется в рублях по курсу ЦБ, поэтому при существенном падении национальной валюты и ежемесячный платеж, и размер основного долга могут увеличиться в несколько раз. Застраховать себя от подобного риска можно единственным способом – брать кредит в той валюте, в которой заемщик получает основной доход.

Потеря имущества

Самый главный риск для заемщика – остаться без жилья, особенно если оно является единственным. Банк имеет право обратиться в суд для взыскания залогового имущества через три месяца, после возникновения просроченной задолженности.

Минимизировать риск можно за счет адекватной оценки своих финансовых возможностей при оформлении ипотеки, ответственного исполнения обязательств по кредиту, а также различных программ страхования.

XI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2019

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ РИСКОВ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Одной из главных задач, стоящих перед нашей страной, да и многими странами мира, является жилищная проблема. Сегодня уже не является дискуссией вопрос о том, что инструментом ее решения является ипотечный кредит. Благодаря ипотечному кредитованию, большая часть населения может себе позволить приобрести квартиру или построить дом. Согласно исследованиям, всего 10% россиян могут позволить себе жилье превышающее 18 квадратных метров на одного человека, и всего лишь 1% может купить за собственные средства [13].

Ипотека де-юре является одной из форм залога, при котором недвижимое имущество остается в собственности у заемщика, а если заемщик не выполняет условия договора, то данное недвижимое имущество переходит к кредитору в счет уплаты за кредит [7].

Ипотечный кредит имеет как достоинства, так и недостатки. Основным достоинством, чаще всего называется, возможность приобретения жилья, не располагая полной суммой его цены (достаточно наличие только суммы для первоначального взноса по ипотеке). Среди недостатков на первой позиции выделяют длительный срок погашения (ощущение личной независимости заёмщика) и дороговизна в нашей стране.

Обзор результатов развития ипотечного кредитования

Российский рынок ипотечного кредитования считается довольно молодым и активно формирующимся. Согласно статистике, последние два года российский рынок ипотечного кредитования демонстрирует прорывной рост. По итогам 2017 года прирост ипотечного кредитования составил 30%, по итогам 2018 году выдано 1,5 млн. ипотечных кредитов на сумму свыше 3 трлн. руб., что на 50% значений предыдущего года [15]. Главными факторами роста, по мнению многих экспертов, являются снижение процентных ставок. Средняя ставка ипотечных кредитов выданных за 2018 год составила 9,6% годовых. По итогам 2017 она составила 10,6%, т.е. снижение составило 1 процентный пункт. Смягчились и условия по сумме первоначального взноса по ипотеке. Также были смягчены требования банков, к возможным заемщикам. Как утверждает, Е. Назаренко, руководитель по развитию сделок с недвижимостью ПАО «Промсвязьбанк», «методика оценки платежеспособности подверглась изменениям и, как результат, стала более гибкой. По словам представителей брокерских компаний, вырос и процент одобренных ипотечных кредитов» [16].

Читать еще:  Что такое факторинг и зачем он нужен

Подробные данные о развитии ипотечного жилищного кредитования в России приведены в табл. 1.

Таблица 1 – Рынок ипотечного жилищного кредитования в России 2016-2018 гг.

Объем предоставленных ИЖК млн. руб.

Задолженность по ИЖК млн. руб.

Просроченная задолженность по ИЖК млн. руб.

Удельный вес просроченной задолженности, %

Источник: Банк России:

(данные по ипотечным жилищным кредитам в рублях)

Как видно из таблицы, и с учетом прироста по итогам 2016 года на 26,76%, рост ипотечного жилищного кредитования является не разовым явлением, а сформировавшейся тенденцией. Ипотека стала востребованным способом улучшения жилищных условий: доля заключаемых на рынке жилья сделок с применением ипотеки достигла 39% (в новостройках и ипотекой заключается каждая вторая сделка) [15].

Объём накопленной задолженности по ипотечным кредитам по отношению к ВВП страны также показывает позитивную динамику: по итогам 2016 года он составил 5,19%, по итогам 2017 года — 5,62%, по итогам 2018 года достиг 6,18% .

При этом, состояние просроченной задолженности по ипотечным кредитам является одной из самых низких по сравнению с прочими видами кредитных операций банков. По итогам 2018 года просроченная задолженность снизилась на 0,52 процентных пункта. Это говорит как об ответственном отношении к организации операций по предоставлению ипотечных кредитов со стороны банков, так и самих заёмщиков. Тем не менее, исследование методов оценки и минимизации рисков ипотечного кредитования остаётся важным направлением повседневной деятельности банков.

Методы оценки рисков ипотечного кредитования

Показатели динамики ипотечного кредитования говорят о привлекательности для банков инвестирования в ипотеку. Следовательно, банки должны помнить, что любое кредитование сопровождается рисками. Высокая степень рисков, связанных с ипотечным кредитованием, вызвана:

– крупными суммами выданных кредитов;

– длительными сроками кредитования.

В связи с наличием рисков банкам приходится принимать меры по управлению ими и разрабатывать различные методы управления рисками ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование подвержено следующим рискам:

Риск ликвидности лаконично раскрывает профессор Ю.Ю. Русанов. Он считает, риск ликвидности встречается при несбалансированности активов и пассивов банка. Это в первую очередь связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется за счет привлечения более коротких депозитных ресурсов [9]. Для повышения уровня ликвидности банкам необходимо иметь постоянный положительный поток депозитов.

Процентный риск, в отличие от риска ликвидности, носит внешний характер. Изменения на денежном рынке отражаются на рынке капитала – следовательно, возможно изменение процентных ставок в сторону их снижения. Банки предоставляют заемщикам денежные средства на длительный период времени, в течение которого прогнозировать динамику ставок крайне сложно [14].

Кредитный риск – это наиболее существенный риск в секторе ипотечного кредитования. Основным инструментов защиты от кредитного риска является обеспечение выданных средств за счёт приобретённого жилья. Однако механизмы взыскания жилья в отечественной практике остаются недостаточно регулированными. По нормам жилищного кодекса право на единственное жильё является неприкосновенным.

Основным инструментов отбора заёмщиков служит скоринговые модели, которые не лишены недостатков и постоянно совершенствуются [5].

Традиционным способом снижения кредитного риска является привлечение поручителей. Эффективность данного метода основана на том, что заёмщик, у которого есть поручители, оценивается как более надежный.

Проблемным являются механизмы и инструменты количественной оценки рисков. Количественная оценка рисков заключается в определении размеров возможных потерь при реализации рисков. Количественная оценка риска реализуется с помощью аналитических и статистических методы, а также экспертных оценок.

Статистические методы основаны на расчете вероятной суммы потерь при реализации риска. Анализируются статистические данные за длительный период времени и с применением методов моделирования оцениваются вероятные потери. Скоринг также основан на статистических методах оценки [12].

Метод экспертных оценок заключается в сборе мнений экспертов о вероятности наступлении рискового события. Свое мнение эксперты формируют за счет своих знаний и опыта, достаточно часто дают точные оценки. Данный метод позволяет быстро получить необходимую информацию, для выработки решений. Метод экспертных оценок применяется в таких случаях: если собрана неполная информация и невозможно предсказать влияние всех факторов; если требуется немедленное принятие решений.

Динамика развития и достигнутые объёмы выдачи ипотечного кредитования говорят о том, что оно стало основным инструментом улучшения жилищных условий граждан в нашей стране. По прогнозам экспертов активное развитие ипотечного кредитования продолжится и в 2019 году.

Несмотря на невысокий уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам, банкам необходимо помнить об опасности формирования проблемной задолженности в данном сегменте. Главной задачей регулирования рисков ипотечного кредитования является улучшение работы с потенциальными заёмщиками и качества их отбора.

Основной задачей используемых методов оценки рисков является поддержание приемлемых соотношений прибыльности с показателями безопасности и ликвидности, т.е. минимизация банковских потерь.

Абдукаримова Л. Г., Абдукаримов Ф. В. Факторы и риски ликвидности в банковском секторе Российской Федерации// Актуальные вопросы экономики и управления. 2016. № 8. С. 5-10.

Беляков А.В. Процентный риск: анализ, оценка, управление // Финансы и кредит. 2001. № 2. С. 3-18

Воробьева А.В. Модели и методы управления управлениями рисками ипотечного кредитования// Вестник РЭУ им. Г. В. Плеханова. 2017. № 3. (93).

Гарипов Е.В. Оценка стоимости жилья в управлении риском в операциях ипотечного кредитования // Финансы и кредит. 2005. № 20 (188). С. 53-62.

Гасанов О.С., Таранов Я. Р. Скоринг при управлении кредитными рисками // Интернет-журнал «Науковедение». 2016. Т. 8. № 4 (35). С. 31.

Козловская Е.А., Савруков А.Н. Интегральная оценка уровня развития ипотечного жилищного кредитования в регионах Российской Федерации// Деньги и кредит. 2013. № 10. С. 39-45.

Куликов А.Г., Янин В.С. Ипотечное жилищное кредитование и вопросы методологии определения доступности жилья // Деньги и кредит. – 2013. – № 3. – С. 9-15.

Рублева Т.А. Моделирование системы управления риском дефолта заемщика при ипотечном кредитовании // Экономика, предпринимательство и право. 2012. № 4 (15). С. 34-52.

Русанов Ю.Ю. Банковский рискменеджмент: теоретические проблемы и практика становления и развития в России. M., 2005.

Соколова Я.Ю. Методы оценки процентного риска: сравнительный анализ рекомендаций Базельского комитета и Банка России / Финансово-кредитная система. Бюджетное, валютное и кредитное регулирование экономики. С. 93-95.

Тагирбеков К. Р. Организация и управление коммерческим банком. М.: Весь Мир, 2006.

Турсунов Б.Х. Методы анализа и оценки кредитного риска банка в Российской Федерации // Вестник РЭУ им. Г. В. Плеханова. 2016. № 1 (85). С. 45-52

Шумейко А. А. Статистический анализ развития ипотечного кредитования в России // Актуальные вопросы экономики и управления: материалы V Междунар. Науч. Конф. (г. Москва, июнь 2017 г.). — М.: Буки-Веди, 2017. С. 68-73.

Шехова А.А. Недвижимость: схемы покупки и инвестирования при минимальных средствах. Москва. 2009. Вершина. С 235.

Ипотека: подводные камни и риски

Ипотека – услуга банка, являющаяся весомым фактором развития экономики страны и инструментом обеспечения постоянного функционирования финансового механизма. Хотя это один из самых надежных и безопасных видов займа в банковской сфере, все же в этом секторе есть много секретов и рисков для сторон, заключивших договор ипотечного кредитования.

В большей своей степени риски ипотечного кредитования обусловлены несовершенством российского законодательства. Они могут быть вызваны разными причинами: налоговыми, валютными, инфляционными, экономическими, политическими.

Что нужно знать об ипотеке и сопутствующих ее рисках?

Читать еще:  Франшиза медицинского центра PMSD

Идентификация рисков ипотечного кредитования

Известно, что в сумму ипотеки входят различные виды рисков. Рискам подвергаются как кредитные организации, так и заемщик, оформляющий ипотеку. Ипотечных рисков достаточно много, и они могут быть вызваны уровнем жизни населения страны, кредитно-финансовой политикой государства, макроэкономическими факторами, динамикой стоимости жилья, применяемыми кредитно-финансовыми технологиями.

Заемщик, как правило, рискует только возможной потерей имущества и теоретическим снижением своих доходов, то у кредитного учреждения ипотечных рисков гораздо больше.

Все виды рисков можно разделить на систематические и не систематические. Большая их часть относится к систематическим, и они не имеют индивидуальный характер. Но существуют и не систематические, которые зависят от экономики конкретного региона или страны.

Важно знать. Чтобы как можно выгоднее приобрести жилье по ипотечному кредитованию заемщику нужно четко знать основные банковские риски и все тонкости кредитования.

Основные виды рисков по ипотеке

Риски подразделяются на такие виды:

  1. Риск досрочной оплаты ипотеки.
  2. Риск процентной ставки.
  3. Кредитный риск.
  • Частичная или полная потеря дохода.
  • Частичная или полная потеря трудоспособности заемщика.
  1. Риск ликвидности.
  2. Рыночные факторы.
  • Инфляционные процессы.
  • Изменение стоимости жилья на рынке недвижимости.
  • Изменение валютного курса.
  1. Имущественные риски.

Досрочная оплата кредита

При возникновении риска досрочной оплаты заемщиком суммы ипотеки банковское учреждение может понести большие финансовые потери. Для всех банковских и финансовых организаций присущи основательные маркетинговые исследования рынка заемных отношений, рынка недвижимости, рынка капитала, а также жесткий контроль предоставления кредитов. Предусмотреть такой риск очень сложно, но все же он существует.

Изменение процентной ставки

Доход банка в основном формируется за счет разницы между выданным кредитом и привлеченным депозитом, а также выпуска ценных бумаг и облигаций. Риск процентной ставки – это риск недополучиния кредитной организацией прибыли за счет уменьшения процентной ставки, по которой оформлялась ипотека.

Основные причины изменения процентов по ипотеке:

  • Неэффективная банковская политика.
  • Неправильные инвестиционные технологии и инструменты.
  • Негативная экономическая ситуация в стране.

Основная сложность ипотеки как долгосрочного кредитования – сбалансированность банковских активов и пассивов. Процентные ставки по выданным займам (активы) в основном постоянны в течении длительного времени, а вот пассивы банка (вклады) – очень слабо привязаны, в связи с их свободным изъятием и краткосрочностью. Именно поэтому риск процентных ставок включает в себя не только изменение ставки по ипотечному кредитованию, а и понижение стоимости выплат по займу.

Риск процентной ставки зачастую сравнивают с риском неликвидности, так как они взаимосвязаны. Оба риска возрастают, когда применяются рискованные ставки в больших объёмах. Как пример, при выдаче долгосрочных кредитов в значительно большем количестве или наоборот, при большей доле краткосрочных вкладов. И если заменить краткосрочные кредиты на среднесрочные вклады, то риск процентной ставки станет намного меньше.

Нужно учитывать и влияние непосредственно процентной ставки. Кредитное учреждение не может постоянно поднимать процент по ипотеке чтобы минимизировать свои риски, так как вскоре поднятый процент будет непосилен заемщику. Главное оптимизировать уровень риска к будущему доходу, учитывая, что эти 2 понятия обратно пропорциональны.

Кредитный – один из основных ипотечных рисков

Это понятие включает в себя невыполнение заемщиком своих обязанностей по ипотечному договору. Главное для банка — поддерживать количество непогашенных кредитов на уровне до 5%.

Условия снижения кредитного риска:

  1. Точная оценка объекта ипотеки и кредитоспособности клиента банка.
  2. Эффективная работа механизма «обращение взыскания».
  3. Проверенная система регистрации имущественных прав.
  4. Страхование ипотеки.
  5. Наличие резервных фондов.
  6. Преждевременное выявление проблемных кредитов.
  7. Эффективные программы возврата кредитов.
  8. Привлечение государственных гарантий на ипотеку (льготное ипотечное кредитование).

Частичная или полная потеря дохода

Учитывая финансовый кризис в государстве и экономическую нестабильность заемщику достаточно легко потерять свое рабочее место и тем самым доход или его часть. В таком случае человеку в первую очередь нужны средства на существование, а не на оплату обязательств по ипотеке.

Банковскому учреждению при снижении платежеспособности заемщика следует перевести его на более лояльные условия кредитования, которые не всегда будут выгодными. При изменении условий ипотечного договора может быть указана досрочная выплата долга по ипотеке.

Потеря трудоспособности

Также существует риск полной или частичной потери трудоспособности заемщика, так как предугадать несчастный случай невозможно. Последствиями несчастных случаев могут быть различные травмы и заболевания. В таких случаях клиент банка не может полной мерой платить долги банку, не имея возможности нормально зарабатывать. Помимо ежемесячных платежей по ипотеке заемщику теперь нужны денежные средства на восстановление здоровья.

Риск ликвидности

Причины возникновения данного риска:

  • Изменение конъюнктуры рынка.
  • Изменение процентных ставок.
  • Изменения фондового рынка.
  • Массовое изъятие вкладов.
  • Плохой контроль по остаткам денежных средств на счетах.
  • Несоответствие между сроками погашения активов и пассивов банка.

Способы снижения риска ликвидности:

  1. Эффективная стратегия мобилизации денежных ресурсов.
  2. Определение потребности банковского учреждения в средствах.

Рыночные факторы как подводные камни при ипотеке

Обращаясь в банк (Сбербанк) за ипотекой, заемщик подвергается также рыночному риску.

Инфляционные процессы

Инфляция в государстве оказывает свое влияние на всех участников ипотечного кредитования. Но если она установлена на уровне примерно 10-12 % за год, то для заемщика вообще нет угрозы. В таком случае индексируется заработная плата и кредитная нагрузка на семью уменьшается.

Обратите внимание! Негативное влияние на человека оказывает только резкое повышение цен, заставляя его либо искать другие источники дохода, либо исправно платить банку, но жертвуя другими жизненными благами.

Для банковского учреждения, выдавшего ипотеку по фиксированной процентной ставке, инфляционные процессы несут последствия в виде:

  • Снижение прибыльности кредитов.
  • Рост вероятности досрочного погашения долга по ипотеке.

Изменение стоимости объекта ипотеки на рынке недвижимости

Цена недвижимости играет существенную роль на оформление ипотеки, поскольку все показатели кредита (сроки, размер, процентная ставка) зависят от объекта недвижимости. Занижение или завышение стоимости ипотечного жилья приводит к увеличению или уменьшению общей суммы кредита и первоначального взноса по ипотеке. Поэтому правильная оценка недвижимости является надежностью ипотеки для всех участников (банк, заемщик, инвестор, государство).

Влияние роста цен на рынке недвижимости для заемщика по ипотеке:

  1. Большая переплата за жилье в итоге.
  2. Рост стоимости кредита и возможный дефолт по ипотеке.
  3. Вероятность стать жертвой нечестного кредитора, который обещал предоставить ипотеку по низкой процентной ставке.

Для банка также существуют негативные последствия после роста цен на недвижимость:

  • Невозможность полностью компенсировать финансовые затраты.
  • Риск потери ликвидности.
  • Отсутствие ожидаемой прибыли.

Изменение валютного курса

В связи с мировым кризисом и нестабильной ситуацией в экономике России существуют изменения курса валюты. Это пагубно сказывается на заемщиков оформивших валютную ипотеку, так как из-за курса увеличиваются выплаты по кредиту. В свою очередь на кредитора валютный курс почти не имеет влияние.

Чтобы пойти на встречу своему клиенту некоторые банки предлагают переоформить ипотеку в рублях, но тут тоже есть свои негативные нюансы:

  1. Повышенные процентные ставки.
  2. Большая кредитная нагрузка.

Важно. Валютная ипотека выгодна только тем гражданам, которые получают доход в такой же валюте.

Имущественные риски при ипотечном кредитовании

Риски продавца во время реализации ипотечного жилья хоть и минимальны, но все-таки существуют:

  • Вероятность заключения сделки с мошенниками.
  • Высокие требования к документам, предъявляемые кредитными организациями с целью защиты заемщика.
  • Отзыв лицензии у банка во время сделки и передачи денежной суммы.
  • Долгое время реализации ипотечного имущества.

Важная информация. Ипотечную недвижимость можно реализовать быстрее, если правильно выполнены все нюансы оформления и в наличии вся документация по сделке.

Последствия для участников сделки

В таблице указаны основные виды угроз при ипотечном кредитовании и их влияние на кредитора и заемщика:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector