Риски при участии в долевом строительстве жилья

Покупка квартиры по ДДУ

При рассмотрении варианта приобретения жилья по договору долевого участия (ДДУ) потенциальному «покупателю» следует учесть разницу, что данная сделка не будет являться купли-продажей как таковой.

Главное различие заключается в том, что по ДДУ приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем, в то время как предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество — квартира.

Если при купли-продаже приобретаемое жилье передается покупателю сразу по факту заключения сделки, то при ДДУ необходимо дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта застройщиком. Только после совершения указанных этапов, «покупатель» будет вправе зарегистрировать свое право собственности на приобретенное жилье.

С 2019 года все застройщики обязаны перейти на работу со специальными банковскими эскроу-счетами. В связи с чем он не сможет использовать ДДУ в качестве основания для покупки квартиры. Застройщик не имеет права пользоваться средствами дольщиков до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию.

Что такое договор ДДУ при покупке квартиры

Нередко покупка недвижимости и участие в строительстве многоквартирного дома понимается как один и тот же способ приобретения недвижимости в собственность.

Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица.

§1, §7 гл. 30 ГК РФ.

Уплата предусмотренной договором цены участником долевого строительства, его действия по принятию объекта (п. 1 ст. 4 ФЗ-214).

Доход от реализации квартиры подлежит налогообложению (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Риски покупки квартиры по договору долевого участия в строительстве

Приобретая объект недвижимости на этапе строительства, необходимо обратить внимание на то, какой договор подписывается между сторонами. Принятие участия в долевом строительстве устанавливается договором долевого участия в строительстве.

В силу того, что только данный договор является правоустанавливающим документом, заключение предварительного договора долевого участия (ПДДУ) не влечет за собой приобретения прав на квартиру в будущем.

С принятием изменений в ФЗ № 214 деятельность застройщика стала контролироваться государством более жестко. Снизился финансовый риск дольщиков — с 1 июля 2019 года денежные средства, поступающие от граждан и юр. лиц, хранятся на специальных эскроу-счетах. Застройщик получит к ним доступ только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.

Пока деньги хранятся на эскроу-счетах, они застрахованы специально созданным Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства. Он гарантирует защиту от финансовых потерь в случае банкротства застройщика. На сайте Фонда можно также посмотреть информацию о строящимся жилье или сведения застройщике.

Для долевого участия в строительстве многоквартирного дома возможны риски различного характера:

  • финансового;
  • относительно качества квартиры;
  • оформления права собственности;
  • увеличение сроков сдачи дома в эксплуатацию и др.

Срыв сроков строительства

Одним из самых распространенных рисков долевого участия в строительстве является нарушение сроков строительства многоквартирного дома. Процесс стройки может затянуться на несколько месяцев либо прекратится вовсе.

Причинами могут послужить обстоятельства, связанные с тем, что:

  • Застройщик не имеет в достаточном количестве собственных денежных средств на завершение строительства. В связи с чем он рассчитывает на использование средств, приобретенных продаж квартир, но при этом не учитывает экономические факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
  • Уплаченные денежные средства дольщиков направлены на завершение строительства других объектов.
  • Подрядчики не выполняют свои обязательства в силу разных причин, в связи с чем возникают проблемы с поставкой строительных материалов.

Так, дольщик, в противном случае, будет вправе требовать:

  • неустойку за просрочку (п. 2 ст. 6 ФЗ-214);
  • либо расторжения договора, если передача квартиры затягивается более чем на 2 месяца или строительство прекращено (п. 1 ч. 1.1 ст. 9 ФЗ-214).

Если застройщик задерживается с введением объекта в эксплуатацию, ему придется оплатить неустойку, даже если он предупредит дольщиков за ранее.

Изменения в проектной декларации застройщика

Проектная декларация является обязательным документом в строительстве многоквартирного дома, в котором первая часть содержит информацию о застройщике, а вторая — проект строительства.

П. 2 ст. 19 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома» предусмотрено, что проектная декларация должна быть опубликована в СМИ застройщиком, в ином случае у него возникает обязанность представить ее любому лицу, пожелавшему ознакомиться с ней.

В случае существенных изменений пунктов проектной декларации, таких как:

  • проект строящегося многоквартирного дома;
  • размер его объектов;
  • назначения нежилых помещений или общего имущества многоквартирного дома и др.,

дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ, вследствие чего должен последовать возврат денег. Но в большинстве случаев застройщик неохотно возвращает уплаченные денежные средства, и всячески затягивает с этим.

Возможно возникновения такого риска, как требование застройщиком доплат в связи с необходимостью проведения непредусмотренных договором работ (благоустройство территории, подключение дома к инженерным сетям, оплата аренды участка под строительство и др.) или увеличением площади объекта в процессе строительства.

Двойная продажа квартиры

Продажа квартиры нескольким дольщикам возможна в нескольких случаях:

  • застройщик и агентство недвижимости своевременно не предоставили друг другу информацию о проданных объектах;
  • при заключении договоров:
    • предварительного договора долевого участия;
    • переуступки;
  • при покупке квартиры у подрядчика;
  • из-за допущенной ошибки (к примеру, в связи с халатностью работника Росреестра).

Во избежание рисков покупателю, приобретая квартиру у подрядчика, необходимо потребовать у него акт о выполнении своих обязательств перед застройщиком.

С принятием Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» возможность двойных продаж минимальна, так как договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после ее проведения (п. 3 ст. 4 ФЗ-214).

В процессе регистрации объект долевого строительства проверяется на отсутствие других зарегистрированных на него договоров.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства

Проблемы, возникающие у дольщика при регистрации права собственности, могут быть вызваны тем, что:

  • застройщик не выполнил перед государственными инвесторами свои обязательства;
  • застройщик не подготовил документы, необходимые для регистрации права собственности.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства осуществляется на основе разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передаточного объекта (п. 2 ст. 16 ФЗ-214).

Требовать признания права собственности в данном случае необходимо в судебном порядке на основании имеющихся документов: договора долевого участия, платежных документов, акта приема-передачи квартиры.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке по ДДУ?

Переуступка прав (договор цессии) на квартиру возможна, когда договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре и до момента передачи квартиры дольщику (подписания акта приема-передачи квартиры).

К причинам осуществления переуступки прав относятся:

  • нарушение сроков сдачи дома;
  • ненадлежащее качество жилья;
  • банкротство застройщика;
  • получение прибыли.

Таким образом, расторгнуть договор переуступки и вернуть уплаченные деньги нельзя — существует единственный выход: дождаться сдачи объекта, зарегистрировать право собственности на квартиру и продать ее по договору купли-продажи.

Для того, чтобы впоследствии переуступка не была признана недействительной и в дальнейшем не возникло проблем, «приобретателю» прав следует внимательно ознакомиться с условиями договора долевого участия на предмет:

  • оплаты цены договора в полном размере предыдущим владельцем (подтверждается документов о зачете взаимных требований с застройщиком);
  • необходимости письменного согласия застройщика на переуступку. Если же такого условия в договоре не наблюдается, то все же необходимо письменно уведомить застройщика о совершении переуступки.
  • если квартира приобреталась по ипотечному кредиту, то потребуется разрешение банка.

Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости. Для его предотвращения не стоит заключать предварительный договор купли-продажи. Договор переуступки прав требования подлежит обязательной госрегистрации.

Если дольщик решит продать квартиру путем уступки по ДДУ, все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику.

Риски при участии в долевом строительстве жилья

Решение об участии в долевом строительстве объекта недвижимости изначально предполагает определенную степень риска для будущего его владельца, как, впрочем, и любая другая покупка товара, существующего только на уровне проекта или на стадии начальной его разработки.

Но перспектива приобретения квартиры по цене на 25-30% ниже ее номинальной стоимости иногда заставляет вкладчиков забывать об элементарной осторожности, и они уже склонны больше доверять заманчивым обещаниям строителей, чем доводам собственного рассудка и советам осторожных родственников.

Читать еще:  Что делать поручителю, если заемщик не вернул долг

С 01.04.2005 г., т.е. с момента вступления в силу Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», государство значительно усилило юридическую защищенность дольщиков от возможных мошеннических действий со стороны строительных компаний и их представителей.

У дольщиков появилось значительно больше возможностей для осуществления защиты своих интересов и отстаивания своих прав. Но действие указанного закона распространяется не на все строительные объекты, да и сам закон, естественно, не может учесть все частные случаи, возникающие как во время заключения договоров, так и в ходе строительства.

Основные отличительные положения Федерального Закона № 214-ФЗ

Согласно Федеральному Закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» строительная организация (застройщик) и физическое или юридическое лицо (дольщик), заключают между собой договор долевого участия в строительстве, а не инвестиционный договор, как практиковалось ранее.

Застройщик получает право на заключение первых договоров долевого участия в строительстве объекта недвижимости только после того, как:

  • на открытом аукционе приобретет в собственность или арендует земельный участок, на котором планируется проведение строительных работ;
  • получит разрешение на проведение строительства;
  • разместит в СМИ или в интернет-изданиях проектную декларацию с полной информацией о своей строительной компании и о реализуемом проекте;
  • с момента публикации указанных сведений, должно пройти не менее двух недель.

С целью недопущения двойных продаж все договора долевого участия в обязательном порядке подлежат государственной регистрации в соответствии с проектом строительства, предоставляемым застройщиком в регистрационную палату (государственная регистрация инвестиционных договоров законодательством не предусмотрена).

Земельный участок и само строящееся здание находятся в залоге у всех дольщиков. В случае финансовой несостоятельности застройщика и его невозможности продолжать дальнейшее строительство объект реализуется на публичных торгах, а полученные доходы пропорционально распределяются между дольщиками.

В случае нарушения сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию дольщик имеет право требовать выплаты ему неустойки за каждый просроченный день. Но вместе с тем закон не предусматривает штрафные санкции в отношении дольщика, задерживающего уплату очередного платежа.

Законодатель оговаривает целый ряд случаев, когда дольщику предоставляется право расторгнуть заключенный договор в одностороннем порядке, в то время как строители могут сделать это только через суд (за исключением отдельных случаев, предусмотренных ч. 4, 5 ст. 5 данного закона).

Также хочу обратить внимание на то, что на протяжении 5-ти лет с момента окончания строительства можно предъявлять претензии к застройщику относительно выполнения им взятых на себя обязательств по строительству. Любые положения договора, освобождающие застройщика от ответственности за допущенные недостатки при строительстве объекта, являются ничтожными и не имеют юридической силы.

В договоре долевого участия в строительстве в обязательном порядке указывается срок окончания строительства, дата сдачи объекта и штрафные санкции за невыполнение этих условий застройщиком.

В соответствии с указанным законом в договоре долевого участия должны быть четко разграничены права и обязанности сторон: подрядчик обязан построить и передать жилье, заказчик – оплатить стоимость строительства.

Что может свидетельствовать о недобросовестности строительной компании

Понятно, что даже самое совершенное законодательство, так же, как и самый тщательный анализ предлагаемого к подписанию договора, не дают 100% гарантии безопасности будущей сделки. Как правило, все заключаемые договора являются вполне работоспособными и выполнены безукоризненно с юридической точки зрения. На что же еще, в таком случае, необходимо обращать внимание и какие моменты могут свидетельствовать о недобросовестности строительной компании.

1. В первую очередь, необходимо обращать внимание на дату получения строительной компанией разрешения на проведение строительства. Положения Федерального Закона №214-ФЗ не распространяются на объекты, разрешение на строительство которых было получено до 01.04.2005 г., а следовательно – в этом случае застройщик имеет полное право осуществлять привлечение денежных средств граждан по старым схемам.

В основном – это договора инвестирования. Финансирование строительства практически всех жилых домов, построенных до принятия указанного закона, производилось именно по указанной схеме. Поэтому ее нельзя назвать мошеннической или нерабочей.

Но следует принимать во внимание то, что договора инвестирования были составлены в отсутствие на то время специального законодательного регулирования и в первую очередь защищают интересы застройщиков. В текст такого договора обычно включены пункты и оговорки, которые в случае возникновения спорных моментов лишают граждан возможности требовать от строителей выполнения взятых на себя обязательств.

2. Необходимо установить, в действительности ли застройщик обладает всеми правами на возводимый им объект. На ваше требование представители строительной компании должны предъявить:

  • оригинал договора аренды земельного участка или оформленное в законном порядке право собственности на этот участок;
  • оригинал полученного разрешения на строительство;
  • оригинал проектной документации на возводимый объект.

Ксерокопии указанных документов, в данном случае, не могут являться подтверждением достоверности предоставляемой информации. Так же, как и переписка застройщика с соответствующими инстанциями (даже при наличии большого количества виз и печатей), не является гарантией того, что в дальнейшем участок в действительности будет передан застройщику и он получит разрешение на проведение строительства.

3. В отдельных случаях с целью того, чтобы обойти положения Федерального Закона №214-ФЗ, застройщик может предложить вам заключить не договор долевого участия в строительстве, а предварительный договор покупки-продажи недвижимости. Суть последнего состоит в том, что с момента внесения денег физическим лицом, с ним осуществляется заключение предварительного договора и выполняется бронирование квартиры в строящемся доме.

Основной договор строительная компания обязуется заключить спустя три месяца с момента регистрации права собственности на недвижимость, с учетом уплаченных ранее денег. Вы должны понимать, что несмотря на то, что такая схема не противоречит положениям Гражданского кодекса РФ, содержание предварительного договора составляется таким образом, чтобы в случае невыполнения строительной компанией каких-либо обязательств вы не смогли предъявить ей претензии материального характера.

4. Встречаются случаи, когда в дополнение к предварительному договору покупателю предлагают заключить еще и договор займа, согласно условий которого, предусмотрена возможность возврата полученных от него денежных средств не только деньгами, а и векселями.

Вексель не является привязанным к какой-либо конкретной квартире, поэтому теоретически его можно в дальнейшем обменять на жилье или получить за него, обратно свои деньги. Но можно и остаться с бумажкой (векселем) на руках. Закон о долевом строительстве и закон о защите прав потребителей на данный договор не распространяются.

5. Для снижения своих издержек, в том числе и по уплате налогов, иногда строительные компании указывают в договоре не полную стоимость квартиры, а лишь ее часть (60-70%), предлагая остальную сумму оформить в качестве страхового взноса. Если в дальнейшем договор будет расторгнут по тем или иным причинам (например, при остановке строительства или затягивании сроков сдачи объекта), вы сможете вернуть обратно лишь сумму стоимости квартиры, указанную в договоре, т.е. 60-70%.

Остальные денежные средства можно получить в качестве страховой выплаты, но только в том случае, если расторжение договора указано в перечне оснований для выплаты страховки. Если нет – эту часть денег вы потеряли.

6. Описание будущей квартиры должно отражаться в договоре в полном объеме (этаж, подъезд, количество комнат, общая площадь, жилая площадь и т. д.). Это нужно в первую очередь для того, чтобы в случае конфликта с застройщиком и при дальнейшем обращении в суд, вам не отказали в удовлетворении исковых требований в связи с неопределенностью объекта иска.

Согласно Гражданского кодекса РФ заявлять исковые требования возможно лишь по отношению к индивидуально-определенной вещи, а такой вашу квартиру делают вышеуказанные параметры и характеристики.

7. В Федеральном Законе №214-ФЗ содержится прямое требование, чтобы договора долевого участия в строительстве заключались только между застройщиком и дольщиком. Но до настоящего времени на рынке недвижимости распространенной является переуступка прав на объект. К примеру, инвестор может переуступить свои права на квартиру или часть квартир подрядчику, а тот, в свою очередь, занимается их реализацией самостоятельно или же с помощью риэлторской фирмы.

Именно в результате таких схем часто возникают двойные продажи. Просто на каком-то этапе вместо договора долевого участия заключается инвестиционный договор, который не требует государственной регистрации в регистрационной палате.

Читать еще:  Товарный чек

8. Очень часто дольщикам предлагают вносить деньги прямо в кассу строительной организации, мотивируя это тем, что в таком случае не нужно уплачивать комиссию за банковский перевод. Законом это не запрещено, но никаких других документов, подтверждающих факт оплаты, кроме приходного кассового ордера застройщика, у вас не будет.

Кроме того, вложив деньги в строительство жилья, вы имеете право на получение льгот при уплате подоходного налога. А в налоговой инспекции для подтверждения права на эту льготу могут потребовать подтверждающие банковские документы, которых у вас и не окажется. По этим причинам рекомендую все операции по оплате проводить через банк.

9. Поинтересуйтесь у строительной компании наличием инвестиционного договора с городом и по возможности ознакомьтесь с ним. С одной стороны – присутствие такого договора является хорошим знаком, ведь именно городские власти осуществляют выделение земельного участка под строительство и дают разрешение на проведение стройки.

Но, с другой стороны, застройщик при этом берет на себя определенные обязательства (построить какие-либо социальные объекты, выделить некоторое количество квартир для нужд города и т. д.). И если, к примеру, эти обязательства будут слишком обременительными, не исключена возможность того, что застройщик будет их выполнять за ваш счет, т.е. под любыми предлогами увеличивать цену на квадратный метр жилой площади.

Конечно, строительство жилого дома может продолжаться длительный период, на протяжении которого будут меняться начальные условия и цены, а значит, всегда существует определенный риск того, что конечный итог окажется не соответствующим стартовым предложениям. Надеемся, что изложенные выше советы, помогут определиться вам с выбором и свести существующие риски к минимуму.

Чего опасаться при заключении договора долевого участия

Что это за риски и какие опасности подстерегают дольщика

Договор долевого участия (или сокращенно ДДУ) справедливо считается юристами одним из самых безопасных для покупателя недвижимости соглашений. Признавая правомерность подобного суждения, стоит заметить, что, хотя данный документ и нивелирует многие правовые риски, однако освободить от них полностью не может даже он. Вот о том, что это за риски и какие опасности подстерегают дольщика, заключившего договор долевого участия, и расскажет адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

«Несмотря на то что законодатель довольно четко определяет существенные условия договора долевого участия и предусматривает его обязательную регистрацию, тем не менее ДДУ, как, впрочем, и любой гражданско-правовой контракт, имеет подводные камни. Удивляться и тем более негодовать по этому поводу не стоит, потому что даже закон не в силах предотвратить банкротство, финансовую несостоятельность и даже банальное воровство сотрудников и владельцев компании застройщика», — объясняет адвокат Олег Сухов.

Если сюда приплюсовать ошибки в проектной документации, рейдерские захваты, коррупцию и волокиту государственных органов, то картина и вовсе становится унылой. Получается, заключив договор долевого участия, человек как бы вступает в рискованную игру, и не факт, что он выйдет из нее победителем. Это как с авиаперелетом: вроде и троекратная защита многих систем есть, и самолет исправен, а лайнеры иногда падают. Если окинуть взглядом события последних лет, следует прямо признать, что армия обманутых дольщиков все больше напоминает простодушных вкладчиков финансовых пирамид начала и середины 90-х годов. А что? Число потерпевших и размеры финансовых потерь граждан уже вполне-вполне сопоставимы.

Недострой или замораживание работ
Самым распространенным риском при заключении ДДУ является недострой или замораживание работ на строительной площадке. Рассматривая проблему внимательно, можно заметить, что основными причинами недостроя являются финансовая безграмотность и мошенничество сотрудников застройщика, ведущие к банкротству компании. Примеров великое множество: здесь вам и господин Полонский со своей небезызвестной «Кутузовской милей», и воронежские «СтройАрт» и «Новые Технологии Плюс», и московское ЗАО «Энергостройкомплект-М»… Список можно продолжать почти до бесконечности.

Все эти случаи на самом деле объединяет одно — авантюризм, а то и банальное воровство. Депутат Государственной Думы (а по совместительству и неплохой писатель-публицист) Александр Хинштейн как-то раз отвлекся от литературной деятельности, отложил в сторону ручку и подсчитал, что по данным на октябрь 2013 года в России в списке недостроев значится 847 жилых зданий в 62 субъектах РФ. А по статистике Министерства регионального развития больше всех от недобросовестных строителей пострадали Башкирия, Санкт-Петербург, Воронежская, Московская, Новосибирская, Нижегородская, Ростовская, Саратовская и Самарская области, а также Краснодарский край.

Безусловным лидером в этом скорбном списке является Москва. Кстати, большинство несчастных дольщиков имеют на руках, как вы понимаете, договоры долевого участия, аккуратно зарегистрированные в Росреестре. Ну, и сильно это им помогло?

Обременения на объекты зарегистрированного права
Не меньшую опасность представляет и риск обременения на объекты зарегистрированного права. Суть дела в том, что зачастую застройщик не может возвести «многоэтажку» только на деньги дольщиков — физических лиц. Во многих случаях это просто нереально. Ведь еще надо прокладывать коммуникации, строить нежилые помещения, оплачивать логистику, нести затраты, не связанные напрямую со строительством здания. Поэтому компании вынуждены привлекать кредитные ресурсы со стороны банков. Причем иногда на этапе, когда «коробка» здания уже завершена или ее строительство подходит к концу.

«Дело в том, что банки чаще всего не кредитуют «нулевой» цикл строительства , когда нет ни фундамента и ни одного этажа. Кредитная организация даст деньги только под залог объекта, который можно увидеть и потрогать. Так, в Москве крупная строительная фирма «Океан» (название изменено) два года искала деньги для начала строительства и закладки фундамента с возведением первого этажа. Инвесторов не было, а ни один банк денег не давал. И только когда застройщик использовал свои средства, заложил фундамент, сдал первый этаж, то крупный федеральный банк открыл ему кредитную линию с условием передачи в залог построенного объекта», — комментирует адвокат Олег Сухов.

Когда застройщик сдал еще два этажа и частично расплатился с первым траншем по кредиту, банк снова выделил денег и оформил залог еще на два этажа. А теперь, уважаемые читатели, представьте, что на этих этажах располагаются квартиры, приобретенные дольщиками по ДДУ, и даже зарегистрированные в Росреестре. Представили? Прекрасно. А теперь представьте, что строители перестали платить по кредиту. Что сделает банк? Правильно. Он — залогодержатель и в первую очередь наложит обременение на квартиры и обратит взыскание на объект в судебном порядке.

Кстати, почти так произошло и в этом случае. Возведя здание и проложив коммуникации, компания-застройщик все-таки обанкротилась. Почему же тогда «почти»? Потому, что уже в ходе судебного процесса вмешалось Правительство Москвы и привлекло к работам нового строителя, который погасил остатки кредита в счет невыкупленных квартир и выгодных заказов по контрактам со стороны субъекта Федерации.

Двойная регистрация
Следующий риск, присущий договорам долевого участия — это возможность двойной регистрации. Как это может быть, спросите вы, если законодатель для того и требует зарегистрировать ДДУ, чтобы исключить двойные продажи? Да очень просто.

Двойная продажа возможна в момент, когда договор еще не прошел государственной регистрации. Так в 2009 году небольшой областной застройщик «Гарант» (название компании изменено) по вине сотрудников допустил три двойные продажи по договорам долевого участия в «многоэтажке». При этом действительными стали лишь те соглашения с дольщиками, которые были первыми зарегистрированы. Остальным клиентам компании Росреестр отказал в регистрации. Правда, до суда дело не дошло. «Гарант» вернул деньги людям и уволил проштрафившихся работников.

Второй вариант двойной продажи возможен, когда клиент покупает жилье не у застройщика, а у посредника. Фирма приобретает у застройщика квартиры в начале строительства чуть выше себестоимости, а вот сбывает их уже по рыночной цене. Когда люди узнают, что один и тот же объект продан несколько раз, граждане, которым отказали в регистрации, подают в суд и требуют вернуть деньги. Перекупщик без разговоров отдает «кровные», но только не ту сумму, которую заплатил покупатель, а ту, что была проставлена в договоре долевого участия.

В 2012 году, например, в Московской области расследовалось дело по уклонению от уплаты налогов компанией «Еврострой» (название изменено). Фирма занижала налогооблагаемую базу. Она (то есть фирма, конечно) скупала у строителей по договорам долевого участия жилье, а затем уступала права требования физическим лицам, но уже по более высокой цене. Оплата проводилась за наличный расчет. В принципе-то дело законное. Однако разницу в стоимости мошенники не проводили по бухгалтерии и спокойно клали себе в карман. В ходе такого бизнеса случилось и несколько двойных продаж. Когда несостоявшиеся дольщики обратились в суд, судья принял решение о возврате только той суммы, которая официально фигурировала в договоре долевого участия.

Читать еще:  Составления резюме для поиска работы

Тогда дольщики подали заявление в полицию, которая и возбудила уголовное дело. Какой вывод следует из этого случая? Железное правило: платите только по безналичному расчету, а если используете «наличку», то требуйте квитанцию к приходному кассовому ордеру и чек контрольно-кассовой машины на всю внесенную сумму.

Изменение проектной документации застройщиком
И наконец, еще один риск, связанный с договорами долевого участия, — изменение проектной документации застройщиком.

«Если не полениться и посетить сайты дольщиков в Интернете, то можно прийти к неутешительному выводу: изменение условий проекта происходит сплошь и рядом и не всегда в пользу покупателя, — рассказывает Олег Сухов. — Скажем, я сразу же наткнулся на форум, где обсуждался случай с московским застройщиком. Суть такова: на момент подписания ДДУ в документации был указан один тип остекления лоджии (стеклопакет), однако при сдаче квартир дольщики с удивлением обнаружили одинарное стекло. Ну не уложился застройщик в бюджет. Сэкономил. А в итоге ухудшились потребительские свойства жилплощади, и люди подали иски в суд. Тем более что об этом изменении их не известили. Или другой, еще более серьезный случай, произошедший в Омске, когда застройщик передал клиентам квартиры, площадь которых оказалась меньше проектной на 7,8 %. Люди опять же пошли в суд. С такой же проблемой столкнулись и дольщики в Москве на улице Малыгина».

Вот еще одна довольно типичная ситуация, произошедшая в городе Жуковском. Ренат Федулов (имя и фамилия изменены) заключил договор с застройщиком на трехкомнатную квартиру. Когда пришло время принимать объект, выяснилось, что в самой маленькой комнате площадью 14,1 кв. метра строители установили в углу коробку вентиляционного канала офисных помещений первых этажей. Этот канал сечением 900 × 1600 мм проходит через все здание. Что в итоге? В «сухом» остатке площадь квартиры не только уменьшилась, но к тому же изменилась и планировка комнаты. Ее размер стал 13,1 кв. метра, и она превратилась в аккуратную такую бытовку с «отъеденным» углом. Строители компенсировали недостающий квадратный метр, но людям-то нужна была площадь, а не деньги. Сейчас жильцы ищут покупателей на эту квартиру.

«Какие же выводы следует сделать из всего сказанного? Самый главный заключается в том, что риск остаться без квартиры или получить ее с ухудшенными потребительскими свойствами существует всегда. Даже если человек заключил договор долевого участия и зарегистрировал его в Росреестре. Жизнь, знаете ли, полна неожиданностей и, к сожалению, не всегда приятных. Можно ли полностью исключить все риски? Нет. Нельзя. А возможно ли тогда хотя бы уменьшить их? Ответ положительный. Да. Можно. Для этого надо обратиться к адвокату уже на стадии заключения соглашения о долевом участии. Адвокат, конечно, не волшебник, однако отстоять ваши права и указать на подводные камни договора он сможет всегда», — заключает Олег Сухов.

ДДУ с эскроу-счетом: подробная схема покупки и основные риски новой схемы

С 1 июля 2019 года в России начнет действовать новая схема долевого строительства. Некоторые считают, что само долевое строительство прикажет долго жить — но это не так. Новострой-М в очередной раз собрал всё, что известно про ДДУ и эскроу-счета.

Долевое строительство в том виде, в каком мы его знаем, просуществовало около 15 лет. Застройщики получали беспроцентные (то есть бесплатные!) деньги дольщиков и вкладывали их в строительство, дольщики могли покупать жилье подешевле, на стадии «котлована», заключая с застройщиком договор долевого участия.

Казалось бы все в профите – и застройщики, и дольщики, но…Но практически сразу выяснилось, что долевое строительство — это палка о двух концах. Потому что появились недострои, долгострои и обманутые дольщики. В конце 2018 года число последних приблизилось к 90 тысячам человек .

Созданный в 2017 году компенсационный фонд (должен был собирать деньги с застройщиков, чтобы на эти средства достраивать проблемные стройки) помощи дольщикам особо НЕ оказал.

Решено было действовать более решительно — избавиться от обманутых дольщиков!

В смысле — не забыть о них, а сделать так, чтобы новые обманутые дольщики не появлялись. То есть теперь дольщик купил квартиру на котловане, но застройщик получит его денежки только после того, как дольщик получит ключи.

ВАЖНО понимать, что ДДУ никуда не исчезнет ! Как были договоры долевого участия – так они и останутся!

С 1 июля 2019 года ДДУ никуда не денутся, изменится лишь форма оплаты за квартиру. Деньги дольщиков будут перечисляться не напрямую застройщику, как ранее, в банк, на эскроу-счета.

Эскроу — это такая банковская ячейка , в которой денежки дольщиков будут лежать в целости и сохранности до тех пор, пока они, дольщики, не получат ключи от квартир. А строить дома застройщики будут на свои деньги или с привлечением банковских кредитов.

Как купить жилье по ДДУ после 1 июля 2019 года? Вы — дольщик, у вас есть, скажем, 5 млн рублей. Схема действий такова: — выбираете квартиру в строящемся доме (хоть на котловане – теперь не страшно!); — заключаете с застройщиком договор долевого участия (ДДУ); — заключаете 3-сторонний договор на открытие эскроу-счета с застройщиком и банком, который выдал застройщику кредит на строительство (или просто будет хранить деньги дольщиков); — переводите деньги на эскроу-счет и ждете окончания строительства; — если вы покупаете жилье в ипотеку, то деньги на эскроу-счет вместо вас перечисляет банк, который выдал вам ипотеку.

Безопасен ли эскроу-счет? В принципе, да, но есть нюансы. (А когда было без них?)

Давайте скажем честно: эскроу-счет не дает 100% гарантии безопасности. Риски и форс-мажорные ситуации всё равно есть. И они уже прописаны в законе.

Во-первых, может обанкротиться застройщик. Это очень печально для ипотечников — в таком случае банк вернет только тело кредита, но не проценты. А именно проценты составляют немалую долю выплат. В суд обращаться бесполезно — подобные ситуации пока не регулируются законодательно. Доля ипотечных дольщиков в новостройках сейчас составляет 70-75%.

Так что, если за квартиру (тело кредита) вы заплатили 5 млн – вам их вернут, но если переплата за пользование деньгами банка составит, допустим 1-1,5 млн – они «сгорят». Придется выплачивать их банку все равно.

Во-вторых, те, кто не брал ипотеку, а оплатил новую квартиру из собственного кармана (сразу в 100%-ую оплату или в рассрочку), в случае банкротства застройщика получат свои кровные ПОЛНОСТЬЮ . И могут пойти с ними к другому застройщику.

Но вы же помните, что мы живем в России?

Но тут еще одна засада — деньги в нашей стране имеют свойство дешеветь ( а иногда просто прекращаются в фантики ). И если с застройщиком случится неприятность в виде банкротства, то вряд ли дольщик сможет на возвращенные (через 3 года стройки) деньги купить ту же квартиру того же метража в той же локации.

Во-третьих, может обанкротиться банк. С меньшей долей вероятности, но тем не менее.

В этом случае рискуют покупатели, чье жилье стоит больше 10 млн рублей . Государство страхует лишь тех, кто приобретает квартиру не дороже этой суммы.

(для сравнения — средняя стоимость квартиры в новостройке Москвы — 11 млн руб. Средняя!)

То есть по факту обманутых дольщиков действительно не будет, но перечисленные нюансы нужно учитывать. И если вам не приспичило приобрести жилье в ближайшем будущем — лучше выждать, пока ситуация «утрясется» и станет понятнее.

К тому же некоторые эксперты считают, что с введением эскроу-счетов цены на жилье на стадии «котлована» и на готовое жилье могут стать почти одинаковыми . И поэтому будет логичнее покупать достроенные квартиры — и безопаснее. Но это пока не факт, что они будут не дороже тех, что в ранней стадии строительства, а лишь предположение экспертов.

Кстати, в Москве и области пока что лишь 2 застройщика реализуют несколько проектов по эскроу: это ГК ПИК ( ЖК «Дмитровский парк» ) и компания «Сити-XXI век» ( миниполис «Дивное» ). В регионах большинство своих проектов перевела на эскроу компания «Талан».

Видимо, оптимальный план действий на ближайшее время — ждать. Не бросаться сломя голову покупать квартиру сейчас или сразу после 1 июля (особенно в ипотеку). Или же приобретать готовое жилье.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector