Содержание

Советы эксперта: как выбрать европейскую недвижимость для инвестиций

Выбираем недвижимость за рубежом: что нужно знать для удачной инвестиции?

Покупка недвижимости за границей — один из наиболее популярных вариантов долгосрочных инвестиций среди состоятельных граждан со всего мира. Это обосновано , ведь владение недвижимым имуществом дает немало плюсов — от заработка на аренде до возможности получить ВНЖ в перспективной стране. Но и здесь не обходится без определенных юридических и организационных сложностей. Как не ошибиться и удачно вложить свои финансы? Перед тем , как инвестировать зарубеж , не лишним будет разобраться в главных тонкостях сделок с недвижимостью.

Для каких целей вы покупаете недвижимость?

От целей покупки напрямую будет зависеть план действий: какую страну выбрать , какие объекты оценивать , на какую сумму рассчитывать.

Если вам нужна недвижимость для отдыха или краткосрочного проживания , отталкивайтесь от своих предпочтений и возможностей. Наиболее популярные туристические направления — средиземноморское побережье: Италия , Мальта , Турция , Греция , Хорватия.

Для получения пассивного дохода от сдачи жилья в аренду лучше всего выбирать курортные регионы Португалии , Испании , Кипра , Франции. Эти страны оптимально подходят для инвестиций , так как поток отдыхающих тут не уменьшается практически круглый год.

Если для вас на первом месте стоит долгосрочность получения дохода , выбирайте европейские государства со стабильной крепкой экономикой. Это может быть Германия , Великобритания , Швеция , Швейцария , Австрия , Дания , Норвегия. Тут цены на объекты жилой и коммерческой недвижимости растут медленно , но неуклонно , благодаря чему гарантируется стабильность дохода — 3−6% годовых.

Как определить потенциал инвестиций?

Немаловажный фактор выбора страны — инвестиционный потенциал недвижимости в конкретном регионе. Для его оценки нужно учитывать доходность объектов и затраты на них: налоги , обслуживание и тд.

Стабильно высокий спрос на недвижимость в главных столицах мира: Берлин , Лондон , Барселона , Париж , Милан. Но цены на аренду там относительно стабильные и растут медленно. По данным международных платежных компаний , гораздо большую доходность приносит жилье в Ирландии , Португалии , Нидерландах и на Мальте — на уровне 6−7% прибыли в год.

На инвестиционную привлекательность влияет и тип жилья. Эксперты советуют покупать недвижимость в новостройках или в домах не старше 10 лет. Например , на Кипре в связи с высоким спросом на жилье , активно ведется застройка , а рост цен на первичном рынке составляет 10−20% каждый год. Швейцария и Австрия демонстрируют обратный тренд — уменьшение темпов строительства. Первичное жилье здесь почти не возводится — базу рынка составляют вторичные объекты. Поэтому хорошую прибыль в краткосрочной перспективе тут ждать не приходится. В свою очередь , нужно учитывать , что жилье вторичного рынка потенциально может потребовать трат на ремонт.

При определении выгодности инвестиций не забывайте про налоги , которые нужно будет заплатить за приобретенную недвижимость. В зависимости от налоговой системы страны и типа объекта , они могут варьироваться в среднем от 5% до 25%. Например , в Австрии — 10−14%, Франции — до 7%, Португалии — 8−10%, Италии — до 22%.

Какую страну выбрать?

Многие неопытные инвесторы совершают одну ошибку — покупают недвижимость в стране с ограниченным доступом. Например , если вы можете въезжать на территорию государства только по визе , которая действует пару месяцев , то ни полноценно пользоваться недвижимостью , ни контролировать ее состояние у вас не получится.

Выбирайте те страны , которые предлагают специальные госпрограммы для оформления ВНЖ , ПМЖ или даже второго гражданства взамен на инвестиции. Так вы и выгодно вложите средства , и получите перспективный статус. Топ европейских стран с самыми привлекательными программами:

  • Кипр — второе гражданство за инвестиции в жилую недвижимость первичного или вторичного рынка на сумму от 2 млн евро;
  • Мальта — второй паспорт за групповые вложения: 650 тыс. евро безвозмездного пожертвования в Нацфонд , покупка облигаций на сумму 150 тыс. евро и приобретение недвижимости общей суммой от 350 тыс. евро;
  • Испания — ВНЖ за инвестиции в недвижимые объекты не менее 500 тыс. евро;
  • Греция — ВНЖ за вложение в недвижимость не меньше 250 тыс. евро;
  • Португалия — ВНЖ за покупку жилой или коммерческой недвижимости на сумму от 350−500 тыс. евро , в зависимости от вида и статуса объектов.

Также получить ВНЖ можно в Австрии и Швейцарии. Однако , по условиям госпрограмм , для оформления и сохранения статуса тут потребуются не только стартовые инвестиции , но и регулярные налоговые отчисления и другие выплаты.

Ограничен ли выбор стран для покупки недвижимости?

Вышеприведенный список — это перечень наиболее популярных стран ЕС , где можно получить «пропуск» на европейскую территорию , чтобы максимально полноценно использовать недвижимость и осуществлять контроль над ней. Но иностранный инвестор может приобрести недвижимое имущество в любых других государствах — выбор неограничен. Вопрос лишь в выгодности варианта. Для сравнения , оформив официальный статус в одной из упомянутых стран и купив там недвижимость , вы получаете следующие преимущества:

  • ВНЖ ЕС – возможность без ограничений ездить по Шенгенской зоне и пребывать в ее странах-участниках 90 дней на протяжении 180;
  • гражданство ЕС – возможность не только беспрепятственно путешествовать по Шенгену, но и жить неограниченный строк на территории государств содружества.

Какие альтернативы странам ЕС?

Если вам по каким-либо причинам не подходит вариант со вторым гражданством ЕС , оптимальная альтернатива — паспорт Карибов. Лояльные условия для оформления гражданства предлагают:

  • Доминика: невозвратный взнос в Нацфонд — 100 тыс. долларов , или инвестиции в недвижимость — 200 тыс. долларов;
  • Сент-Люсия: взнос — 100 тыс. долларов , инвестиции — 300 тыс. долларов;
  • Гренада: взнос — 150 тыс. долл , инвестиции — 350 тыс. долл;
  • Сент-Китс и Невис: взнос — 150 тыс. долларов; инвестиции — 400 тыс. долларов;
  • Антигуа и Барбуда: взнос — 150 тыс. долларов , инвестиции — 400 тыс. долларов.
Читать еще:  Самые дорогие квартиры в мире

Паспорт любого из этих государств дает право въезда в страны Шенгенской зоны на 90 дней на протяжении 180.

Полезные советы для инвесторов

Во-первых , лучше не покупать недвижимость без предварительного личного ознакомления. Потратьте пару дней на поездку , чтобы оценить фактическое состояние объекта , плюсы и минусы его расположения , окружение — это можно сделать только на месте.

Во-вторых , обратитесь за помощью к профессионалам , чтобы рассчитать потенциальную доходность недвижимости. Тут важно разбираться во всех нюансах национального налогообложения , условиях для иностранцев , особенностях сдачи в аренду и управления объекта , а также множестве других юридических факторах.

В-третьих , проверяйте недвижимость на «благонадежность» — не в залоге ли она у банка , в порядке ли все документы , нет ли задолженностей по каким-либо оплатам.

Чтобы избежать бюрократических проволочек и ошибок при покупке недвижимости за границей , воспользуйтесь услугами юристов Garant Immigration. Они обеспечат профессиональное сопровождение сделки.

25 лучших стран для инвестирования в недвижимость

Инвестиции в недвижимость

Мы подготовили для вас ориентировочный рейтинг из стран с лучшими условиями для владения инвестиционной недвижимостью. Список основывается на показателях стоимости аренды, доходности аренды и подоходного налога с аренды. Кроме того, здесь учитываются сторонние факторы (геополитические, культурные, социальные и т.п.)

25 место – Турция

Доходность аренды: 3,62%
Налоговая ставка: 21,94%
Стоимость аренды: $1,128

Турция оказалась на последней позиции нашего рейтинга, потому что имеет низкую доходность аренды, а налоговая ставка в республике выше, чем в 80% исследованных стран.

24 место – Латвия

Доходность аренды: 3,8%
Налоговая ставка: 17,25%
Стоимость аренды: $1,074

С доходностью аренды в 3,8% и налоговой ставкой 17,25% Латвия, очевидно, станет не лучшим вариантом для вашего первого вложения, если вы, конечно, не имеет в стране связи.

23 место – Португалия

Доходность аренды: 5,45%
Налоговая ставка: 26,44%
Стоимость аренды: $1,939

Португалия хороша по двум показателям – арендной плате и доходности, однако очень высокая налоговая ставка не позволяет ей забраться в верхнюю двадцатку этого списка. У Португалии самые высокие налоги на аренду из стран, которые мы вам представляем. Фактически, португальцы вынуждены платить даже больше налогов, чем американцы. Инвестиции в недвижимость в этой стране, не самый лучший вариант из представленных.

22 место – Мальта

Доходность аренды: 4,35%
Налоговая ставка: 23,33%
Стоимость аренды: $2,229

На Мальте высокие цены на аренду жилья, а доходность – лучше, чем у 65% представленных в исследовании стран. Но налоги очень высоки, а цены на недвижимость в регионе постоянно растут, поэтому без обширного опыта в данной сфере лучше выбирать более удобные и надёжные варианты.

21 место — Колумбия

Доходность аренды: 6,51%
Налоговая ставка: 24,75%
Стоимость аренды: $1,548

Относительно большая доходность в размере 6,51% является хорошей компенсацией за высокую налоговую ставку (третий показатель среди стран, упомянутых в этой статье). За счёт этого продукты и другие товары или услуги становятся более доступными в сравнении с покупательской способностью.

20 место – Аргентина

Доходность аренды: 4,48%
Налоговая ставка: 14,7%
Стоимость аренды: $1,490

Двадцатку самых приятных для инвестиций в недвижимость государств открывает Аргентина. Она отличается одной из самых дружелюбных налоговых систем для такого рода деятельности – всего 14,7%. Вкупе с 4,48% доходности это делает южноамериканскую республику довольно хорошим выбором.

19 место – ЮАР

Доходность аренды: 3,88%
Налоговая ставка: 12,8%
Стоимость аренды: $1,636

Несмотря на довольно скромный показатель доходности и высокий налог, Южная Африка имеет достаточно крупный размер арендной платы, чтобы стать хорошим вариантом для вложения денег в недвижимость. За счёт небольшой стоимости жизни она гораздо лучше подходит для тех, кто хочет к пенсии поменять место жительства.

18 место – Марокко

Доходность аренды: 5,52%
Налоговая ставка: 10,7%
Стоимость аренды: $854

По законам королевства Марокко иностранцам запрещено покупать землю для сельскохозяйственной деятельности, но приобретать инвестиционную недвижимость можно. Здесь и доходность довольно хорошая, и эффективная налоговая ставка низкая, но средний показатель стоимости аренды – один из самых низких среди стран нашего рейтинга. В целом, Марокко – перспективный вариант для тех, кто умеет ждать.

17 место – Канада

Доходность аренды: 3,98%
Налоговая ставка: 25%
Стоимость аренды: $3,740

Канада входит в пятёрку стран с самой низкой доходностью аренды и находится на втором месте по величине подоходного налога, однако здесь можно найти по-настоящему дешёвую недвижимость, не требующую большой работы по благоустройству. Кроме того, $3,740 месячного дохода всё-таки позволяют поместить страну в середину рейтинга, а не в конец.

16 место – Испания

Доходность аренды: 4,7%
Налоговая ставка: 19%
Стоимость аренды: $2,531

На первый взгляд, инвесторов должны отталкивать высокая налоговая ставка и относительно низкая прибыль аренды недвижимости. Однако Испании – это хороший вариант для владения, учитывая высокую покупательскую способность и открытость страны к эмигрантам. А ещё в этом королевстве один из самых высоких показателей стоимости аренды.

15 место – Греция

Доходность аренды: 4,17%
Налоговая ставка: 7,5%
Стоимость аренды: $1,460

Несмотря на то, что Греция находится на седьмом месте по доходности аренды, она предлагает эффективную налоговую ставку ниже, чем у большинства стран в этом списке, поэтому её определённо можно рассматривать в качестве варианта для прироста ваших вложений.

14 место – Венгрия

Доходность аренды: 5,24%
Налоговая ставка: 13,5%
Стоимость аренды: $1,621

Венгрия имеет развитую индустрию недвижимости и привлекательный показатель доходности, поэтому, как и начинающим, так и опытным инвесторам стоит обратить внимание на её потенциал. Кроме того, Венгрия входит в десятку стран с наиболее лояльной налоговой политикой.

13 место – Болгария

Доходность аренды: 6,24%
Налоговая ставка: 10%
Стоимость аренды: $997

Несмотря на то, что цена аренды в Болгарии еле-еле не дотягивает до тысячи долларов в месяц, в сравнении с другими странами, она имеет очень хорошую доходность аренды и довольно лояльно облагает арендодателей налогами. Инвестиционный потенциал болгарской недвижимости также увеличивают 6,24% доходности и развитая туристическая инфраструктура.

12 место – Хорватия

Доходность аренды: 5,43%
Налоговая ставка: 8,4%
Стоимость аренды: $1,320

Хорватия – это одна из стран с самыми приятными правилами налогообложения в мире, поэтому цифра в $1,320 дохода от аренды довольно внушительна. Эту республику можно смело относить к категории крепких середнячков, подходящих для «свежих» и матёрых инвесторов.

11 место – Германия

Доходность аренды: 3,99%
Налоговая ставка: 2,71%
Стоимость аренды: $1,769

Германия – это просто налоговый рай для инвестора. Кроме того, здесь относительно высокая покупательская способность и низкая стоимость жизни. В этом кроется причина популярности страны среди эмигрантов и инвесторов в недвижимость. Всего 2,71% налогов доходность даже в 3,99% делают очень хорошим вариантом для вложения.

Читать еще:  Что такое оффшорная зона? Какие плюсы и минусы в оффшоре

10 место – Кипр

Доходность аренды: 5,12%
Налоговая ставка: 0%
Стоимость аренды: $966

Десятку стран с самыми благоприятными условиями открывает Кипр. Помните, что мы написали про налоги в Германии? Забудьте. Здесь их вообще нет, пока вы не заработаете свои первые $23,399. Благодаря этому даже низкая арендная плата не делает страну менее привлекательной – ведь 5,12% доходности остаются с вами.

9 место – Франция

Доходность аренды: 2,79%
Налоговая ставка: 10%
Стоимость аренды: $4,379

Во Франции самая высокая арендная плата среди стран, которые упоминаются в этом рейтинге. Благодаря этому она находится на девятом месте, несмотря на жалкие 2,79% доходности. Тем более, что эффективная налоговая ставка здесь ниже, чем в таких европейских странах, как Ирландия и Испания.

8 место – Ирландия

Доходность аренды: 6,64%
Налоговая ставка: 10,05%
Стоимость аренды: $2,077

Высокая арендная плата и хорошая доходность делают Ирландию хорошим выбором для инвестиции в недвижимость, даже если у вас нет большого опыта в этой сфере. Ещё здесь довольно лояльная система налогообложения. Однако не стоит забывать об осторожности ввиду повышения цен на недвижимость.

7 место – Таиланд

Доходность аренды: 5,13%
Налоговая ставка: 2,73%
Стоимость аренды: $2,029

Несмотря на средний показатель доходности (5,13%) Таиланд остаётся одной из лучших стран, если вы ищете возможности инвестиции в недвижимость. 5,13% — это средний показатель. В «рыбных» местах вроде центра Бангкока он будет достигать 8%. Прибавляем к этому очень низкую ставку налогообложения и неплохую цену арендной платы, и получаем хороший вариант с развитой туристической инфраструктурой.

6 место – Барбадос

Доходность аренды: 5,48%
Налоговая ставка: 7,5%
Стоимость аренды: $2,501

Барбадос попадает в шестерку стран этого списка с лучшей арендной платой, а также предлагает инвесторам приятные условия налогообложения. Это компенсирует скромный показатель доходности, и даёт региону хороший потенциал. Главное, не забыть получить разрешение на покупку инвестиционной недвижимости от Центрального банка страны.

5 место – Индонезия

Доходность аренды: 8,61%
Налоговая ставка: 20%
Стоимость аренды: $2,486

В Индонезии один из самых высоких показателей доходности аренды, но в то же время и высокий подоходный налог. Тем не менее арендная плата относительно высока, и эта страна входит в ТОП-5 лучших вариантов для инвестиции в недвижимость.

4 место – Панама

Доходность аренды: 5,75%
Налоговая ставка: 2,08%
Стоимость аренды: $2,075

Панама сочетаем в себе неплохую стоимость аренды, приличный процент доходности, а также очень выгодную ставку подоходного налога. Поэтому она входит в число лучших вариантов для инвестиционной недвижимости. Здесь хорошо защищают права собственности иностранцев и действует поощрительная программа для них.

3 место – Коста-Рика

Доходность аренды: 7,48%
Налоговая ставка: 5,16%
Стоимость аренды: $1,450

Несмотря на то, что в Коста-Рике относительно невысокие цены на аренду, она имеет достаточно высокий показатель доходности. Налоговая ставка также очень низкая – и является одной из лучших среди остальных стран привлекательных для инвестиций в недвижимость.

2 место – Объединённые Арабские Эмираты

Доходность аренды: 5,19%
Налоговая ставка: 5%
Стоимость аренды: $3,070

В ОАЭ крайне много возможностей для любого бизнеса, связанного с недвижимостью. Это обусловлено не только низкой налоговой ставкой и высокой арендной платой, но и хорошей цифрой доходности. И, конечно, в Эмиратах очень хорошая покупательская способность.

1 место – Филиппины

Доходность аренды: 6,13%
Налоговая ставка: 4,06%
Стоимость аренды: $2,422

При низкой стоимости жизни на Филиппинах и впечатляющей доходности в 6,13% страна является очень и очень привлекательным вариантом даже для инвесторов без опыта. Здесь очень дружелюбная система налогообложения и хороший размер арендной платы. Потенциал инвестиций усиливается экономической и туристической привлекательностью региона.

Как выбрать квартиру для инвестиций: 5 главных критериев

Как выбрать квартиру для инвестиций? Директор департамента городских продаж ORDO Group Ольга Тараканова считает, что каждый, кто вкладывает средства в недвижимость, должен учитывать пять принципиальных критериев. Почти все эти рекомендации работают не только на рынке элитной недвижимости Москвы, но и в более доступных сегментах.

1. Исходные: цена и расположение

Сначала определитесь с конкретной суммой, которую вы готовы вложить. Не стоит растягивать бюджет и пытаться охватить весь рынок по принципу «плюс-минус километр». Цена – это один из двух основных параметров, которые вы должны дать вашему брокеру. В этом году обращайте внимание на новостройки: в них рублевые цены практически не отличаются от цен, которые были полтора года назад, что делает новостройки крайне привлекательными для инвестиций.

Стоимость апартаментов все еще примерно на 20%, а где-то и на 50% ниже аналогичного предложения квартир в одном и том же районе. Их определенно стоит рассмотреть. Во-первых, разница в цене сильно перекрывает сумму будущего налога на имущество, а во-вторых, есть большая вероятность скорой амнистии апартаментов и перевода их в жилой фонд, тогда и ставка налога будет меньше. Сейчас законодатели активно обсуждают эту тему.

Второй исходный параметр – расположение. Рынок элитной недвижимости последние пару лет развивается географически разнонаправлено. В продаже появились совершенно неожиданные объекты, поэтому обязательно проконсультируйтесь с вашим агентом или изучите аналитику независимых экспертов рынка. Многое из того, что заслуживает внимания инвестора, может быть в рамках закрытых продаж.

2. Стоимость коммунальных услуг

Обязательно поинтересуйтесь стоимостью коммунальных услуг. В это трудно поверить, но в некоторых элитных домах в центре Москвы эксплуатационные услуги стоят 550-600 рублей за кв. метр в месяц. При том что квартиры продаются по очень демократичной цене.

3. Этаж, вид и планировка

Рассматривайте квартиры не ниже третьего этажа. Квартиры на втором этаже можно смотреть, если цена на них на 20-25% ниже альтернативных вариантов в том же доме, если все окна выходят в тихие зеленые дворы и квартира достаточно инсолирована со всех сторон. На кухне необходимо отдельное окно, даже если кухонная зона по дизайн-проекту объединена с гостиной. В идеале санузлов должно быть столько же, сколько спален, или на один больше. (Если квартира без отделки, обращайте внимание на расположение стояков.) Ииз окон гостиной должен открываться вид минимум на 50-70 метров – необязательно на парки, реку или звезды Кремля. Достаточно, если это благоустроенный двор с детскими площадками или соседние здания.

4. Ликвидность

Даже если вы приобретаете квартиру для себя, узнайте у агента предполагаемую стоимость аренды и прогноз по цене продажи этой квартиры на ближайшие два-три года. Особенно это актуально для строящихся объектов. Мой опыт показывает, что сроки сдачи новостроек в Москве неоднократно переносят. Год-полтора – это в пределах нормы. Помните: ваша жизнь не стоит на месте, поэтому, покупая недвижимость, представьте, как вы будете ее продавать.

5. Документы

Наконец, тщательно изучите правоустанавливающие документы. Недавно я проверяла документы по двум новым объектам, которые поступили к нам на продажу. Оказалось, что собственник оформлял свидетельства на квартиры и машиноместа в одной из новостроек в центре на основании судебных решений. Происходило это накануне его сорокапятилетия, когда положено менять паспорт. Решение по квартире он получил до 45 лет и оформил свидетельство, а решение по машиноместам – после этой даты. Он получил свидетельства на машиноместа со старыми паспортными данными спустя полгода после получения нового паспорта. Интересно, что никто, включая его самого, не замечал этого почти три года. Если бы он вышел на сделку с такими документами, то регистрация была бы приостановлена со всеми вытекающими.

Читать еще:  Самые востребованные виды оборудования для развлекательного бизнеса

Не стоит принимать мгновенные решения о покупке квартиры, информацию о которой вы получили из непроверенного источника, тем более вносить аванс или задаток. Не поддавайтесь сиюминутным порывам, возьмите тайм-аут на два-три дня, чтобы взвесить все за и против. В долгие раздумья тоже ударяться не стоит. Если нашли «свою» квартиру, действуйте решительно. Достойные сбалансированные во всех отношениях объекты на рынке не задерживаются. В новостройках лучшие инвестиционные лоты по начальным ценам «уходят» за три-четыре месяца, на вторичном рынке лакомые кусочки также не задерживаются более двух-трех месяцев.

Купи, почини, продай

Что же делать тем, кто, не обладая большим капиталом, хочет выгоднее вложить средства в европейскую недвижимость и получить от своих инвестиций более высокую доходность? Один из вариантов – инвестировать в проекты добавленной стоимости. Их суть можно выразить тремя словам: «купи, почини, продай». Такие проекты могут принести несравненно больший доход – до 15–20% годовых на вложенный капитал за вычетом расходов на управляющую команду и местных налогов.

Еще один немаловажный плюс у таких проектов – это короткий срок инвестирования (как правило, один год) и отсутствие необходимости лично участвовать в управлении. Объекты выбирает и покупает команда специалистов, которые также структурируют сделку, организуют финансирование, нанимают подрядчика и продают объекты на выходе. Инвестор может купить проект целиком или войти в него совместно с другими инвесторами. В последнем случае минимальный бюджет для входа составляет 30 000 евро.

Однако, несмотря на преимущества таких инвестиционных продуктов, у россиян они пока не пользовались большой популярностью. Прежде всего потому, что эти проекты требуют наличия опыта и управляющей компании, которой инвестор может доверить свой капитал. В России пока очень немного компаний, которые предлагают потенциальным инвесторам такие продукты. Но поскольку доходность депозитов упала, а доходность евробондов продолжает сокращаться, то все больше россиян начинают смотреть на альтернативные варианты размещения капитала.

Надежнее всего – в Германии

Не все европейские рынки одинаково привлекательны для реализации проектов добавленной стоимости. Из крупных европейских городов наиболее подходящими для таких целей выглядят Лондон, Лиссабон, Мадрид, Варшава, Бухарест. Отдельно можно отметить Барселону, где новостройки стоят дороже вторичного жилья, а отремонтированные вторичные квартиры сразу возрастают в цене и продаются по стоимости новостроек, у которых сохраняется высокий потенциал роста. Кроме того, в городе не хватает нового жилья (мало земли), и эта нехватка частично восполняется за счет реконструкции существующих зданий.

Однако наиболее перспективной и надежной для проектов добавленной стоимости выглядит Германия. Причин несколько. Первая – это доступное финансирование. Нерезиденты в Германии получают кредиты в размере 50% стоимости недвижимости под 1,5% годовых, резиденты – до 100% стоимости и под 1% годовых. Вторая причина – это высокая ликвидность недвижимости. На самых популярных рынках, таких как Мюнхен и Франкфурт, на одну качественную квартиру приходится 20–40 покупателей. Наконец, третье – это высокий спрос на аренду. В среднем по Германии жилье снимает примерно 50% населения, а, например, в Берлине – более 70%.

Однако покупать квартиры для реновации и сдачи в аренду рекомендуется, конечно же, только в экономически здоровых городах Германии. Среди них города Баварии (это самый богатый и благополучный регион Германии), Берлин (столица и крупнейший город страны), Гамбург (один из главнейших портов Европы), Франкфурт (европейский банковский центр и крупный транспортный хаб) и Штутгарт (центр промышленности, ориентированный на глобальный рынок, в городе и его окрестностях расположены штаб-квартиры Bosch, Porsche, Ritter Sport и других компаний).

Отмечу, что купить даже так называемые убитые квартиры в крупнейших городах дешево – это большая удача. А вот вокруг развитых региональных центров гораздо проще найти недооцененные активы, поэтому сегодня многие наиболее опытные инвесторы двигаются именно туда.

Георгий Качмазов: Поскольку клиент решил оставить отремонтированную квартиру себе, мы придумали как лучше заработать на аренде. Было решено поселить не одного арендатора, а сразу трех — студентов. Каждый из них поселится в одной из трёх спален площадью 11–18 м², и будет пользоваться общими ванной и кухней. Такая схема выгоднее, чем сдача в аренду новой квартиры одному съёмщику. Каждый из трёх арендаторов будет платить 700 евро в месяц и нести расходы на коммунальные услуги. Собственники получат 2 100 евро в месяц или 25 200 евро в год. Доходность от аренды — 4,1 % годовых. Купив за те же деньги квартиру в новостройке и сдавая одному арендатору, собственники зарабатывали бы 1 350 евро в месяц. Площадь такой квартиры была бы меньше (так как на первичном рынке квадратный метр стоит больше), стоимость аренды для одного съёмщика — дороже, а доходность была бы в полтора раза ниже — 2,6 %.

Пример из практики

Как реализуются проекты добавленной стоимости? Приведу пример из практики.

В феврале 2017 г. покупатели из России приобрели в ипотеку квартиру площадью 69 кв. м рядом с историческим центром Мюнхена, в районе Людвигсфорштадт – Изарфорштадт. Жилье находится в одном из самых оживленных кварталов с множеством баров, ресторанов и ночных клубов – Глокенбахфиртеле.

Стоимость покупки квартиры – 610 000 евро. Новые собственники потратили на ремонт, меблировку и дизайн интерьера 43 000 евро, и к маю 2017 г. жилье оценивалось уже в 828 000 евро. То есть за три месяца вложенные средства принесли доход почти в 27%. Такая высокая добавленная стоимость была получена прежде всего за счет выгодной покупки «убитой» квартиры, мы нашли дешевый объект, и клиент купил его в тот же день. Скорость реакции крайне важна, поскольку в Мюнхене мало объектов на продажу и купить квартиру в принципе очень трудно. Кроме того, квартира была разделена на три отдельные спальни для студентов, т. е. была оптимизирована площадь, что выгодно скажется на доходе от аренды. Ну и пока оформляли сделку и делали ремонт, рыночные цены на квартиры подросли (на квартиры в Мюнхене цены продолжают расти).

С учетом всех расходов и кредита собственные инвестиции составили 396 000 евро. Доходность на вложенный капитал с учетом комиссии за управление составила 15% годовых.

Тут стоит объяснить, что конкретно в этом проекте клиент не хотел продавать квартиру, а решил оставить ее себе.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector